近期，多家地產(chǎn)企業(yè)中止公司債發(fā)行引起市場(chǎng)各方關(guān)注。雖然相關(guān)企業(yè)有各自不盡相同的原因，但針對(duì)房企的融資監(jiān)管政策趨嚴(yán)成為這一情況的共同注腳。

　　針對(duì)房企融資的限制政策由來(lái)已久：除了A股IPO和再融資的限制，滬深交易所也從2016年10月份開(kāi)始相繼出臺(tái)文件，嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家房地產(chǎn)行業(yè)政策和市場(chǎng)調(diào)控政策，對(duì)房企發(fā)行公司債行為明確了發(fā)行門(mén)檻等要求；中國(guó)證監(jiān)會(huì)和當(dāng)時(shí)的中國(guó)銀監(jiān)會(huì)也提出嚴(yán)禁違規(guī)資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域；發(fā)改委則要求嚴(yán)格限制房企發(fā)行公司債用于商業(yè)性房地產(chǎn)項(xiàng)目。2017年2月13日，中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布《備案管理規(guī)范第4號(hào)》文件，強(qiáng)調(diào)對(duì)北上廣深等16個(gè)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市住宅項(xiàng)目的私募產(chǎn)品不予備案。

　　與國(guó)內(nèi)持續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控政策相對(duì)應(yīng)，房地產(chǎn)企業(yè)到位資金和國(guó)內(nèi)貸款增速持續(xù)回落，現(xiàn)金流也不容樂(lè)觀。Wind數(shù)據(jù)顯示，A股128家上市房企中，一季度現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額為負(fù)的房企達(dá)到72家，占比超過(guò)一半，萬(wàn)科A為-803.64億元、華夏幸福為-197.15億元、綠地控股為-129.47億元。

　　這似乎成為房企海外發(fā)債規(guī)模持續(xù)上漲的最好解釋。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2017年國(guó)內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)海外發(fā)債規(guī)模達(dá)到了約3200億元，是2016年的4倍；2018年以來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)海外發(fā)債的熱情依舊不減，中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2018年4月底，今年房地產(chǎn)企業(yè)海外資本市場(chǎng)融資數(shù)據(jù)達(dá)到了233.2億美元，同比2017年前4個(gè)月的112.35億美元上漲幅度達(dá)到了107%。

　　不過(guò)，雖然有海外融資手續(xù)便利、成本低的因素，但是并非所有房企都能夠獲得海外發(fā)債的資格，這并非解決房企資金饑渴的真正渠道。而且，近日國(guó)家發(fā)展改革委和財(cái)政部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于完善市場(chǎng)約束機(jī)制嚴(yán)格防范外債風(fēng)險(xiǎn)和地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的通知》，嚴(yán)禁企業(yè)以各種名義要求或接受地方政府及其所屬部門(mén)為其市場(chǎng)化融資行為提供擔(dān)保或承擔(dān)償債責(zé)任，尤其是地方政府通過(guò)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行的海外發(fā)債，如果源頭企業(yè)資金鏈緊張容易成為地方政府債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)源。

　　在國(guó)內(nèi)全面去杠桿的背景下，作為調(diào)控施策最久、與金融關(guān)系最密切的地產(chǎn)行業(yè)理所當(dāng)然面臨同樣、甚至更嚴(yán)格的去杠桿過(guò)程。資金是房地產(chǎn)企業(yè)的命門(mén)，在獲取資金的常規(guī)途徑受到限制的同時(shí)，ABS、REITs、永續(xù)債等各種創(chuàng)新的融資方式也在不斷涌現(xiàn)。華創(chuàng)證券統(tǒng)計(jì)顯示，截止到今年4月底，國(guó)內(nèi)已成功發(fā)行商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品共計(jì)56單，總發(fā)行規(guī)模約1509億元，產(chǎn)品類型包括類REITs、CMBS、CMBN。其中，類REITs發(fā)行規(guī)模687億元，CMBS發(fā)行規(guī)模667億元，CMBN發(fā)行規(guī)模144億元。

　　而且，發(fā)行REITs可以降低企業(yè)對(duì)銀行貸款的依賴，一定程度上降低企業(yè)自身的杠桿率，優(yōu)化財(cái)務(wù)報(bào)表，分散項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，等于把企業(yè)推向市場(chǎng)，由投資者對(duì)產(chǎn)品及企業(yè)做出判斷和投資決策，實(shí)現(xiàn)真正意義上的市場(chǎng)化。

　　這真是應(yīng)了那句話：“生活為你關(guān)上一扇門(mén)的時(shí)候，也會(huì)為你打開(kāi)一扇窗”。