地價大幅走高致“地王”頻現(xiàn) 蘇州部分區(qū)域加碼限售為樓市降溫

　　每經(jīng)記者 程成 每經(jīng)編輯 魏文藝

　　春節(jié)后，蘇州樓市強(qiáng)勢回暖，土地溢價率大幅走高致“地王”頻現(xiàn)，部分區(qū)域甚至出現(xiàn)須付全款、托關(guān)系買房的現(xiàn)象。而這顯然與“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的調(diào)控主基調(diào)背道而馳。

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，面對火爆的樓市，蘇州當(dāng)?shù)卦欢葌鞒龉俜綄⒃?ldquo;五一”前通過“限售”手段加碼調(diào)控樓市，但政策遲遲沒有落地。

　　5月11日晚間，蘇州市人民政府發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的補(bǔ)充意見》（下稱《意見》），對工業(yè)園區(qū)全域、高新區(qū)部分重點(diǎn)區(qū)域的新建商品住房實施“限售”，規(guī)定新房須取得房產(chǎn)證3年后方可轉(zhuǎn)讓；園區(qū)全域二手房須取得房產(chǎn)證5年后方可轉(zhuǎn)讓。

　　至此，蘇州加碼樓市調(diào)控的靴子終于落地。

　　　調(diào)控加碼為樓市“降虛火”

　　蘇州市政府在《意見》中強(qiáng)調(diào)，樓市調(diào)控升級是基于“堅持‘房子是用來住的，不是用來炒的’定位，落實穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的要求，遏制投機(jī)炒房，合理引導(dǎo)市場預(yù)期”而出臺。

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，《意見》主要從限售、調(diào)整土地出讓報價規(guī)則、人才優(yōu)先購房、優(yōu)化學(xué)位政策等方面加碼樓市調(diào)控。

　　限售方面，《意見》規(guī)定蘇州工業(yè)園區(qū)全域、蘇州高新區(qū)部分重點(diǎn)區(qū)域（東起京杭運(yùn)河，西至珠江路，南至竹園路，北至鄧尉路）內(nèi)，新取得預(yù)（銷）售許可的商品住房項目（含已經(jīng)取得預(yù)售許可尚未開始網(wǎng)簽的項目），須取得不動產(chǎn)權(quán)證之日起滿3年方可轉(zhuǎn)讓。蘇州工業(yè)園區(qū)全域二手住房須取得不動產(chǎn)權(quán)證之日起滿5年方可轉(zhuǎn)讓。

　　調(diào)整土地出讓報價規(guī)則方面，《意見》將土地出讓報價條件從定值調(diào)整為區(qū)間設(shè)置。即：將土地競價超過市場指導(dǎo)價10%（不含10%）需工程竣工驗收后方可申請預(yù)售許可的規(guī)定，調(diào)整為超過市場指導(dǎo)價5%~10%需工程竣工驗收后方可申請預(yù)售許可；將土地競價超過土地出讓市場指導(dǎo)價25%（不含25%）后轉(zhuǎn)為一次報價出讓方式的規(guī)定，調(diào)整為超過市場指導(dǎo)價10%~25%后轉(zhuǎn)為一次報價出讓方式。

　　人才優(yōu)先購房方面，《意見》要求在蘇州工業(yè)園區(qū)全域內(nèi)，新取得預(yù)（銷）售許可的商品住房，實行人才優(yōu)先購買政策。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將預(yù)（銷）售許可建筑面積50%~60%的住房，優(yōu)先出售給在蘇州工業(yè)園區(qū)就業(yè)、創(chuàng)業(yè)并在蘇州無自有住房的人才。

　　此外，《意見》還明確將優(yōu)化完善施教區(qū)內(nèi)住房的學(xué)位政策?！兑庖姟纷园l(fā)布之日起施行。

　　“今年以來，蘇州的房價尤其是二手房價格在部分區(qū)域板塊上漲的趨勢十分明顯，特別是園區(qū)。”58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示：“此次限售政策并未一刀切，不同的區(qū)域采取的政策不盡相同，針對性很強(qiáng)。而土地出讓政策的微調(diào)，也將對穩(wěn)定土地價格、降低市場風(fēng)險具有積極意義。”

　　春節(jié)以來“地王”頻現(xiàn)

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，蘇州上述樓市新政的背景是近日蘇州多個區(qū)域在土拍中頻現(xiàn)“地王”，以及在園區(qū)等區(qū)域需要全款甚至需要托關(guān)系才能買到新房。而這與“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的調(diào)控思路顯然背道而馳。

　　4月24日，蘇州主城區(qū)出讓5宗宅地，其中位于吳中區(qū)太湖新城板塊和尹山湖板塊的2宗宅地均成為板塊新“地王”。

　　如位于吳中區(qū)太湖新城板塊的一宗總建筑面積15.58萬平方米的住宅用地，在39輪競價后被新城、招商聯(lián)合體以總價32.58億元、溢價率30.68%競得，而其20909元/平方米的樓面價，打破該板塊于2017年創(chuàng)下的14522元/平方米的最高樓面價紀(jì)錄。

　　另一宗位于吳中區(qū)尹山湖板塊總建筑面積11.98萬平方米的住宅用地，在僅僅6輪報價后就被碧桂園以總價26.27億元、溢價率56.7%競得。而其21933元/平方米的樓面價，也打破了該板塊于2016年創(chuàng)下的16743元/平方米的最高樓面價紀(jì)錄。

　　而在4月29日的土拍中，位于園區(qū)的一宗宅地的樓面價創(chuàng)下10年來新高，更是將蘇州樓市的“小陽春”行情推到極致。

　　當(dāng)日，工業(yè)園區(qū)的一宗總建筑面積近12萬平方米的住宅用地，在前后40輪競價后被中海以總價35.64億元、樓面價30287元/平方米、溢價率38%競得，在地價創(chuàng)新高的同時，還成為園區(qū)10年來地價首次突破3萬元/平方米的地塊。

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，“地王”頻出僅僅是蘇州土地市場強(qiáng)勢升溫的一個縮影。

　　中指院數(shù)據(jù)顯示，今年一季度蘇州宅地平均樓面價15082元/平方米，同比上漲25%，處于近4年來的次高位；平均溢價率19.11%，同比增加3.44個百分點(diǎn)，環(huán)比增加12.2個百分點(diǎn)。

　　　庫存去化周期僅8個多月

　　除了土地市場的強(qiáng)勢升溫，蘇州的樓市也在明顯回暖。

　　克而瑞數(shù)據(jù)顯示，4月份蘇州商品住宅成交114.8萬平方米，環(huán)比增長53%，同比增長高達(dá)80%；成交均價21742元/平方米，環(huán)比上漲6%，同比上漲11.6%。

　　庫存方面，至2019年3月末，蘇州商品住宅庫存為614萬平方米，為去年9月以來的最低，并延續(xù)自去年11月以下的下降趨勢。而以近12個月月均75萬平方米的去化速度計算，其庫存去化周期僅為8.2個月。

　　而《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者近日在蘇州工業(yè)園區(qū)走訪時還發(fā)現(xiàn)，在供需失衡背景下，園區(qū)部分新盤甚至出現(xiàn)買房靠關(guān)系、買房須全款的亂象。

　　“蘇州作為長三角區(qū)域的重要城市，未來發(fā)展空間還很大，基礎(chǔ)設(shè)施的完善、人才的流入，會對蘇州樓市起到支撐作用。而庫存走低、年初融資相對寬松，房企在蘇州補(bǔ)倉的意愿強(qiáng)烈。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，蘇州此次加碼樓市調(diào)控，對打擊炒房需求、穩(wěn)定房價和市場預(yù)期具有積極作用，不排除當(dāng)?shù)睾罄m(xù)會進(jìn)一步加大對市場進(jìn)行檢查、整頓的力度。

　　多位業(yè)內(nèi)人士也向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，在“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的調(diào)控思路下，一些城市出現(xiàn)地價不斷創(chuàng)新高、房價上漲過快等現(xiàn)象，并不符合上述調(diào)控思路。在調(diào)控思路沒有發(fā)生變化的情況下，樓市如果“維穩(wěn)”不利，地方政府極有可能會被中央點(diǎn)名、約談，甚至?xí)艿絾栘?zé)。