4年前，北京首次購(gòu)房者平均年齡30歲。時(shí)至今日，北京首次購(gòu)房者平均年齡34歲。一線城市已經(jīng)出現(xiàn)“有房者可置業(yè)，無(wú)房者難置業(yè)”的現(xiàn)象，加之房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入存量房時(shí)代，租賃市場(chǎng)隨之成為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)爭(zhēng)相搶食的萬(wàn)億元蛋糕。

　　華菁證券地產(chǎn)行業(yè)首席分析師周雅婷向《證券日?qǐng)?bào)》等記者表示，在增量市場(chǎng)中，上市房企市值超過(guò)1萬(wàn)億元，但按目前的市場(chǎng)空間估算，整體房地產(chǎn)服務(wù)市場(chǎng)約5.3萬(wàn)億元，其中至今為止仍未出現(xiàn)千億元市值的公司，可見(jiàn)資產(chǎn)管理市場(chǎng)整體仍是一座尚待發(fā)掘的金礦。

　　值得關(guān)注的是，萬(wàn)科、龍湖等龍頭房企已經(jīng)開(kāi)始大舉布局長(zhǎng)租公寓。然而，長(zhǎng)租公寓萬(wàn)億元藍(lán)海的背后，仍難掩重資產(chǎn)模式下融資成本高和資產(chǎn)收益率低帶來(lái)的盈利難題。

　　回報(bào)周期長(zhǎng)盈利難

　　根據(jù)周雅婷的測(cè)算，在住房自有率和租金占比變化的共同作用下，預(yù)計(jì)2027年我國(guó)租賃市場(chǎng)將達(dá)到5萬(wàn)億元。

　　鏈家、我愛(ài)我家等房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)早已進(jìn)入這一領(lǐng)域，而重塑這一市場(chǎng)格局的力量則來(lái)自于開(kāi)發(fā)企業(yè)的進(jìn)入。

　　萬(wàn)科董秘朱旭在2017年年初曾透露：“2017年，萬(wàn)科把長(zhǎng)租公寓作為重要著力點(diǎn)，主要在核心城市發(fā)展。” 據(jù)悉，萬(wàn)科長(zhǎng)租公寓品牌“泊寓”租金價(jià)格較周邊房租有30%以上的溢價(jià)，目前已布局13個(gè)城市，預(yù)計(jì)2018年目標(biāo)為45萬(wàn)間，年收入或達(dá)94億元。

　　在2016年中期業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，龍湖董事長(zhǎng)吳亞軍宣布推出長(zhǎng)租公寓“冠寓”品牌，計(jì)劃3年內(nèi)布局300家門店。龍湖集團(tuán)高層也曾向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，長(zhǎng)租公寓是集團(tuán)的重要業(yè)務(wù)，力爭(zhēng)用三年時(shí)間，躋身中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)前列。

　　值得關(guān)注的是，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，TOP30的房企當(dāng)中，已經(jīng)有三分之一涉足長(zhǎng)租公寓。

　　然而，在房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)長(zhǎng)租公寓虎視眈眈的背后，卻有也盈利難的問(wèn)題難以突破。一般來(lái)說(shuō)，長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目的來(lái)源有租賃，也有企業(yè)自己拿地持有運(yùn)營(yíng)的，但不管哪種方式，前期投入都較高，融資成本也高，加之盈利周期長(zhǎng)，資金產(chǎn)收益率低，導(dǎo)致盈利空間低，這些都是運(yùn)營(yíng)長(zhǎng)租公寓的企業(yè)難以突破的問(wèn)題。

　　周雅婷表示，我國(guó)長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域的公司一直處于謹(jǐn)慎發(fā)展?fàn)顟B(tài)中，原因之一是資產(chǎn)價(jià)格的高企導(dǎo)致國(guó)內(nèi)租金回報(bào)率長(zhǎng)期較低，這使得長(zhǎng)租公寓的拿房成本高且企業(yè)很難在起步階段自持物業(yè)；另一方面，在全球主要發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體利率趨于0甚至負(fù)的情況下，我國(guó)市場(chǎng)利率仍然長(zhǎng)期在4%以上的水平，企業(yè)融資成本較高。過(guò)低的資產(chǎn)收益率和高企的融資成本很大程度上限制了企業(yè)加杠桿快速做大的可能性。

　　周雅婷進(jìn)一步稱，綜合來(lái)看，“55%的拿房成本占比”和“百間65%的入住率”是盈利的臨界點(diǎn)。這樣的利潤(rùn)結(jié)構(gòu)意味著長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域并不是一個(gè)盈利空間很豐厚的行業(yè)，對(duì)于已經(jīng)進(jìn)場(chǎng)和試圖進(jìn)場(chǎng)的玩家來(lái)說(shuō)，這是個(gè)有門檻的行業(yè)，無(wú)論是資源獲取端還是運(yùn)營(yíng)管理端，市場(chǎng)參與者都行走在刀刃上，稍有不慎都將無(wú)利可圖賠本出場(chǎng)。

　　紅璞公寓總經(jīng)理兼集團(tuán)副總裁甘偉也向記者表示，對(duì)于集中式公寓來(lái)說(shuō)，可以說(shuō)是重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，需要改造整棟樓，前期投入高；另外，回收周期長(zhǎng)，“我們測(cè)算回收周期一般在4年至4年半時(shí)間”。

　　安心公寓CFO 吳明峰也表示，安心運(yùn)營(yíng)集中式長(zhǎng)租公寓，但客戶群體定位為B端，在現(xiàn)金流和盈利方面稍有優(yōu)勢(shì)，但基本需要兩年半到三年的回收期。

　　股權(quán)融資助力規(guī)模擴(kuò)張

　　不過(guò)，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士也都認(rèn)為，前期盈利難是共性問(wèn)題，但隨著行業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大，后期盈利空間就會(huì)越來(lái)越大。

　　據(jù)周雅婷測(cè)算，我國(guó)目前品牌公寓的數(shù)量不到200萬(wàn)間，占整體租賃市場(chǎng)的比重約為2%，集中式公寓龍頭公司的平均管理規(guī)模在2萬(wàn)-3萬(wàn)間之間，分散式公寓龍頭公司管理規(guī)模在50萬(wàn)間左右。未來(lái)品牌公寓如果能達(dá)到10%的市場(chǎng)占有率，整體的公寓數(shù)量將達(dá)到1060萬(wàn)間，其中，排名第一的品牌公寓管理公司將會(huì)管理超過(guò)100萬(wàn)間。

　　但規(guī)模擴(kuò)張，助力來(lái)自資本，才能實(shí)現(xiàn)加杠桿運(yùn)營(yíng)。在這一方面，大型開(kāi)發(fā)商更有優(yōu)勢(shì)，因其在資本市場(chǎng)評(píng)級(jí)高，融資成本更低。不過(guò)，對(duì)于創(chuàng)業(yè)型品牌公寓企業(yè)來(lái)說(shuō)，股權(quán)融資也會(huì)加快這一市場(chǎng)的擴(kuò)張速度。

　　對(duì)此，周雅婷表示，長(zhǎng)租公寓是資金和資源雙密集型的行業(yè)，由于債權(quán)融資操作空間太小，使得在搶占市場(chǎng)份額的競(jìng)速賽跑中借助股權(quán)融資的力量變得十分必要。

　　事實(shí)上，這幾年，長(zhǎng)租公寓吸引了很多人的眼光，也有不少資金進(jìn)來(lái)，但未來(lái)資金進(jìn)場(chǎng)則趨于謹(jǐn)慎。

　　周雅婷稱，創(chuàng)業(yè)型的長(zhǎng)租公寓公司在私募PE市場(chǎng)幾乎每年都進(jìn)行1輪-2輪股權(quán)融資。在目前定增受限、債務(wù)成本居高不下的市場(chǎng)環(huán)境下，即使背靠擁有A股上市公司平臺(tái)的長(zhǎng)租公寓公司在發(fā)展業(yè)務(wù)時(shí)也將目光投向了股權(quán)融資市場(chǎng)，試圖借力股權(quán)融資加速業(yè)務(wù)發(fā)展?？梢灶A(yù)見(jiàn)，未來(lái)長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域?qū)?huì)更倚重股權(quán)融資發(fā)展。