在完成處置位于廣東河源的低效土地后，深圳市國(guó)資委旗下唯一境外上市平臺(tái)—深圳控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“深圳控股”）開(kāi)始加速推進(jìn)泰州、三水、姜堰、常州、馬鞍山等項(xiàng)目的處置工作。

　　6月5日，深圳控股以3.61億元人民幣加上股東債權(quán)利息出售位于泰州的鵬翔公司。該公司現(xiàn)時(shí)擁有位于泰州姜堰區(qū)一塊面積約為159畝的待開(kāi)發(fā)居住用地。此前的5月25日，深圳控股以現(xiàn)金總代價(jià)54.25億元人民幣出售三水地產(chǎn)、三水投資、三水酒店及鵬基資產(chǎn)管理公司。

　　接盤(pán)者分別是中國(guó)恒大（03333.HK）與碧桂園（02007.HK），上述兩家民企在2016年分別實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額人民幣3733.7億元、3088.4億元，并愈發(fā)熱衷通過(guò)并購(gòu)獲取土地資源。

　　中信建投地產(chǎn)首席分析師陳慎陳在一次報(bào)告會(huì)上告訴時(shí)代周報(bào)記者，對(duì)于民企來(lái)說(shuō)，以后的成長(zhǎng)最好走的一條路可能就是并購(gòu)，通過(guò)自己品牌的影響力，通過(guò)團(tuán)隊(duì)的談判能力，去獲取一點(diǎn)點(diǎn)折價(jià)，保證自己的利潤(rùn)率。

　　三四線項(xiàng)目毛利率僅10%左右

　　深圳控股選擇剝離三、四線項(xiàng)目背后，利潤(rùn)過(guò)低或是最為直接的原因。

　　據(jù)管理層透露，2015年其深圳項(xiàng)目平均毛利率約為49.6%，其他一線城市平均毛利率約為39.8%，三、四線項(xiàng)目在理想的情況下毛利率可能逾10%。深圳控股2016年年報(bào)顯示，其深圳項(xiàng)目平均毛利率約為49.9%，其他一線城市平均毛利率約為36.1%，二線城市平均毛利率約為31.8%，而三線城市平均毛利率僅約為11%。

　　“放著深圳毛利率超過(guò)50%的項(xiàng)目不做，去做三、四線城市毛利率可能只超過(guò)10%的項(xiàng)目，何必？”深圳控股首席運(yùn)營(yíng)官朱國(guó)強(qiáng)直言。

　　管理層最終達(dá)成共識(shí)。

　　2016年1月，深圳控股將河源塞納灣占地面積約62萬(wàn)平方米的未開(kāi)發(fā)土地退還給當(dāng)?shù)卣?/span>

　　“出售三、四線項(xiàng)目主要是為了回流現(xiàn)金。此外三、四線項(xiàng)目毛利比較低，出售后，能在一定范圍內(nèi)拉高整體毛利率。”深圳控股表示，未來(lái)有機(jī)會(huì)還會(huì)繼續(xù)出售三、四線項(xiàng)目。

　　但該公司亦有保留，其多次表態(tài)不是所有的三、四線城市都不看好。“總體而言，在非戰(zhàn)略重心的城市，應(yīng)該說(shuō)都是退出的節(jié)奏。”深圳控股董事會(huì)主席呂華在業(yè)績(jī)會(huì)上告訴時(shí)代周報(bào)記者，但在特大城市周邊的衛(wèi)星城市，特別是軌道交通能夠達(dá)到的臨深片區(qū)、臨廣片區(qū)，我們會(huì)積極爭(zhēng)取。

　　興業(yè)證券 研報(bào)稱(chēng)，深圳控股逐步退出三、四線城市，聚焦核心城市的戰(zhàn)略被證明是正確的。這家企業(yè)2016年超額完成銷(xiāo)售目標(biāo)至人民幣191億元，同比上漲20%。其中，盈利水平較高的深圳項(xiàng)目占比約77%。

　　管理層還提出公司要向“開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售及持有運(yùn)營(yíng)”并重模式轉(zhuǎn)型，整合發(fā)展輕資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)。截至 2016 年底，深圳控股持有110萬(wàn)平方米的投資物業(yè)，大部分位于深圳，賬面價(jià)值達(dá)到 228 億元，2016 年的租金收入達(dá)到 7.65 億元。

　　深圳控股對(duì)標(biāo)的是香港優(yōu)質(zhì)物業(yè)最大持有者—新鴻基地產(chǎn)（00016.HK），后者2016財(cái)年（截至2016年6月30日）收入911.8億港元，其中物業(yè)銷(xiāo)售收入407.9億港元；物業(yè)租賃172.4億港元。

　　恒大、碧桂園成接盤(pán)者

　　深圳控股賣(mài)，恒大、碧桂園買(mǎi)，兩者間的“并購(gòu)交易”正逐步成為部分龍頭房企增加土地儲(chǔ)備的主要渠道。一方面，收購(gòu)方式獲取項(xiàng)目拿地成本相對(duì)較低，可使企業(yè)避開(kāi)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)；另一方面，部分收購(gòu)獲取的項(xiàng)目，可以快速推出市場(chǎng)，加速企業(yè)資金回流。

　　Wind資訊數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，截至2017年2月份，房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)案宗數(shù)為15宗，涉資250億元；2016年，房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)案宗數(shù)為198宗，涉及金額為4014.83億元，同比上升43%；2015年并購(gòu)案宗數(shù)為343宗，涉及并購(gòu)標(biāo)的物價(jià)值為2815億元，同比增長(zhǎng)11%。

　　具體到企業(yè)方面，2016年，碧桂園共獲取413宗土地，其中收、并購(gòu)獲取的有167宗，收并購(gòu)金額占土地總價(jià)49.5%。2016年， 保利地產(chǎn) 通過(guò)合作、并購(gòu)方式獲取的土地資源面積占比達(dá)75%。

　　再看恒大，據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，接盤(pán)深圳控股三、四線城市項(xiàng)目前，恒大在并購(gòu)路上早已駕輕就熟。2011年1月15日恒大以超過(guò)16億元收購(gòu)深圳市建設(shè)（集團(tuán)）有限公司71%的股權(quán)，正式成立恒大地產(chǎn)集團(tuán)（深圳）有限公司；2013年，恒大收購(gòu)原國(guó)香地產(chǎn)旗下的布吉吉廈、葵涌、南山等舊改項(xiàng)目。許家印在今年初的業(yè)績(jī)會(huì)公開(kāi)表示，在深圳，恒大有20個(gè)項(xiàng)目，土地儲(chǔ)備接近1200萬(wàn)平方米。在全國(guó)，恒大2015年斥資近700億元收購(gòu)?fù)恋睾晚?xiàng)目。2016年新增土地面積1.02億平方米，新獲項(xiàng)目213個(gè)。管理層還提出要進(jìn)一步加強(qiáng)收購(gòu)兼并、合作開(kāi)發(fā)等低成本、高效率的項(xiàng)目獲取方式。

　　克而瑞研報(bào)指出，大中型房企諸如融創(chuàng)、保利、恒大依靠規(guī)模優(yōu)勢(shì)和資金優(yōu)勢(shì)屢屢涉足行業(yè)并購(gòu)，而部分業(yè)績(jī)不佳的中小房企無(wú)疑成為了“砧板上的魚(yú)肉”，“隨著調(diào)控的深入，后市成交的不樂(lè)觀再加上融資渠道的緊縮，對(duì)融資難度和成本高企的中小開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，企業(yè)或更多地通過(guò)轉(zhuǎn)讓手中項(xiàng)目直接達(dá)到套現(xiàn)融資的目的，而不差錢(qián)的大中型房企則選擇‘接盤(pán)’以進(jìn)一步拓展市場(chǎng)擴(kuò)大份額，在本輪兼并收購(gòu)潮中占據(jù)絕對(duì)的主導(dǎo)地位。”