2018年2月4日，《中共中央 國(guó)務(wù)院關(guān)于實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的意見(jiàn)》作為“中央一號(hào)文件”正式對(duì)外公布。根據(jù)文件部署，我國(guó)將探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”，適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)。

　　宅基地關(guān)系到住有所居，關(guān)系到廣大農(nóng)民的切身利益與獲得感，宅基地“三權(quán)分置”改革獲得了各界廣泛關(guān)注。筆者認(rèn)為，放活宅基地政策是促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)改革的重大決策，一個(gè)新的改革紅利機(jī)遇期將隨之到來(lái)。

　　改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)的若干次重大政策創(chuàng)新，釋放出巨大的政策紅利。截至目前，有三大創(chuàng)新具有標(biāo)志性意義：1978年十一屆三中全會(huì)后，農(nóng)村家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制的建立，解放了農(nóng)村生產(chǎn)力；1994年的城鎮(zhèn)住房制度改革（簡(jiǎn)稱“房改”），將城鎮(zhèn)住房商品化、貨幣化，帶動(dòng)了隨后幾十年房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮；2001年加入世界貿(mào)易組織（WTO），讓中國(guó)與全球市場(chǎng)緊密聯(lián)系起來(lái)。

　　此次宅基地改革，不但可以實(shí)現(xiàn)農(nóng)村閑置宅基地的集約利用，促進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，推動(dòng)城鄉(xiāng)雙向流動(dòng)，還將有助于解決農(nóng)村留守兒童、留守老人等一系列社會(huì)問(wèn)題，有望成為未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新動(dòng)力。

　　當(dāng)前，我國(guó)城市常駐人口與戶籍人口還存在巨大的數(shù)量差。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年北京市常住人口為2170萬(wàn)，其中外來(lái)人口822萬(wàn)；上海常住人口2418萬(wàn)，其中有981萬(wàn)外來(lái)人口；深圳市的1252萬(wàn)人口中有近848萬(wàn)為外來(lái)非戶籍人口。很多外來(lái)人口來(lái)自農(nóng)村，他們已經(jīng)適應(yīng)了城市生活，無(wú)法回到農(nóng)村了。宅基地改革讓農(nóng)村人與城里人一樣，獲得宅基地的使用權(quán)、處置權(quán)，獲得土地流轉(zhuǎn)升值的機(jī)會(huì)，為他們更好地在城里生活創(chuàng)造條件。

　　2017年年末，我國(guó)有8.13億城鎮(zhèn)人口，城鎮(zhèn)化率為58.52%。這與發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體80%的城鎮(zhèn)化率相比，還有很大的提升空間。假設(shè)有1億農(nóng)村人口變?yōu)槌擎?zhèn)人口，則有望釋放1/4人口的消費(fèi)能力，刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。同時(shí)，根據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)在義務(wù)教育階段有2300萬(wàn)左右的留守兒童。農(nóng)村還有數(shù)量龐大的留守老人。這都是中國(guó)社會(huì)面臨的巨大問(wèn)題。放開(kāi)農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)，推動(dòng)農(nóng)村人口落戶城鎮(zhèn)，享受城鎮(zhèn)教育、醫(yī)療服務(wù)，則可以有效解決我國(guó)農(nóng)村留守老人和兒童問(wèn)題。

　　當(dāng)然，宅基地改革不能一蹴而就，要充分做好預(yù)案，防止改革初期出現(xiàn)混亂和不利影響。我認(rèn)為，可以考慮設(shè)置專門的監(jiān)管部門，為宅基地流轉(zhuǎn)設(shè)置指導(dǎo)價(jià)格，防止宅基地被炒作。具體可以采用以下措施：

　　一、保持土地集體所有制不變

　　現(xiàn)在的宅基地是無(wú)償使用、劃撥的，類似于上世紀(jì)90年代前的城鎮(zhèn)住房由國(guó)家和單位提供的形式。土地是供給有限商品，無(wú)法持續(xù)地為農(nóng)村人口分配宅基地，應(yīng)當(dāng)讓擁有宅基地的農(nóng)村人口承擔(dān)土地使用權(quán)成本。

　　農(nóng)村宅基地市場(chǎng)化以后，可以先過(guò)渡到由集體、個(gè)人共同承擔(dān)住房成本（這種情況下，宅基地流轉(zhuǎn)獲得的收益由兩方共同持有），隨后逐步向成熟的住房制度發(fā)展，即規(guī)定農(nóng)村宅基地土地仍為集體所有，但使用權(quán)可以按照市場(chǎng)供需確定價(jià)格后流轉(zhuǎn)。

　　集體所有制土地上市流轉(zhuǎn)，要繳納一定的土地出讓金后，才能擁有使用權(quán)?？梢詤⒄瘴餀?quán)法對(duì)城鎮(zhèn)住房用地的規(guī)定，規(guī)定農(nóng)村土地所有制同樣具有70年使用權(quán)，與城鎮(zhèn)住房同等待遇。

　　二、設(shè)置專門的基層土地出讓金管理部門和監(jiān)督部門

　　土地出讓金作為農(nóng)村集體所有，可以由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織/村民委員會(huì)，或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營(yíng)、管理。但是，隨著宅基地流轉(zhuǎn)的放開(kāi)，集體土地收入會(huì)顯著增加，需要設(shè)置專門的出讓金管理部門，讓專業(yè)資金管理人才來(lái)管理。由于集體所有制的特殊性，政府部門不宜直接參與，可以派出專業(yè)人才幫扶和監(jiān)督，保障資金安全。

　　三、設(shè)置指導(dǎo)價(jià)格、成立宅基地土地管理部門

　　農(nóng)村宅基地與糧食安全息息相關(guān)，完全按照市場(chǎng)規(guī)則，一旦市場(chǎng)失靈，偏離正常價(jià)格，可能導(dǎo)致農(nóng)村勞動(dòng)力迅速流失，將直接影響糧食產(chǎn)量。短期內(nèi)，可以設(shè)置宅基地價(jià)格指導(dǎo)價(jià)，引導(dǎo)已經(jīng)在城市生活、定居，但沒(méi)有城市固定住房或戶籍的農(nóng)業(yè)人口流轉(zhuǎn)土地；長(zhǎng)期內(nèi)，應(yīng)盡快提高農(nóng)業(yè)規(guī)?；潭?，將農(nóng)業(yè)從業(yè)人員收入先提高上來(lái)，讓農(nóng)業(yè)與城鎮(zhèn)其他產(chǎn)業(yè)同樣具有高利潤(rùn)率和吸引力。

　　我國(guó)不少村莊的土地規(guī)劃并未納入政府指導(dǎo)體系，很多村莊的土地規(guī)劃并不受硬性約束。筆者建議修改《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，將全國(guó)村莊土地統(tǒng)一規(guī)劃；建議成立專門的政府部門，管理宅基地，研究宅基地的集約使用政策。