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房企后進生拿地競賽:斥巨資角力二三線城市

時間:2017-03-31  來源:每日經(jīng)濟新聞  作者:陽湖網(wǎng)

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    房地產(chǎn)市場被瓜分得更干凈了。恒大公布今年業(yè)績目標4500億元,碧桂園4000億元,萬科雖沒有明確,但一定會比去年3600億元更高。

  總共11萬億元的市場份額,前三甲就打算分去超1.2萬億元,對剩下的房企“后進生”來說,“如果不拿地,就意味著要被市場淘汰,區(qū)域公司會面臨解散。”克而瑞分析師朱一鳴如是說。

  隨著行業(yè)集中度的不斷提升,樓市調(diào)控力度的不斷升級,“后進生”們面臨著地價比房價高的市場風險,唯一能做的,就是不斷增加土地儲備,才能保證規(guī)模增長,而二三線城市的土地市場成了他們爭相追逐的對象。

  二三線城市“補倉年”

  從去年的經(jīng)驗看來,銷售金額前三名的恒大、萬科、碧桂園,在拿地面積上也占據(jù)了年度前三甲,房企的土地儲備與規(guī)模呈正相關。

  根據(jù)中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù),截至今年3月21日,拿地最多的20大房企,其拿地總金額已經(jīng)超過2628.61億元,同比上漲75%,其中碧桂園以64幅地塊遙遙領先,尾隨其后的是恒大、保利、萬科、華潤以及中海地產(chǎn)。

  而房企追逐的熱點城市,也已從一線城市轉(zhuǎn)變?yōu)槲錆h、合肥、蘇州、南昌、溫州、阜陽、西安、太原、無錫等等二三線城市。

  從中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)中可以看到,武漢、合肥、南京、鄭州、杭州、蘇州、天津等二三線城市的土地出讓金超過200億元,同比增幅高如漳州達3127%,而北京以42.2%的出讓金跌幅成為下滑最大的城市,如今土地市場的兩極分化十分鮮明。

  中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為,房企對熱點城市的拼搶依然積極,包括南京、蘇州、廈門等城市,2016年其地價依然處于高位,即使在地方政府設置了多重調(diào)控約束政策后,但部分住宅屬性的地塊依然吸引多家企業(yè)以突破上限的價格拼搶。

  而房企的拿地動作從未停歇。3月30日,雅居樂、金科分別以33.9億元、22.35億元布局重慶北碚區(qū)共計三幅地塊。

  同日在“四小龍”之一的南京,一共出讓的8幅地塊中,有6幅純住宅地塊超過政府規(guī)定的最高限價而必須通過搖號取得,報名最多的一幅地塊吸引了22家開發(fā)商。

  中海地產(chǎn)董事長肖肖曾在前幾日的業(yè)績會上公開表示,2017年要用1000億元拿地,截至目前,中海在2017年已經(jīng)攬入17幅地塊,距離去年全年的18塊地只有一步之遙。

  盡管有如此積極的拿地動作,但中海在今年的業(yè)績目標相當保守,只提出了與去年業(yè)績相當?shù)?100億港元(約合1865億元人民幣)的目標。

  龍湖在3月24日業(yè)績會上也表明,今年預計會用400億~500億元的資金拿地,而前三月已經(jīng)花掉100億元。

  根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計,截至今年3月21日,龍湖共拿獲9幅地塊,但都是以并購的方式獲得。從其2016年年報公布的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),龍湖的土地儲備主要位于環(huán)渤海、西部地區(qū),合計面積占新增土地儲備總建筑面積的70%。

  也正由于去年火爆的市場行情,全年銷售面積與銷售金額都打破歷史紀錄,去庫存效果明顯,也是導致今年房企積極補充土地的主要原因。

  房企合作成避險良策

  朱一鳴向《每日經(jīng)濟新聞》記者直言,房企在去年拿的地價基本都處于高位,也正如孫宏斌所擔憂的,房價在調(diào)控下不會暴漲,而房企手里的高價地失去房價的支撐,企業(yè)就有虧損的可能。因此,房企間的合作成為降低資金成本、分攤風險、優(yōu)化資源配置的良方。張大偉也認為,有產(chǎn)品優(yōu)勢的企業(yè)和有資金成本優(yōu)勢的企業(yè)合作,產(chǎn)生了“1+1>2”的效果。

  如龍湖與首開已經(jīng)合作了20多個項目,最典型的就是去年11月,二者聯(lián)合以43億元力克競爭對手萬科拿下廣州開發(fā)區(qū)一幅地塊,同年12月以66.87億元獲廈門兩幅地塊。連首開旭泰副總經(jīng)理黃劍峰都向記者表示,龍湖和首開在未來會有更多項目上的合作。

  就在3月28日,首開天房聯(lián)合體以總價14.6億元將天津津濱大道地塊收入囊中,競爭對手包括有融創(chuàng)、五礦、萬科、保利、中海、融信等房企。

  再如最具“合作精神”的旭輝,聯(lián)姻對象包括有華宇集團、萬科、金地、北辰、恒基等,還有平安、東時投資等資本方。此外,還有融創(chuàng)增持 金科股份 等。

  也正因為房企在公開市場拿地難度不斷加大,強強聯(lián)手、強弱合作、“大魚吃小魚”都讓后進房企更容易獲得土地。

  然而,很多房企也處在“拿或不拿”的兩難境地,朱一鳴認為,如果硬著頭皮拿地,調(diào)控下的房價不能持續(xù)上漲,高價地就會帶來虧損的風險,甚至會拖垮一大批中小房企,連萬科都計提了13.8億元的存貨跌價準備;如果不拿地,在該區(qū)域的土地儲備消耗完后就面臨無項目供貨的境地,區(qū)域公司面臨解散,必定會被市場淘汰。

  在房企的利潤預期正在逐年下降的行業(yè)趨勢下,“拿地即賺錢”的模式已在政府強有力的調(diào)控下明顯弱化,而以低利潤率持續(xù)拿地、開發(fā)才是房企“后進生”的生存法則。

  根據(jù)中國房地產(chǎn)TOP10研究組的數(shù)據(jù),百強企業(yè)2016年總資產(chǎn)收益率均值為5.0%,凈資產(chǎn)收益率均值為17.0%,分別較上年下降0.1%和0.6%;凈利潤率持續(xù)走低,均值為11.0%,較上年下降0.5%。

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