近日頻出的各地“最嚴”新政無疑將給年初大幅調(diào)高年度目標的房企業(yè)績帶來不確定因素。但據(jù)剛出爐的2017年一季度開發(fā)商業(yè)績排名來看，規(guī)模房企繼續(xù)擴張，門檻提升明顯。其中，TOP 30房企門檻增速加劇，由2016年一季度的73.8億元跨越至135.3億元，同比大幅提升83%。業(yè)內(nèi)人士分析，調(diào)控背景下，布局區(qū)域狹窄、產(chǎn)品單一的中小房企生存會愈加艱難，規(guī)模房企和品牌房企抵御市場風險的能力雖然更強，但總體而言開發(fā)商年初調(diào)高的目標已難言樂觀。
規(guī)模房企優(yōu)勢明顯
據(jù)克而瑞研究中心發(fā)布的《2017年一季度中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP 100》排行榜顯示，2017年一季度規(guī)模房企繼續(xù)擴張，門檻提升明顯。TOP 50-TOP 100之間的房企維持去年水平，從門檻金額來看，TOP 30門檻增速加劇，由2016年一季度的73.8億元跨越至135.3億元，同比大幅提升83%，而TOP 50-TOP 100的門檻維持去年水平。
從面積門檻來看，前50強房企面積入榜門檻也有所提升，從2016年一季度的40萬平方米提高至48.7萬平方米，同比上升21.8%。升幅最大的是排名前十的房企門檻，由2016年一季度的123萬平方米升至232萬平方米，同比上升88.4%。
對此，相關人士分析，2017年一季度多個城市密集出臺新一輪緊縮調(diào)控政策，調(diào)控政策熱點城市由一二線城市轉變?yōu)榄h(huán)一線周邊三四線城市。但從數(shù)據(jù)來看，一季度規(guī)模房企和品牌房企的優(yōu)勢越加凸顯，房企規(guī)模門檻和行業(yè)集中度升高的趨勢已經(jīng)非常明顯。但不可否認，各地樓市調(diào)控風暴在3月才開始掀起，這對房企前3個月銷售業(yè)績的影響非常有限。目前來看，通過一季度業(yè)績預測房企全年的銷售走勢還為時過早。
但就一季度而言，行業(yè)集中度則有顯著提高。其中 ，3家龍頭房企的銷售規(guī)模均已超過千億元，優(yōu)勢愈發(fā)明顯。同時，龍湖、金地、魯能等有實力沖擊前十的房企2017年一季度的表現(xiàn)也非常亮眼。在當前政策環(huán)境下，規(guī)模房企和品牌房企的優(yōu)勢越加凸顯，布局區(qū)域狹窄、產(chǎn)品單一的中小房企生存會愈加艱難。而布局均衡的大型龍頭企業(yè)則在抵御市場風險方面有顯著優(yōu)勢。
榜首頻繁更迭
作為行業(yè)永恒話題，榜首之爭已然如火如荼。
從榜首來看，2017年一季度，龍頭房企萬科、碧桂園、恒大的業(yè)績都已超千億元，房企的銷售業(yè)績總和較去年一季度同比增長了120.2%。其中，萬科3月銷售金額達630億元，一季度實現(xiàn)銷售總額1496億元，反超碧桂園重新占據(jù)榜首位置。
業(yè)內(nèi)人士分析，萬科項目布局比較均衡，住宅產(chǎn)品也定位主流客戶的自住需求，因此受個別城市限購的影響較小。萬科對上海區(qū)域和廣深區(qū)域的戰(zhàn)略布局，杭州、上海、寧波、深圳、東莞、佛山等熱點城市的銷售額也占到了一季度銷售業(yè)績較大的比重。另外，本月萬科北京區(qū)域銷售火爆，單月超100億元。但有機構透露，萬科業(yè)績大漲的背后也伴隨著國內(nèi)公司負債率的上升。據(jù)相關人士透露，萬科負債率當前首次達到80％的歷史高點。
曾在前兩個月排名首位的碧桂園，2017年一季度實現(xiàn)銷售額1452億元，完成了全年4000億元業(yè)績目標的36%。碧桂園一季度業(yè)績依舊得益于三四線城市的銷售火爆。另外，值得注意的是，截至2016年12月，碧桂園在國內(nèi)總土地儲備1.66億平方米，已簽約或已摘牌項目722個，同比大幅增加90.5%。據(jù)了解，2017年預計可售總貨值6163億元。
三強之一的恒大則以1097億元的銷售額實現(xiàn)全年4500億元銷售目標的24.4%，雖然業(yè)績略低于碧桂園和萬科，但隨著二季度新推盤項目的大幅增加，恒大未來的銷售業(yè)績會有一個爆發(fā)式的增長。
業(yè)績壓力陡增
實際上，政策調(diào)控的“陰云”持續(xù)貫穿2017年將是大概率事件，房企無論如何都難言樂觀。
3月，全國地方調(diào)控頻率之高在以往而言均實屬罕見。據(jù)不完全統(tǒng)計 ，有41個省市出臺了67次調(diào)控，其中涉及到限購、限貸的重要核心型調(diào)控就有33次。隨著調(diào)控砝碼不斷增多和加重，調(diào)控的成效也不斷從量變向質變轉化。
分析顯示，3月，國內(nèi)一線城市共有8次調(diào)控收緊，北京調(diào)控力度空前，“史上最嚴”的“認房又認貸”等核心措施，導致限貸升級、資格認定等購買條件大幅升級；廣州同樣執(zhí)行“認房又認貸”，非戶籍購房的社保門檻提高至五年。
“一線城市限購由來已久，企業(yè)內(nèi)部也多少有些預案。”一位業(yè)內(nèi)人士表示，本輪限購范圍之廣對房企年內(nèi)業(yè)績完成帶來的負面影響可能更大。統(tǒng)計顯示，除了一線城市外，3月至少有16個二線城市也出臺了相關調(diào)控政策。甚至還包括青島、長沙、石家莊等以往未限購城市。
特別值得注意的是，本輪調(diào)控中，三四線城市調(diào)控看點十足。3月，三四線城市總共有23次調(diào)控升級。上述人士進一步分析 ，眾多房企在一線城市周邊的三四線城市部署重兵。包括北京周邊廊坊、涿州、滄州、淶水、崇禮等地的限購；上海周邊的嘉興、嘉善限購限貸升級；深圳廣州附近的佛山、東莞限購升級以及中山限購重啟。眾多規(guī)避一線城市地價高企、渴望承接一線城市溢出需求的開發(fā)商們心疼是一定的，它們企圖圍獵一線城市周邊中小城市的戰(zhàn)略正受到空前的沖擊。
事實上，與年初普遍調(diào)高年度銷售目標相比，當前多數(shù)開發(fā)商已經(jīng)難以展露樂觀情緒。不久前融創(chuàng)中國董事長孫宏斌就公開表示，對房地產(chǎn)市場非常悲觀，融創(chuàng)去年10月后沒有再拿地。
易居中國CEO丁祖昱認為，目前政策都是奔著需求端去，市場之前主要是供應太少，但如今的政策是要讓“買不到”變成“買不了”，一是“沒有資格買”、二是“沒有能力買”、三是”沒有機會炒”。因此，千萬不要認為一季度“政策向左、市場向右”的局面會持續(xù)下去，政策疊加效應到一定階段之后，量變必然會產(chǎn)生質變，也許市場劇變就在一夜之間。
業(yè)內(nèi)人士預計，緊縮的調(diào)控政策將貫穿全年，很可能還會有更多二線城市和環(huán)一二線核心城市的三四線城市將升級限購。開發(fā)商應適時加大供應、把握推盤節(jié)奏，加快去化速度，應對變局做好充分準備。北京商報記者 董家聲 |
