青島六區(qū)四市范圍內(nèi)購買的新建商品住房和二手住房,需取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》滿2年后方可上市交易。繼“3·15青島限購令”實施半個月后,青島市國土資源房管局等三部門又聯(lián)合出臺調(diào)控加碼政策,強調(diào)各商業(yè)銀行必須按照“認(rèn)貸又認(rèn)房”的要求嚴(yán)格執(zhí)行。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,此次出臺的限購政策力度大、針對性強,聚焦于打擊炒房行為,抑制投資投機性購房需求,有利于將投資投機泡沫擠出市場?！　　　　　　　?/span>

　　打擊炒房行為

　　出臺“升級版”限購令

　　3月30日17時許,當(dāng)結(jié)束一天的工作準(zhǔn)備回家休息的時候,青島市民微信朋友圈內(nèi)被一則重磅消息刷屏了——在剛剛出臺限購政策15天后,青島又推出了升級版的調(diào)控政策。

　　這次的政策是由青島市國土資源房管局、人民銀行青島市中心支行、青島銀監(jiān)局三部門聯(lián)合發(fā)布的。通知確定:一是在青島市范圍內(nèi)(六區(qū)四市)購買的新建商品住房和二手住房,需取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》滿2年后方可上市交易；二是青島市國土資源和房屋管理局等部門《關(guān)于保持和促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行的通知》確定的差別化住房信貸政策,各商業(yè)銀行應(yīng)按照“認(rèn)貸又認(rèn)房”的要求嚴(yán)格執(zhí)行。

　　這已經(jīng)是青島市在3月出臺的第三個樓市調(diào)控政策。此前,3月15日,青島市國土資源和房屋管理局等五部門共同出臺了《關(guān)于保持和促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行的通知》；3月21日,青島市住房公積金管理中心又配套出臺了《我市調(diào)整住房公積金貸款最低首付款比例》,作了相應(yīng)補充。補充內(nèi)容包括繼續(xù)執(zhí)行首付款比例與房齡掛鉤的政策,新舊政策銜接設(shè)置1個月的過渡期等。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,此次限制購買的新建商品住房和二手住房上市交易,強調(diào)“認(rèn)貸又認(rèn)房”,目標(biāo)指向性明確,聚焦于打擊炒房行為,抑制投資投機性購房需求。因此次出臺的限購政策出手快、力度大、針對性強、規(guī)定更為嚴(yán)厲,被業(yè)內(nèi)稱為“3·15青島限購令”的升級版。

　　青島樓市

　　或現(xiàn)量價齊降局面

　　“僅相隔半個月時間,青島樓市調(diào)控再次加碼,節(jié)奏如此之快,相比大家推測的‘五一’出臺大大提前。”平安好房青島分公司運營總監(jiān)張斌說,力度如此之大,不僅啟用“認(rèn)房又認(rèn)貸”的最高等限制,還推出了辦證2年內(nèi)不得交易的“大招”,無疑是對樓市的精準(zhǔn)調(diào)控,預(yù)計市場將產(chǎn)生強烈反應(yīng),量價調(diào)整步伐加快、成交量價下滑將有望再現(xiàn)。

　　青島中馳房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理于成軍認(rèn)為,青島這次出臺的限購政策力度非常大。目前在全國城市當(dāng)中,青島是在廈門、福州之后,第三個出臺“限賣”政策的城市。同時,這次調(diào)控政策又要嚴(yán)格執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”,將有效遏制市場上炒房與投資的這部分購買群體。

　　太平洋房屋山東總部董事長林憲周認(rèn)為,目前青島市市南區(qū)、市北區(qū)等區(qū)域的老房子漲幅較小,房價相對穩(wěn)定。而李滄區(qū)等區(qū)域房價快速上漲,新政策正是為了限制這些新房成交火爆的區(qū)域。另外,青島此次限購政策首次擴大到全部區(qū)市,將膠州、即墨、平度、萊西等區(qū)域全部囊括,將會在一定程度上對這些區(qū)域的樓市造成影響?！?/span>

　　為何再升級？在青島“3·15限購令”后，不少樓盤開盤就告罄

　　在青島,雖然“3·15限購令”已經(jīng)出臺,但在某些熱點項目,買房子仍需找人托關(guān)系,他們不是為了講價,也不是為了挑戶型、挑樓層,而只是為了能搖上號。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,在青島房地產(chǎn)市場仍“高熱不退”的情況下,更為嚴(yán)厲的限購政策的出臺可以說是“應(yīng)運而生”。

　　限購后不少剛需，只詢價不“入場”
3月15日,青島五個部門曾聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于保持和促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行的通知》,業(yè)內(nèi)簡稱“3·15青島限購令”。根據(jù)該通知,自2017年3月16日起,在青島市內(nèi)六區(qū)范圍內(nèi),非本市戶籍以家庭為單位限購1套房；同時新房和二手房公積金、商貸首付比例雙雙提高。青島居民首套和二套住房首付比例提高,暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款。

　　此政策出臺后,業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為該政策較為寬松,調(diào)控雖然會在一定程度上打擊投資客,但對房價的影響僅限于抑制增幅。青島房地產(chǎn)投融資中心主任龍江認(rèn)為,此次的限購對于市區(qū)房價來說不會形成大的影響,更多的是緩和目前比較猛的調(diào)價勢頭。房天下二手房電商集團總經(jīng)理郄杏麗認(rèn)為,此次調(diào)控政策下,剛需購房群體會適當(dāng)延后購房時間,購房心理也會回歸平靜。

　　據(jù)悉,“3·15青島限購令”出臺后,很多剛需購房者開始觀望,只詢價不“入場”。2015年,鄭紅一家從吉林通化來到青島,想在青島安家的她看著房價在不斷地上漲,便考慮盡快買一套房子。“當(dāng)時看了很多樓盤,但價格變化太快了,房源也很難找,就一直沒買成?，F(xiàn)在青島出臺限購政策了,我倒是不著急了,想再等等看房價會不會降。”鄭紅說。

　　然而,此次限購政策的核心是限制外地投資炒房客,卻間接引發(fā)了不少青島市民的購房熱情,限購令后首周,便出現(xiàn)了多個項目開盤售罄的情況。3月18日,瑯琊臺家園推出4棟多層,共144套房源,惠后均價約8274元/平方米,截至當(dāng)天中午,累計認(rèn)購143套,基本售罄；3月19日,青島西海岸新區(qū)萬達維多利亞加推66號樓,近400套房源,均價9400-9500元/平方米,截至當(dāng)天中午,基本售罄；3月20日,李滄區(qū)融創(chuàng)都會中心推出28號、34號兩棟17層-18層高層,共132套房源,均價15000元/平方米,開盤當(dāng)天也全部售罄。

　　“去年下半年開始，房價一漲不可收”

　　如此密集的限購政策的出臺,在近幾年青島房地產(chǎn)歷史上應(yīng)該算是第二次。此前,從2011年1月31日到2015年9月1日,在長達4年多的時間內(nèi),青島也經(jīng)歷過一次漫長的限購過程,有效地控制住了房價。

　　2011年1月30日,青島出臺住房限購令12條,次日起正式開始實施限購政策,主要內(nèi)容是限制第二套或第三套商品住宅的購買；2013年3月青島"國五條"落地,確保房價漲幅低于收入增幅；2014年7月31日,青島國土和房屋管理局宣布黃島、城陽區(qū)全面放開限購,市內(nèi)三區(qū)、嶗山區(qū)144平方米以上新房、二手房放開限購,自2014年8月1日施行；2015年9月1日,青島宣布全面放開限購政策,市民在青島主城區(qū)市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)、嶗山區(qū)購買房屋將不再受到限購政策的影響。

　　“限購前青島的房價漲得可厲害了,我當(dāng)時在薛家島石雀灘片區(qū)看房子,均價都在一萬以上。限購一段時間后,價格明顯降下來了,2013年9月,我在該片區(qū)的官廳前海園小區(qū)買了一套99平方米的房子,成交價僅每平方米7950元。”青島市黃島區(qū)市民王璐介紹,在此后兩年多的時間內(nèi),該小區(qū)房屋的價格增長非常緩慢,一直到2016年下半年,突然間有很多房屋中介不斷打來電話詢問她是否賣房。此后房價一漲而不可收,到“3·15限購”之前,該小區(qū)房價已經(jīng)超過每平方米13000元,而且?guī)缀鯖]有房源。

　　供應(yīng)不足加劇恐慌性購房

　　記者查詢房天下統(tǒng)計的最近3年來青島房價走勢圖看到,2014年8月1日青島開始放開限購,二手房市場的價格比較平穩(wěn),并沒有出現(xiàn)明顯上漲的勢頭,一直持續(xù)到2015年下半年。然而,從2016年開年后,便出現(xiàn)了三波明顯的增長,尤其是從7月份開始房價增幅迅速加大。解除限購后很長一段時間內(nèi),青島的房價都非常平穩(wěn),那究竟是什么原因?qū)е虑鄭u房價突然間快速上漲呢?

　　業(yè)內(nèi)人士指出,“地王”間接帶動了周邊房價上漲,形成所謂的“誘漲效應(yīng)”,成為導(dǎo)致青島房價快速上漲的原因之一。2016年7月20日上午,青島市北區(qū)宜昌路16號地塊結(jié)束網(wǎng)上競拍,21家開發(fā)商足足搶了367輪,這塊地最終賣出了12520元/㎡的高價,總價近10個億,成為市北區(qū)新地王。2016年9月19日,備受關(guān)注的青島高新區(qū)河?xùn)|路以北、華東路以東、規(guī)劃東23號線以南101.5畝純住宅用地進行網(wǎng)上拍賣,起拍總價約1.89億元。經(jīng)過550輪競價,融創(chuàng)以樓面地價6852元/平方米搶下地塊,成交總金額8.35億元,溢價率341.49%。

　　“面粉”漲價,“面包”肯定跟著漲價,這是購房者的普遍看法。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,地王的出現(xiàn)確實會對周邊房價有明顯的刺激作用。開發(fā)商高價拿地后,后續(xù)開發(fā)建設(shè)會持續(xù)進行,這有利于帶動周邊消費、經(jīng)濟發(fā)展。為了將來賣個好價錢,開發(fā)商對周邊環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也會有所投入,因此會對整個區(qū)域內(nèi)居住環(huán)境等形成一定的外部溢出效應(yīng)。

　　青島樓市分析師張則濤認(rèn)為,青島各區(qū)最大癥結(jié)在于供應(yīng)量嚴(yán)重不足。數(shù)據(jù)顯示,青島除了市南區(qū)豪宅產(chǎn)品去化較慢,其他各區(qū)的普通住宅和別墅去化周期都在8個月或8個月以下,李滄區(qū)和高新區(qū)甚至低到三四個月,由于簽約滯后,實際情況更為嚴(yán)重,供應(yīng)不足會加劇恐慌性購房。