去年以來(lái)，住房租賃市場(chǎng)“短板”加速補(bǔ)齊。專(zhuān)家表示，各地在租賃住房試點(diǎn)實(shí)施方案指導(dǎo)下，城市租賃市場(chǎng)的發(fā)展或進(jìn)入新階段，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)有望快速崛起。未來(lái)可在財(cái)稅政策方面給予稅收優(yōu)惠，一方面可扶植長(zhǎng)租公寓企業(yè)，另一方面可為REITs發(fā)展鋪平道路。

　　國(guó)土部、住建部近日原則同意沈陽(yáng)、南京、杭州、合肥、廈門(mén)等11個(gè)城市利用集體建設(shè)用地開(kāi)展租賃住房試點(diǎn)實(shí)施方案，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)參與試點(diǎn)建設(shè)，依法依規(guī)提供金融產(chǎn)品服務(wù)。

　　中國(guó)指數(shù)研究院報(bào)告指出，繼北京、上海先期試點(diǎn)后，此次批復(fù)標(biāo)志著第一批13個(gè)試點(diǎn)城市全部進(jìn)入實(shí)施階段。各地在租賃住房試點(diǎn)實(shí)施方案指導(dǎo)下，將加速集體建設(shè)用地的推出，與之相對(duì)應(yīng)的配套政策也將繼續(xù)完善，城市租賃市場(chǎng)的發(fā)展將進(jìn)入一個(gè)新階段。

　　當(dāng)前國(guó)企和民企紛紛進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)。興業(yè)研究分析師臧運(yùn)慧表示，目前已有萬(wàn)科、龍湖、碧桂園等多家民營(yíng)房企進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)，保利地產(chǎn)、上海地產(chǎn)集團(tuán)也推出了首批國(guó)企住房租賃品牌。隨著進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)的企業(yè)不斷增多，住房租賃市場(chǎng)將從零散的轉(zhuǎn)租模式逐漸向規(guī)范化、規(guī)?；馁?gòu)置經(jīng)營(yíng)模式演進(jìn)。

　　“傳統(tǒng)租房方式存在許多問(wèn)題，無(wú)法保障租戶(hù)和業(yè)主雙方的權(quán)益。”東北證券分析師陳殷表示，租房人口年輕化使得租房人群對(duì)租房體驗(yàn)的個(gè)性化要求更高。當(dāng)前，存量物業(yè)的盤(pán)活和利用率的提高使得租賃市場(chǎng)具備了良好的供給基礎(chǔ)，在人口凈流入而房?jī)r(jià)持續(xù)高企的一二線城市，長(zhǎng)租公寓快速崛起。

　　“目前，無(wú)論是創(chuàng)業(yè)型、房地產(chǎn)中介型，還是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，一般都停留在輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式上。”陳殷認(rèn)為，未來(lái)我國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)將呈現(xiàn)集中自持、分散自持和托管三種模式并存的狀態(tài)，專(zhuān)業(yè)公寓運(yùn)營(yíng)商將與房企協(xié)同發(fā)展，從而促進(jìn)新房項(xiàng)目的銷(xiāo)售去化，盤(pán)活二手房源提升利用效率，完善社區(qū)增值服務(wù)。

　　值得注意的是，長(zhǎng)租公寓最大的痛點(diǎn)就是資金投入大、盈利難。從資金端來(lái)講，諸多銀行開(kāi)始進(jìn)入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。易居研究院研究員賴(lài)勤表示：“銀行進(jìn)入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，一方面，因?yàn)椴季治磥?lái)，該市場(chǎng)會(huì)給銀行帶來(lái)很多商機(jī)，對(duì)銀行業(yè)務(wù)有很大的想象力；另一方面，為租賃市場(chǎng)提供金融支持。金融支持可以幫助供需兩端，包括為供應(yīng)端機(jī)構(gòu)提供資金，用以開(kāi)拓市場(chǎng)、緩解自持物業(yè)所帶來(lái)的資金壓力；也為租房者提供資金支持，從而更好地滿足他們的租賃需求。”

　　從長(zhǎng)租公寓的盈利來(lái)看，賴(lài)勤認(rèn)為，若實(shí)現(xiàn)盈利，先要進(jìn)行差異化競(jìng)爭(zhēng)，在中高端產(chǎn)品上發(fā)力，從而能有較高的利潤(rùn)率。財(cái)稅政策需改變，應(yīng)提供稅收優(yōu)惠，一方面可以扶植長(zhǎng)租公寓企業(yè)，另一方面可以為REITs發(fā)展鋪平道路。并且金融政策也需跟進(jìn)，給機(jī)構(gòu)提供融資方面的幫助。

　　在REITs方面，華泰證券分析師陳莉敏表示，近年來(lái)REITs產(chǎn)品規(guī)模加速增長(zhǎng)。尤其是2017年，僅前10個(gè)月成功發(fā)行的商業(yè)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品數(shù)量及規(guī)模已超過(guò)前3年總和，良好的政策環(huán)境和市場(chǎng)需求正在推動(dòng)REITs加速發(fā)展，一方面，有利于緩解未來(lái)幾年房企融資問(wèn)題；另一方面，專(zhuān)業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。