每經(jīng)記者 程成 每經(jīng)編輯 魏文藝

　　今年2月初正逢春節(jié)長假，各地樓市的成交量自然會受到不小影響。而春節(jié)過后，各地樓市便會逐漸步入正軌。春節(jié)剛過，常州、?？凇⑽靼?、南京、深圳等5個城市便出臺人才引進(jìn)新政，使得“人才大戰(zhàn)”驟然升級。與此同時，隨著去年底以來菏澤、珠海等城市相關(guān)調(diào)控松綁，關(guān)于“樓市回暖”的聲音也開始出現(xiàn)。

　　當(dāng)下各地樓市的真實情況是什么？熱點城市的表現(xiàn)往往很有代表性。近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分別赴廣州、南京、重慶等熱點城市，就這些城市的房地產(chǎn)現(xiàn)狀進(jìn)行了深入調(diào)查，以期為讀者展示當(dāng)前樓市最真實的表現(xiàn)。

　　隨著去年底以來菏澤、珠海、廣州等地樓市調(diào)控陸續(xù)松綁，關(guān)于“樓市回暖信號來了”的聲音不絕于耳。春節(jié)剛過，常州、?？凇⑽靼?、南京、深圳等5個城市便出臺人才引進(jìn)新政，其中4城降低了落戶門檻。

　　而記者的微信朋友圈近來也十分熱鬧，不少地產(chǎn)營銷人紛紛轉(zhuǎn)發(fā)起了各類樓市最新信息，雖然這些信息來源各異，但主題很鮮明——“樓市回暖”。

　　值得注意的是，“南京社保門檻降低，釋放大量購房需求”“南京6個板塊突破限價”等信息最為吸引眼球。近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在南京樓市實地走訪時發(fā)現(xiàn)，一些樓盤的備案價緊貼區(qū)域限價，部分房源甚至突破區(qū)域限價。與去年下半年的“冰凍”行情對比，南京樓市節(jié)后“溫暖”開局。

　　　突破限價與日光盤再現(xiàn)

　　2月18日，南京迎來春節(jié)后首個開盤項目。當(dāng)日晚間，位于南京市雨花臺區(qū)城南板塊的“中海城南公館”項目正式開盤。記者了解到，該樓盤此次共推出142套精裝房源，有536組客戶登記報名，中簽率26%。最終，不到1個半小時，上述142套房源全部售罄，并成為2019年南京樓市首個“日光盤”。

　　記者注意到，南京主城區(qū)上一次出現(xiàn)“日光盤”還是2個月前。不過值得關(guān)注的是，與“日光盤”相比，上述樓盤的備案價格耐人尋味。

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以購房者身份走訪時發(fā)現(xiàn)，目前上述樓盤所在的城南板塊，一手商品住宅限價在35000元/平方米左右。不過，根據(jù)南京市住房保障和房產(chǎn)局官網(wǎng)信息，上述樓盤此次推出的4棟多層和小高層房源，備案均價在36037元~38842元/平方米，雖然也有部分房源的備案價未超過35000元/平方米的限價標(biāo)準(zhǔn)，但絕大多數(shù)房源均超過限價，最高單價甚至達(dá)到39928元/平方米。

　　不過，由于上述房源為精裝修交付，裝修備案價格在3500元/平方米左右。即便剔除裝修價格因素，仍有一棟樓的房源備案均價超過35000元/平方米的限價水平。

　　中海城南公館的置業(yè)顧問對限價松動并不否認(rèn)，其告訴記者：“放開了限價。”

　　對于“放開限價”的原因，“一方面是物價的上漲，另一方面對土拍、賣地是好事”。該置業(yè)顧問向記者解釋道：“像我們周邊有幾塊空地，如果起拍價格很高，又限制這個區(qū)域的房價，那開發(fā)商也不愿意來拿地。”

　　記者在該項目營銷中心也看到，開發(fā)商在沙盤旁貼出了一張說明，“本次開盤銷售價格符合相關(guān)規(guī)定”“開盤當(dāng)天折后價，小高層大部分房源成交價格為33000元~35500元/平方米，洋房大部分房源成交價格范圍為35500元~38000元/平方米”“部分房源由于位置優(yōu)越，成交價格高于上述范圍”。

　　而在與上述樓盤僅一站地鐵之隔的禹洲嘉薈星島項目現(xiàn)場，一名置業(yè)顧問也向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示：“最近限價政策在放松，很多樓盤都突破了。區(qū)域限價35000元/平方米，我們和中海都突破了限價。”

　　不過值得注意的是，雖然上述兩個樓盤都突破限價，但記者從置業(yè)顧問處獲悉，目前項目均有3%左右的優(yōu)惠。

　　盡管突破限價，但中海城南公館在當(dāng)日的開盤中依然“日光”。

　　是否意味著樓市調(diào)控放開

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，除了上述位于雨花臺區(qū)的部分樓盤突破限價外，實際上從去年下半年至今，南京就有多個板塊的新房銷售價超過區(qū)域限價。

　　如仙林湖板塊的高科紫薇堂，于1月底領(lǐng)取銷售許可證，96套精裝交付的平墅價格在37495元~42011元/平方米，5套毛坯交付的合院別墅價格在43748元~46734元/平方米，突破了區(qū)域30000元/平方米的限價。

　　又如位于秦淮區(qū)的萬科安品園舍，于去年8月份拿到銷售許可證，38套毛坯房源銷許均價在54273元~61252元/平方米，最貴的一套房源單價達(dá)到62671元/平方米，突破區(qū)域45000元/平方米的限價。

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　　此外，南京在2月15日修訂《南京市積分落戶實施辦法》，特別是將申請條件中“近2年內(nèi)連續(xù)繳納社會保險”調(diào)整為“累計繳納城鎮(zhèn)職工社會保險不少于24個月”，并取消落戶指標(biāo)限制。此舉也被認(rèn)為是進(jìn)一步降低落戶門檻。

　　多個樓盤突破區(qū)域限價，以及人才落戶門檻降低，是否意味著南京的房地產(chǎn)調(diào)控放開？樓市會出現(xiàn)回暖？

　　“調(diào)控依然會繼續(xù)，會放松但不會放開，樓市將回溫但不會回暖，樓市進(jìn)入橫盤時代。”新城控股高級副總裁歐陽捷向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，降低入戶門檻、降低社保條件、降低人才標(biāo)準(zhǔn)，都會增加市場成交量。市場下行時放松高端盤價格、房貸利率下調(diào)等政策，是房地產(chǎn)市場逆周期調(diào)節(jié)的預(yù)調(diào)微調(diào)，都會推動住宅市場回溫。

　　不過歐陽捷同時認(rèn)為，“房住不炒”仍是長期定位，回溫不等于回暖，放松不等于放開，調(diào)控也不會退出。

　　記者在中海南城公館營銷中心走訪時就看到，雖然該樓盤一期項目認(rèn)籌登記已經(jīng)截止，但仍有人前來看房咨詢。

　　“目前周邊不少區(qū)域在拆遷，也只有我們這一個項目在售。”上述樓盤置業(yè)顧問告訴記者：“下一期產(chǎn)品會在8月份左右推出，具體價格還要根據(jù)到時候的市場需求來定。”

　　而多家中介門店的置業(yè)顧問也向記者表示：“節(jié)后來店咨詢和帶看的客戶比之前多了一些。”

　　不過根據(jù)易居研究院的數(shù)據(jù)，1月份南京商品住宅成交面積75.2萬平方米，環(huán)比下降18%，同比下降32%。

　　“突破限價、降低落戶門檻，調(diào)控政策在樓市降溫時出現(xiàn)預(yù)調(diào)微調(diào)，并不意味著調(diào)控政策將在短期內(nèi)放開。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，限價的松動，也有助于緩解開發(fā)商因成本壓力而“減配”所帶來的不穩(wěn)定因素。

　　“在市場下行期，一些城市的限價政策已經(jīng)出現(xiàn)微調(diào)。突破限價，只是政府把主動權(quán)交給企業(yè)和市場，但最終項目能不能賣得掉，還是要看價格、產(chǎn)品能不能被市場接受。”同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉也向記者表示，預(yù)計未來3到4個季度，市場將延續(xù)目前的下行趨勢。

　　而《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在咨詢南京市民熱線12345時，對方也明確表示：“目前商品住宅限價沒有放開。”

　　　高地價項目如何突圍

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，上述突破限價的項目，要么是前兩年拿的高價地塊，要么定位為高端產(chǎn)品。

　　如突破區(qū)域限價的仙林湖板塊的高科紫薇堂項目，開發(fā)商南京高科置業(yè)在2015年11月27日以總價10.4億元、溢價率88%、樓面價2.1萬元/平方米競得該項目用地時，也是彼時仙林湖的“地王”。信息顯示，地塊出讓面積4.5萬平方米，規(guī)劃建筑面積約5萬平方米。

　　再如秦淮區(qū)的萬科安品園舍，雖不是“地王”項目，但定位為高端別墅類產(chǎn)品，門檻也較高，最便宜的一套總價超過2000萬元。

　　而同樣突破區(qū)域限價的中海城南公館項目，由中海地產(chǎn)于2017年9月20日，以總價43.2億元、溢價率27%競得。雖然溢價率不高，但要求現(xiàn)房銷售。

　　此外，目前的南京單價“地王”——位于建鄴區(qū)河西南板塊的葛洲壩中國府將于今年上市，其未來的市場表現(xiàn)飽受關(guān)注。據(jù)悉，2016年5月，葛洲壩以總價32.8億元、溢價率110%、樓面價約4.52萬元/平方米競得該地塊，刷新了南京樓面單價“地王”紀(jì)錄，不僅遠(yuǎn)超地塊所在的河西南板塊3.5萬元/平方米的限價，也超過整個河西區(qū)域最高4.5萬元/平方米的限價。

　　“我們拿地的價格比較高，因為限價，周邊樓盤的價格比較低，目前我們的價格還沒有出來，大概在6、7月份會開盤。”葛洲壩中國府的置業(yè)顧問告訴記者，“不過我們最小的戶型190平方米，（售價）應(yīng)該會超過1000萬元。”

　　在市場降溫的大環(huán)境下，高地價和高端項目接連上市，又如何實現(xiàn)突圍呢？

　　“房企近兩年拿的地王項目，要么平價出貨回籠資金，要么繼續(xù)觀望等待市場回暖。”嚴(yán)躍進(jìn)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“對這些地王項目，一些全國性布局、資金實力強(qiáng)的大中型開發(fā)商可以通過其他項目的收益來平滑風(fēng)險；但一些小開發(fā)商可能就吃不消，會面臨較大的資金壓力，需要考慮通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式進(jìn)行聯(lián)合開發(fā)。”

　　不過嚴(yán)躍進(jìn)同時認(rèn)為，目前樓市調(diào)控政策已很嚴(yán)厲，房貸利率也處于高位，政策見頂?shù)穆曇粼絹碓蕉?，部分城市政策出現(xiàn)微調(diào)，“地王項目的壓力或許會有所減輕，但產(chǎn)品和價格，仍是地王項目脫困的關(guān)鍵”。

　　而張宏偉也認(rèn)為，產(chǎn)品和價格依然是高價地項目突圍的關(guān)鍵。“高價地項目會不會因為限價松動而解套，最終還是要看市場大行情，以及產(chǎn)品、價格能不能被市場接受。”張宏偉說。