1.5個(gè)億——這是2017年末我國(guó)65周歲及以上人口的數(shù)量，和俄羅斯全國(guó)人口總數(shù)幾乎相當(dāng)。隨著人口老齡化程度日趨明顯，我國(guó)已經(jīng)成為全球老齡人口最多的國(guó)家之一，如何解決“中國(guó)式養(yǎng)老”的問(wèn)題備受關(guān)注。

　　
　　十九大報(bào)告中明確指出，要實(shí)施健康中國(guó)戰(zhàn)略，積極應(yīng)對(duì)人口老齡化，構(gòu)建養(yǎng)老、孝老、敬老政策體系和社會(huì)環(huán)境，推進(jìn)醫(yī)養(yǎng)結(jié)合，加快老齡事業(yè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展。近兩年，在國(guó)家的扶持下，養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)了政策紅利期，得到了快速的發(fā)展，由龍頭房企牽頭的項(xiàng)目在一線城市全面開花。
　　
　　但在養(yǎng)老地產(chǎn)概念炒得火熱的同時(shí)，一方面，高昂的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)讓具有養(yǎng)老需求的普通人望而卻步，被詬病為“富人的游戲”，另一方面，回報(bào)周期長(zhǎng)、盈利難讓習(xí)慣于高周轉(zhuǎn)和高利潤(rùn)的房企陷入了兩難的境地。面對(duì)這片擁有巨大潛力的藍(lán)海，到底該如何挖掘其價(jià)值？
　　
　　沉睡中的市場(chǎng)
　　
　　根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，近兩年我國(guó)老齡化速度在明顯加快。截至2017年末，我國(guó)60周歲及以上人口24090萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?7.3%，其中65周歲及以上人口15831萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?1.4%。據(jù)聯(lián)合國(guó)人口署數(shù)據(jù)，預(yù)計(jì)到2025年，我國(guó)65歲及以上人口數(shù)量將達(dá)到2億，2050年將突破3億。
　　
　　相比之如此龐大且日益增長(zhǎng)的養(yǎng)老需求，目前社會(huì)上的養(yǎng)老服務(wù)、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、養(yǎng)老床位、護(hù)理服務(wù)人員等卻呈現(xiàn)出了供給不足的格局。截至2016年底，全國(guó)各類養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)和設(shè)施達(dá)14萬(wàn)個(gè)，其中注冊(cè)登記的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)2.9萬(wàn)個(gè)。全國(guó)各類養(yǎng)老床位合計(jì)730.2萬(wàn)張，每千名老年人僅擁有養(yǎng)老床位31.6張。
　　
　　“我國(guó)養(yǎng)老服務(wù)供給結(jié)構(gòu)失衡，對(duì)98%以上居住在家的老年人缺乏養(yǎng)老服務(wù)供給及相應(yīng)的政策籌劃與公共投入，全國(guó)養(yǎng)老床位供需差距巨大。”中國(guó)社會(huì)保障學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)鄭功成指出，未來(lái)需要有效地撬動(dòng)市場(chǎng)資源與社會(huì)資源，以應(yīng)對(duì)老齡化的發(fā)展趨勢(shì)。
　　
　　龍頭房企加速布局
　　
　　近年來(lái)，國(guó)家對(duì)于養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策支持力度進(jìn)一步加大。在中央投資方面，國(guó)家發(fā)改委持續(xù)安排中央預(yù)算內(nèi)投資支持養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)，在七年間投資總數(shù)超過(guò)166億元。進(jìn)入2018年，民政部更是將“繼續(xù)深化養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的‘放管服’改革，全面放開養(yǎng)老服務(wù)市場(chǎng)”明確列為新一年重點(diǎn)工作任務(wù)之一。
　　
　　據(jù)全國(guó)老齡辦《中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)劃》報(bào)告顯示，到2030年我國(guó)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)市場(chǎng)的總產(chǎn)值將突破10萬(wàn)億元大關(guān)。在政億萬(wàn)老人的剛需和巨大的市場(chǎng)缺口背后，房地產(chǎn)企業(yè)敏銳地嗅出了其中潛在的商機(jī)。基于對(duì)政策支持和發(fā)展前景的良好預(yù)期，越來(lái)越多的房產(chǎn)巨頭向養(yǎng)老地產(chǎn)進(jìn)軍，并在各地加速布局。
　　
　　自2009年開始涉足養(yǎng)老領(lǐng)域以來(lái)，萬(wàn)科目前已在北京、上海、廣州、深圳、天津、杭州、青島、成都、濟(jì)南、合肥等城市開業(yè)運(yùn)營(yíng)了超過(guò)80個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目，其中，北京正在運(yùn)營(yíng)中的就有3個(gè)，在建的有4個(gè)，另外還有10個(gè)在洽談中，未來(lái)兩到三年時(shí)間，萬(wàn)科在北京區(qū)域的養(yǎng)老項(xiàng)目將拓展至20個(gè)。
　　
　　最早入局的保利地產(chǎn)也通過(guò)投資建設(shè)和熹會(huì)老年公寓進(jìn)軍中高端養(yǎng)老市場(chǎng)，目前在北京、上海、廣州、成都、三亞等城市已有6個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，未來(lái)6年計(jì)劃打造50個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目。
　　
　　此外，恒大、華潤(rùn)、綠地、魯能、碧桂園等養(yǎng)老項(xiàng)目也都紛紛落地。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在近兩年時(shí)間內(nèi)，至少有32家上市公司宣布進(jìn)軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，全國(guó)涉足養(yǎng)老領(lǐng)域的房企接近80家。
　　
　　廣州二手房高級(jí)分析師李超稱，從全國(guó)范圍內(nèi)看，地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入的方式主要有三種：一是直接選擇建立養(yǎng)老小鎮(zhèn)或社區(qū)，自建周邊配套，部分引入養(yǎng)老設(shè)備；二是在醫(yī)療配套、商業(yè)發(fā)達(dá)等地段開發(fā)物業(yè)，之后利用周邊醫(yī)療配套設(shè)施作為宣傳噱頭，部分以養(yǎng)老公寓形式出現(xiàn)；三是與保險(xiǎn)公司合作，以理財(cái)和人保為切入點(diǎn)建立聯(lián)動(dòng)的房產(chǎn)服務(wù)，如住房以保險(xiǎn)形式購(gòu)買，回贈(zèng)高額保單等。
　　
　　淪為富人的游戲？
　　
　　在各大開發(fā)商打出“健康養(yǎng)老”、“智慧養(yǎng)老”等概念的同時(shí)，有輿論卻直指養(yǎng)老地產(chǎn)玩的其實(shí)是“高端養(yǎng)老”、“奢侈養(yǎng)老”。
　　
　　以萬(wàn)科在北京的怡園光熙長(zhǎng)者公寓為例，該項(xiàng)目在2016年由北控和萬(wàn)科共同合作建成，有100余張床位，相毗鄰的光熙康復(fù)醫(yī)院在今年1月正式開業(yè)，有130張床位。公寓由全科醫(yī)生24小時(shí)全天候監(jiān)護(hù)及提供基礎(chǔ)治療，由職業(yè)化護(hù)理團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)日常護(hù)理工作，還配備其他生活上的服務(wù)等。
　　
　　“養(yǎng)老+康復(fù)”的搭配使光熙長(zhǎng)者公寓成為了業(yè)內(nèi)在探索醫(yī)養(yǎng)結(jié)合模式上的一個(gè)“樣板間”，但高端服務(wù)的價(jià)格自然不菲。有媒體在實(shí)地走訪中發(fā)現(xiàn)，長(zhǎng)者公寓的單人房每月價(jià)格高達(dá)1.5-2.5萬(wàn)元，雙人公寓及多人公寓收費(fèi)在1-4萬(wàn)元不等，高昂的價(jià)位令有養(yǎng)老需求的普通人望而卻步。
　　
　　據(jù)了解，目前北京已開業(yè)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位費(fèi)普遍都在4000-6000元/月，加上護(hù)理、餐飲費(fèi)用，超過(guò)萬(wàn)元的情況非常普遍。房地產(chǎn)等大型資本企業(yè)在京投資養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，基本都會(huì)將主要消費(fèi)人群鎖定中高端，收費(fèi)動(dòng)輒上萬(wàn)至幾萬(wàn)一個(gè)月。隨著養(yǎng)老項(xiàng)目的高端化趨勢(shì)越來(lái)越明顯，一些原本走平價(jià)親民路線的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)也在悄悄上調(diào)收費(fèi)價(jià)格，以向高端路線“轉(zhuǎn)型”。
　　
　　有業(yè)內(nèi)人士指出，“在商言商”，民營(yíng)資本要從高端養(yǎng)老項(xiàng)目上實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化無(wú)非厚非，但養(yǎng)老項(xiàng)目淪為“富人的游戲”，將眾多的中低收入老年群體拒之門外，顯然偏離了養(yǎng)老事業(yè)普惠大眾的服務(wù)宗旨。更有人直指養(yǎng)老地產(chǎn)已經(jīng)成為開發(fā)商低成本、低門檻獲得土地、市場(chǎng)資源的籌碼。
　　
　　經(jīng)營(yíng)困局待解
　　
　　雖然房企的熱情高漲，但實(shí)際上，養(yǎng)老項(xiàng)目卻并非資本可以快進(jìn)快出的“吸金利器”。
　　
　　據(jù)了解，一個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目從立項(xiàng)、籌備到開業(yè)的周期，比一般產(chǎn)業(yè)要長(zhǎng)，盈利達(dá)到平衡點(diǎn)需要3-4年，達(dá)到盈利狀態(tài)需要5-6年。有業(yè)內(nèi)人士指出，在房企多元化的業(yè)務(wù)中，養(yǎng)老地產(chǎn)的回報(bào)周期無(wú)疑是“進(jìn)展最緩慢”的。
　　
　　“由于缺乏有效的投融資政策支持，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)普遍存在貸款難、投資期長(zhǎng)、收益率低、企業(yè)生存困難；而在需求端激活老年人的存量資產(chǎn)，反向貸款（押金眾籌以利息養(yǎng)老）、以房養(yǎng)老等方面也缺少政策性引導(dǎo)。”全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生曾對(duì)外公開表示。
　　
　　前期投入高，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用高，入住門檻高，這“三高”問(wèn)題成為了養(yǎng)老項(xiàng)目普遍面臨的困境。行業(yè)普遍認(rèn)為，以“賣房”為模式的養(yǎng)老地產(chǎn)等同于普通房地產(chǎn)住宅出售，需要重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，一般資金雄厚的龍頭房企才敢嘗試。以月為單位繳納費(fèi)用的“會(huì)員制”模式相對(duì)較為靈活，可通過(guò)會(huì)費(fèi)、房租、護(hù)理、餐飲等費(fèi)用增加收益來(lái)源，但有分析師指出，對(duì)于小規(guī)模的養(yǎng)老項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，維護(hù)運(yùn)營(yíng)成本高企導(dǎo)致會(huì)費(fèi)居高不下，而高昂的費(fèi)用又將很多剛需拒之門外，如此的惡性循環(huán)最終導(dǎo)致盈利困難、步履維艱。
　　
　　“養(yǎng)老地產(chǎn)正處于看上去很美，執(zhí)行卻很難的階段，國(guó)內(nèi)還沒(méi)有找到很好的盈利模式。”萬(wàn)科總裁郁亮指出。萬(wàn)科集團(tuán)高級(jí)副總裁劉肖則將養(yǎng)老比作“萬(wàn)科的彼岸”——看得見河水的波濤洶涌，又看得到彼岸寬廣的世界，只能“摸著石頭過(guò)河”。
　　
　　保利地產(chǎn)董事長(zhǎng)宋廣菊也曾坦言，養(yǎng)老地產(chǎn)這種長(zhǎng)期投入、持有運(yùn)營(yíng)型的地產(chǎn)模式，與以往房企的短期盈利生存模式天然不符，任何一點(diǎn)前期的預(yù)估不足，都可能造成投資風(fēng)險(xiǎn)。
　　
　　對(duì)此，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，針對(duì)不同需求提供相關(guān)產(chǎn)品，是降低養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)務(wù)成本的重要途徑。“對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，積極針對(duì)養(yǎng)老群體提供24小時(shí)的社區(qū)型服務(wù)，是擴(kuò)大養(yǎng)老服務(wù)背后盈利點(diǎn)的一個(gè)重要的機(jī)會(huì)。”
　　
　　多位業(yè)內(nèi)人士指出，未來(lái)可借鑒新加坡、日本和美國(guó)成熟的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，由政府補(bǔ)貼和企業(yè)運(yùn)營(yíng)雙管齊下，既能實(shí)現(xiàn)老人的“老有所養(yǎng)”，又可讓企業(yè)實(shí)現(xiàn)資金回籠和利潤(rùn)增長(zhǎng)。（經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)-中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者 劉瀟瀟）