8月8日，2017博鰲房地產論壇在海南舉辦期間，鏈家研究院院長、經濟學博士楊現(xiàn)領于論壇“博鰲大講堂”環(huán)節(jié)與現(xiàn)場嘉賓分享了十組數(shù)據(jù)，從租賃市場的客群、需求模式、租金回報、運營管理、市場的挑戰(zhàn)與機遇等多維度探討租賃市場整體生態(tài)及未來發(fā)展趨勢。

　　長三角和珠三角的重點城市 未來將煥發(fā)租賃市場活力

　　過去半個月，廣州等城市一項“購租同權”的新政，迅速將租賃市場推向風口，租賃市場火爆背后，租賃紅利并非雨露均沾。“國內具有代表性的開發(fā)企業(yè)幾乎都已經全部涌入租賃市場”楊現(xiàn)領認為，但不是所有城市都有租賃機會，事實上它只屬于重點城市。

　有4個重要指標決定租賃市場開拓機會。第一，有持續(xù)人口凈流入，且凈流入人口以年輕人為主。第二，服務業(yè)占比超過50%，且持續(xù)上升。第三是房價收入比偏高，交易市場價格門檻高。第四，租金基數(shù)不高，且上漲空間廣闊。在楊現(xiàn)領看來，滿足這四大特點的城市，未來租賃市場將大有活力，這些城市多布局于珠三角和長三角的重點城市。

　　數(shù)據(jù)顯示，目前這些重點城市租金收入比均處于30%這個合理范圍內，未來還有較強的潛力。

　　租賃市場相對獨立 不會出現(xiàn)爆發(fā)式增長

　　政策的鼓勵是否會為租賃市場帶來一個快速爆發(fā)期？針對這一目前業(yè)內普遍關心的問題，楊現(xiàn)領的觀點是否定的。他認為，租賃市場是一個相對獨立的市場，它的內在運行規(guī)律是既定的。租賃需求的釋放是穩(wěn)定有節(jié)奏的，原因在于年輕人的額支付能力處于相對穩(wěn)定的水平。

　　楊現(xiàn)領以北京市場為例，做了如下詮釋：在北京70%的租房人群是年輕人，租房模式以單間為主，人均租住面積不到20平，且租金支出控制在收入水平的30%以內，租金支付能力是租賃市場發(fā)展不可跨越的因素。因此，對于租賃市場未來發(fā)展空間，楊現(xiàn)領表現(xiàn)得比較樂觀：“不應拿租賃市場與交易市場相提并論，穩(wěn)態(tài)的增長還是有空間。”

　　租金回報率低 不代表租賃市場沒前途

　　在租賃市場有一個普遍觀點，認為中國一線城市租金回報率只有1.5%，處于較低水平，而這將導致租賃市場前途受限。對此，楊現(xiàn)領用一組數(shù)據(jù)表達了對這一觀點的不同看法。他認為：租金回報率低，不代表租賃市場沒有前途。

　　第一，事實上一線城市的租金回報率高于1.5%。楊現(xiàn)領指出：一線城市的租房狀態(tài)以合租為主，如果房屋空間得到有效釋放，租金回報率將高于目前的1.5%。

　　第二，租金回報率是動態(tài)的。按照租金以每年將近8%的速度復合型增長，那么五年后的租金回報率與今天相比，不可一概而論。

　　第三，業(yè)主愿不愿意把房子租出來，核心取決于業(yè)主租金收入能不能覆蓋它的月供。然而租金能否覆蓋業(yè)主的月供，其衡量指標應該是多元的。

　　第四，房屋轉售的交易成本高，變現(xiàn)越來越難，房子是用來住的，不是用來炒的，通過買賣房屋來快速獲取回報難度加大，這也將促使更多房屋以租賃的形式實現(xiàn)回報。

　　強運營與快周轉是租賃和開發(fā)的本質區(qū)別

　在任何一個國家，租賃市場房源只有20%來自新增開發(fā)，而新增開發(fā)的主要形式是持有。對此，楊現(xiàn)領分享了兩點見解：

　　第一，在拆遷成本和供地成本不斷提高的時代，新增用地應供應到高品質的商品房開發(fā)上。楊現(xiàn)領指出，目前一線城市中北京、上海、深圳的商品房比例在不斷壓縮，新增用地應更多滿足一線消費者的改善需求。

　　第二，租賃是運營商的生意，開發(fā)商入市需謹慎，兩者的核心能力完全不同，租賃運營商的核心能力是管理，而開發(fā)商的核心能力是周轉能力。

　　楊現(xiàn)領認為：如果要做租賃，要把它當成一個十年的生意來做，這跟開發(fā)完全不同。租賃強調的是強運營，開發(fā)強調的是快周轉，這是兩者之間的本質區(qū)別。

　　租賃行業(yè)發(fā)展核心在于運營和服務能力

　　美國機構化運營機構持有或管理運營的租賃房屋數(shù)量占比超過30％，日本超過80％，而在中國這個數(shù)尚不足2％。在成熟的租賃市場，產業(yè)鏈生態(tài)體系十分完整，房地產互聯(lián)網(wǎng)租賃信息平臺服務、托管服務、軟件供應等領域均有代表性的企業(yè)。

　　楊現(xiàn)領認為，中國亟需培養(yǎng)形成完整的租賃生態(tài)產業(yè)鏈。他提到：事實上，目前對于中國的運營機構，規(guī)模門檻較高，管理五萬間和三十萬間是完全不同的概念。“在運營的過程中我們發(fā)現(xiàn)，當管理的房間數(shù)量少于1000間時，公司可以實現(xiàn)盈利，但是當管理的房間數(shù)量超過1000間時，公司的利潤消失了。很多企業(yè)難以突破1萬間門檻，解決規(guī)模擴張難題與陷阱要靠系統(tǒng)、靠技術、靠數(shù)據(jù)、靠互聯(lián)網(wǎng)。”楊現(xiàn)領分析，租賃運營至少需要投入10年的精力。

　　租賃的本質在于運營，運營的核心在于服務。楊現(xiàn)領進一步指出，無論是自如還是其他的公寓運營商，對于運營這門生意，需要有堅定不移的信念，因為，這個市場不缺機會，致勝法寶一直都是運營與服務能力。