北京樓市 “3·17新政”實施整整兩周年。兩年來，隨著信貸收縮等調(diào)控落地，北京樓市降溫明顯，交易量下降，市場情緒日漸理性。不過，日前國家統(tǒng)計局和北京市統(tǒng)計局分別發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，北京住宅開工面積、銷售面積以及新建住宅價格、二手房價均出現(xiàn)上漲。但對于這一輪“小陽春”能否持續(xù)，業(yè)內(nèi)人士表示，2019年房地產(chǎn)市場走勢仍待觀察。

　　調(diào)控效果明顯

　　作為北京近年來力度最大的一輪樓市調(diào)控，“3·17新政”出臺至今已有兩年。兩年來，根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計，截至3月14日，北京新房成交50643套，比此前兩年（2015年3月18日-2017年3月17日）下降了48.5%。

　　2017年3月17日，北京升級版 “認房又認貸” 政策空降，二套房的最低首付比例提高至六成，最高貸款年限降至25年，并對企業(yè)購房實施限售，期限為三年。

　　信貸問題是“3·17新政”的核心內(nèi)容。貝殼研究院首席市場分析師許小樂指出，房貸是短期市場的決定因素。 “3·17新政”不僅“認房又認貸”，還大幅提高了賣一買一的換房者首付比，且房貸利率持續(xù)上浮增加了購房者成本，致使成交量大幅下降。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進向北京商報記者分析稱，樓市降溫是符合預(yù)期的，首付和貸款的政策調(diào)整以后，尤其是“認房又認貸”的政策以后，一些購房需求勢必是會被抑制的。從北京這兩年的市場交易和價格來說，量價齊跌是主要的特征。

　　而占據(jù)著市場近九成的二手房市，也在這兩年間受到影響。鏈家數(shù)據(jù)顯示，2019年2月，北京二手房均價為59898元/平方米，較2017年3月的高點下跌11.3%。

　　貝殼研究院發(fā)布的報告指出，自“3·17”調(diào)控后，北京二手房市場成交明顯下降。雖然后期市場有所修復(fù)，但主要是來源于首次置業(yè)者和換房者的自住需求，投資需求下降明顯。2018年四季度，北京主要接觸到投資性需求占比的經(jīng)紀人僅為1.2%。

　　許小樂表示，在嚴厲的調(diào)控政策下，北京房地產(chǎn)調(diào)控已取得明顯效果，成交量調(diào)整至歷史中等水平。

　　土地供應(yīng)多元化

　　“3·17新政”以來，北京樓市量價齊跌的背后也與土地供應(yīng)的調(diào)整變化有著密切關(guān)聯(lián)。盡管2017年北京土地供應(yīng)量大幅增加，但到了2018年，成交宗數(shù)和成交額同比均大幅下跌。同時，全年流拍率達到10%，創(chuàng)2012年以來紀錄。

　　而在相對低迷的土地市場，進入調(diào)控之后， “限競房”、“共有產(chǎn)權(quán)房”成為地塊成交的主要方式。以2018年為例，在成交的52宗住宅地塊中，有51宗是限競房或共有產(chǎn)權(quán)住房地塊，僅有一宗商品房住宅地塊。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，此前市場曾在2018年4-8月出現(xiàn)過“小陽春”，但很快被限競房井噴所影響。共有產(chǎn)權(quán)房和限競房被寄望于調(diào)節(jié)市場和滿足剛需。2017年北京市住建委聯(lián)合北京有關(guān)部門發(fā)布的《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行法》要求，未來五年北京將完成25萬套共有產(chǎn)權(quán)住房供地。

　　不過，限競房的市場表現(xiàn)并不算亮眼。據(jù)張大偉介紹，到目前為止，限競房已經(jīng)入市26501套，但實際真實銷售比例只有40%，網(wǎng)簽只有20%左右。但在“房住不炒”的大背景下，張大偉表示，今后幾年北京將完成大量的共有產(chǎn)權(quán)住房限競房供地，通過加快房源供應(yīng)，提升建設(shè)品質(zhì)，公平合理分配，進一步穩(wěn)定社會預(yù)期，堅決抑制投資投機性購房需求，促進住房回歸居住屬性，有效推動北京房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康運行。

　　此外，集體性建設(shè)用地用做共有產(chǎn)權(quán)住房地塊入市也在持續(xù)推進當中。北京市規(guī)劃和自然資源委員會3月13日透露，全市2018年已實現(xiàn)集體土地租賃住房用地供應(yīng)209.2公頃，完成率105%，超額完成供地任務(wù)。

　　隨著北京市加大租賃用房保障性住房的供應(yīng)，嚴躍進認為，類似政策影響，會體現(xiàn)在土地供給和房企拿地策略上。“實際上這兩年類似共有產(chǎn)權(quán)住房和集體租賃住房等，其實都呈現(xiàn)了相對好的結(jié)構(gòu)調(diào)整態(tài)勢。后續(xù)供應(yīng)勢必多元化，進而也使得房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)更多的交易結(jié)構(gòu)變化。對于購房者來說，后續(xù)也可以選擇此類住房，或者說是通過住房來解決住房問題。”

　　“小陽春”能否持續(xù)

　　張大偉認為，經(jīng)過接近兩年的連續(xù)樓市調(diào)控，隨著政策進入平穩(wěn)周期，市場逐漸進入低谷徘徊，預(yù)計后續(xù)市場將繼續(xù)在低位運行。

　　不過，進入2019年，多地樓市出現(xiàn)回溫跡象。北京市統(tǒng)計局公布的最新數(shù)據(jù)顯示，1-2月，全市商品房新開工面積156.7萬平方米，同比增長93.5%；其中，住宅新開工面積88.1萬平方米，增長45.4%。而住宅銷售面積達60.6萬平方米，增長55%，一舉扭轉(zhuǎn)了此前長期處于負增長的局勢。

　　國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的2月70城房價數(shù)據(jù)也可窺探出回暖苗頭。2月，北京新房價格同比上漲2.9%，二手房價格環(huán)比上漲了0.2%。

　　北京近期出臺的增值稅附加稅率調(diào)整政策被視為對樓市利好。北京城六區(qū)增值稅附加稅稅率將從12%降到6%，其他區(qū)域從10%降到5%。根據(jù)新規(guī)，據(jù)測算，在北京西城區(qū)出售一套網(wǎng)簽價為400萬元、不滿兩年的二手房，稅率下調(diào)之后，賣房時可以少交1萬多元稅。

　　但也有分析認為，減少了小部分交易稅費對市場有一定心理影響，不過，對北京樓市的直接影響并不大。

　　而在許小樂看來，此輪“小陽春”主要受近期季節(jié)性因素疊加政策松動預(yù)期影響。嚴躍進進一步分析稱，政策方面是否會放松，很大程度上和商業(yè)銀行貸款政策有關(guān)。如果銀行的可貸資金相對多，那么接下來政策放松的可能性就很大。反過來就還是會維持現(xiàn)行政策。

　　58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波則認為，北京2019年政策全面松綁的可能性極小，尤其是限購政策的松綁的概率最小，但不排除結(jié)合市場對政策進行適當微調(diào)。

　　張大偉從限競房入市的角度進行觀察，他指出，全國兩會后，北京的限競房還將大量供應(yīng)，最近市場的輕微復(fù)蘇將出現(xiàn)變化。

　　北京商報記者 陶鳳 實習記者 陳超/文　張彬/制表