10月下旬以來A股的這一輪反彈中，房地產(chǎn)板塊可謂當之無愧的“王者”。截至11月15日，申萬房地產(chǎn)指數(shù)近20日漲幅高達19.65%，僅次于申萬綜合指數(shù)。從個股表現(xiàn)看，市北高新連續(xù)9日漲停，區(qū)間漲幅高達168.71%，張江高科股價也已經(jīng)翻倍。

　　分析人士指出，近期房地產(chǎn)板塊表現(xiàn)強勢，主要因近期監(jiān)管層未提地產(chǎn)調(diào)控，穩(wěn)增長壓力下市場對調(diào)控政策或邊際松動的預(yù)期有所升溫，加之地產(chǎn)板塊估值較低，地產(chǎn)股順勢跟隨A股走出一輪強勢反彈行情。但需要注意的是，無論地產(chǎn)調(diào)控會否放松，房地產(chǎn)板塊之間的內(nèi)部分化都難以避免，經(jīng)濟和政策環(huán)境可能都更利好龍頭企業(yè)，優(yōu)勢地產(chǎn)龍頭股的投資機會將更明顯。

　　地產(chǎn)股引領(lǐng)反彈

　　10月中下旬以來，地產(chǎn)板塊悄然走出一輪強勢的反彈行情。

　　數(shù)據(jù)顯示，10月19日至11月15日的20個交易日中，申萬房地產(chǎn)指數(shù)漲幅高達19.65%，僅次于申萬綜合指數(shù)，同期上證綜指僅上漲7.31%，房地產(chǎn)板塊的漲幅接近其3倍。

　　地產(chǎn)個股賺錢效應(yīng)突出，市北高新連續(xù)9日漲停，區(qū)間漲幅高達168.71%，張江高科股價已經(jīng)翻倍，亞太實業(yè)的累計漲幅約68.2%，陽光股份、空港股份、電子城、南京高科的20日漲幅也均超過50%。

　　“從年初至10月中旬反彈前，地產(chǎn)股已跌去近50%，估值處于歷史低位，在經(jīng)濟環(huán)境較復(fù)雜、寬信用難度較大的情況下，股票投資者容易博弈左側(cè)機會，市場預(yù)期地產(chǎn)調(diào)控政策可能會松動以維穩(wěn)經(jīng)濟，10月中下旬以來，部分城市開始出現(xiàn)調(diào)控松動的傳言，更進一步增強了股票投資者的信心。”聯(lián)訊證券首席經(jīng)濟學(xué)家李奇霖在接受中國證券報記者采訪時表示。

　　10月31日，中共中央政治局召開會議，會議通稿只字未提樓市，受到業(yè)內(nèi)及廣大投資者的關(guān)注。有研究人士發(fā)現(xiàn)，從2017年底以來的歷次高層會議都對房地產(chǎn)市場提出了調(diào)控要求。在當前穩(wěn)增長壓力較大的背景下，不少人對地產(chǎn)調(diào)控可能松動的預(yù)期有所升溫。

　　“短期來看，近期住宅和土地成交市場有所走弱，政策更嚴已無必要、甚至穩(wěn)市場或更為關(guān)鍵，比如近期各類穩(wěn)經(jīng)濟措施頻出，同時土地市場正在加速降溫，流拍率和溢價率或?qū)⑦M一步惡化，預(yù)計地方政府財政壓力將加大，緊隨其后投資也將逐步開始走弱，從近期中央政治局會議表態(tài)看，目前行業(yè)積極因素正在醞釀、預(yù)計后續(xù)政策環(huán)境將逐步改善。”華創(chuàng)證券分析師袁豪指出。

　　地產(chǎn)龍頭機會更明確

　　“經(jīng)濟下行壓力下，各種政策最終將邊際利好房地產(chǎn)，居民杠桿率提升是大趨勢。全球主要經(jīng)濟體，經(jīng)濟增長中樞下行，種種應(yīng)對措施，最終導(dǎo)致的一個結(jié)果就是居民杠桿率的提升。”興業(yè)證券房地產(chǎn)行業(yè)閻常銘團隊在最新研報中指出。

　　這一觀點體現(xiàn)了當下機構(gòu)對調(diào)控政策放松的期待，然而“遠水解不了近渴”，當前地產(chǎn)行業(yè)基本面仍在尋底過程中，部分房企內(nèi)部現(xiàn)金流緊張，市場人士認為，即便后續(xù)政策真的放松，行業(yè)回暖，企業(yè)之間的分化也必將加大，地產(chǎn)龍頭的機會相對更大一些。

　　國信證券分析師區(qū)瑞明指出，行業(yè)基本面在周期規(guī)律和前期調(diào)控的雙重作用下，即使政策面相機抉擇地逐步改善，基本面仍可能先表現(xiàn)為慣性向下尋底。而行業(yè)基本面慣性向下的過程中，政策改善將提升市場信心，讓行業(yè)基本面能較大概率地在一年內(nèi)找到底部并企穩(wěn)。

　　“在當前位置，我們對未來一年優(yōu)勢地產(chǎn)股的走勢仍然較樂觀，認為有較大概率走出類似2012年那樣的行情。優(yōu)勢地產(chǎn)股的基本面，再疊加政策改善，在股價變現(xiàn)上，大概率會有比較好的行情。”區(qū)瑞明表示。

　　袁豪同時指出，中期來看，本輪供給端調(diào)控導(dǎo)致資源正快速向龍頭集聚，“融資集中度——拿地集中度——銷售集中度”的邏輯，將推動頭部房企銷售大增。“目前板塊低估值背景下，繼續(xù)看多地產(chǎn)龍頭相對和絕對價值，并維持板塊‘推薦’評級。”