最近,中原地產(chǎn)商鋪部區(qū)域營(yíng)業(yè)經(jīng)理王雷忙得不可開(kāi)交,原因是很多培訓(xùn)機(jī)構(gòu)紛紛求租開(kāi)新店。事實(shí)上,這種現(xiàn)象從去年就已經(jīng)出現(xiàn)而且日趨明顯。據(jù)了解,這種培訓(xùn)機(jī)構(gòu)一般租賃商鋪或裙樓單位,對(duì)地段要求很高,或者在大型社區(qū)中,或者在中小學(xué)附近,有的更是交通便達(dá),除了服務(wù)周邊的生源外,還服務(wù)區(qū)域外的生源。有的地段,如五山路口、動(dòng)物園南門等,因?yàn)楦鞔笃放茩C(jī)構(gòu)成行成市,扎堆在同一棟樓中,更是形成了一座座“教育城”“教育中心”。
租金和人工是最大成本
房天下高級(jí)分析師李超認(rèn)為,培訓(xùn)機(jī)構(gòu)布局具有一致性:“這樣在管理上更為便利而且可以相對(duì)聚集倒流和分流不同階段的需求。比如對(duì)于同一客戶,不同培訓(xùn)機(jī)構(gòu)提供不同方面的培訓(xùn)服務(wù)。”但大多數(shù)機(jī)構(gòu)還是以散租較為常見(jiàn)。
此前,某機(jī)構(gòu)“大手筆”租下珠江新城整層4000多平方米裙樓的案例就令人感到吃驚。據(jù)透露,該裙樓租金為70多元/平方米,即每個(gè)月租金接近30萬(wàn)元。王雷稱,該機(jī)構(gòu)每個(gè)月的租金成本應(yīng)該不低于該中心的人工成本。事實(shí)上,李超了解到,培訓(xùn)機(jī)構(gòu)最大的運(yùn)營(yíng)成本就租金和人力成本。王雷觀察到,一家?guī)装倨椒矫椎呐嘤?xùn)機(jī)構(gòu),至少需要10~20個(gè)員工,每個(gè)月的工資是一筆不小的開(kāi)銷。而要抵消租金的壓力,只要機(jī)構(gòu)能夠滿足一定的招生人數(shù)即可。
培訓(xùn)機(jī)構(gòu)以地段為王
李超認(rèn)為,雖然租金成本壓力大,但目前培訓(xùn)機(jī)構(gòu)的盈利水平很高,這也是大大小小的培訓(xùn)機(jī)構(gòu)不斷冒出來(lái)的原因。王雷還發(fā)現(xiàn),此前的大型本土品牌和“洋品牌”都加速找鋪,目前似乎有放緩的趨勢(shì)。據(jù)他分析,原因是經(jīng)過(guò)了此前的快速發(fā)展期,這些品牌的布局基本完成:“在市區(qū)中心布了大面積的服務(wù)中心之后,它們逐漸在各個(gè)小板塊開(kāi)設(shè)小型的服務(wù)點(diǎn),就近服務(wù)生源,完成自己的教學(xué)點(diǎn)網(wǎng)絡(luò)的布置。”因此,機(jī)構(gòu)之前動(dòng)輒求租上千平方米、800~900平方米的商鋪或裙樓,而如今多求租三五百平方米的單位。
與此同時(shí),100~300平方米的商鋪成為培訓(xùn)機(jī)構(gòu)的求租重點(diǎn)。這些租客中,不少是幾個(gè)老師聯(lián)合起來(lái)開(kāi)設(shè)的輔導(dǎo)班,多選擇社區(qū)商鋪,把商鋪間隔成小房間進(jìn)行教學(xué)服務(wù)。王雷稱,這種創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)的好處是暫時(shí)不用考慮人工成本,只要算一筆賬,能夠扛下一段時(shí)間的租金就可以嘗試。 |