2017年開年，北京8萬+豪宅的網(wǎng)簽套數(shù)停留在了52套上，這是最近11個(gè)月以來豪宅月度銷量首次降至“兩位數(shù)”。但這是否意味著北京豪宅市場(chǎng)進(jìn)入冰點(diǎn)？在亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅看來，數(shù)據(jù)的下滑并不意味著豪宅需求的減弱。成交量?jī)r(jià)的下跌由取證難、簽約難等各方原因造成。值得一提的是，在住宅備案價(jià)格嚴(yán)格管制的背景下，商辦成為了開發(fā)商保證業(yè)績(jī)的主力。數(shù)據(jù)顯示，1月北京8萬+豪宅成交中商辦產(chǎn)品超過了七成。購(gòu)房者對(duì)于商辦產(chǎn)品固有的抗性正在被打破，商辦在風(fēng)起云涌的北京樓市已然占據(jù)絕對(duì)地位。

　　商辦占比超七成

　　“9·30”新政出臺(tái)以來，一系列樓市調(diào)控措施的落地，導(dǎo)致北京豪宅去化速度明顯降低。1月，北京8萬+豪宅成交進(jìn)入冰點(diǎn)。值得注意的是，上月北京豪宅成交中，商辦占比超七成，成為市場(chǎng)主要特點(diǎn)之一。

　　亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1月，北京8萬+豪宅共成交52套，成交金額4.62億元，環(huán)比成交跌幅分別為84.5%、91.7%。據(jù)了解，這是最近11個(gè)月以來，北京豪宅月度銷量首次降至“兩位數(shù)”。從成交均價(jià)來看，北京豪宅市場(chǎng)仿佛也進(jìn)入了冰點(diǎn)。上月，北京8萬+豪宅總體成交均價(jià)為83551元/平方米，環(huán)比下降19%，同比跌幅也達(dá)到14%。

　　從成交產(chǎn)品類型來看，北京52套8萬＋豪宅成交中，商辦產(chǎn)品成交38套，成交超過七成；普通住宅成交10套；別墅類產(chǎn)品僅成交4套。

　　對(duì)此，郭毅認(rèn)為，在住宅備案價(jià)格嚴(yán)格管制的背景下，惜售等待政策解凍成為共識(shí)。那么，業(yè)績(jī)的達(dá)成則靠商辦來實(shí)現(xiàn)。當(dāng)下，北京的商辦產(chǎn)品早已脫離了早期的小戶型低總價(jià)，開發(fā)商在產(chǎn)品創(chuàng)新、品質(zhì)提升和附加值打造上下足了功夫。商辦產(chǎn)品也不再僅面向剛需和投資型客群，而是形成了覆蓋剛需、改善、高端乃至終極置業(yè)的全產(chǎn)品線。在開發(fā)商的努力下，購(gòu)房者對(duì)于商辦產(chǎn)品固有的抗性正在被打破，商辦，在風(fēng)起云涌的北京樓市已然占據(jù)了絕對(duì)地位。

　　事實(shí)上，自2016年開始，商辦項(xiàng)目便成交爆發(fā)，開始逐漸占據(jù)北京樓市主力位置。

　　數(shù)據(jù)顯示，2016年（截至12月26日）北京純商品住宅僅實(shí)現(xiàn)成交4.73萬套，同比減少12%，這一數(shù)據(jù)也創(chuàng)年度歷史新低，同期，商辦類產(chǎn)品成交6.59萬套?？梢哉f，純商品住宅與商辦產(chǎn)品的市場(chǎng)占有率已經(jīng)出現(xiàn)了明顯差距。

　　市場(chǎng)阻礙重重

　　從成交量以及成交價(jià)格來看，北京豪宅市場(chǎng)已進(jìn)入低谷，而這背后則是趨緊的樓市調(diào)控。

　　“當(dāng)豪宅市場(chǎng)無房可賣，成交又怎能繼續(xù)保持高位？”郭毅表示，在北京“9·30”新政中明確規(guī)定，“對(duì)報(bào)價(jià)明顯高于周邊在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格和本項(xiàng)目前期成交價(jià)格且不接受指導(dǎo)的商品住房項(xiàng)目，屬于期房預(yù)售的暫不核發(fā)預(yù)售許可證書，屬于現(xiàn)房銷售的暫不辦理現(xiàn)房銷售備案”。此后，備案價(jià)格的審批，令眾多豪宅折戟于此，遲遲無法入市。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年至今的40多天時(shí)間里，北京共11個(gè)項(xiàng)目取得2308套商品住宅的預(yù)售許可，但僅有泰禾麗春湖院子、長(zhǎng)安源和綠地海珀云翡3個(gè)項(xiàng)目觸及8萬元關(guān)口，這3個(gè)項(xiàng)目合計(jì)獲批了不過26套8萬+商品住宅，而所有取證項(xiàng)目的備案均價(jià)僅為47735元/平方米。

　　不僅是取證難，簽約難同樣是豪宅市場(chǎng)面臨的窘境。

　　“當(dāng)北京執(zhí)行著最嚴(yán)格的限購(gòu)限貸政策，當(dāng)豪宅銷售艱難地協(xié)調(diào)客戶解決了購(gòu)房資格、首付七成的問題，卻面臨著認(rèn)購(gòu)價(jià)格卡死、簽約需要排隊(duì)的新難題。有多少客戶折在調(diào)控設(shè)置的重重關(guān)卡下？有多少客戶已經(jīng)入住卻還沒有網(wǎng)簽？簽約均價(jià)已經(jīng)無法客觀地體現(xiàn)市場(chǎng)的實(shí)際狀況，量?jī)r(jià)齊跌也是尋常。”郭毅如是說。

　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，客戶的流失也導(dǎo)致豪宅去化速度明顯降低。“9·30”新政后，首套房首付比例達(dá)到35%，非普通自住房比例上漲到40%，二套房比例提高到50%，購(gòu)買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。并將二套房認(rèn)定從此前的“認(rèn)貸不認(rèn)房”變回“無論有無貸款記錄，一律認(rèn)房”。受此影響，一些豪宅客戶流失比例甚至達(dá)到三成，其中投資客基本流失。

　　未來豪宅遇冷？

　　2017年首月，北京豪宅市場(chǎng)已然進(jìn)入冰點(diǎn)，盡管出現(xiàn)這一現(xiàn)象的原因是取證難、簽約難，但是在樓市調(diào)控之下，2017年北京豪宅市場(chǎng)走勢(shì)究竟如何，業(yè)內(nèi)看法不一。

　　有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，2017年北京豪宅市場(chǎng)的情況可能不會(huì)特別樂觀。在嚴(yán)格的樓市調(diào)控制約下，再加上首付比例的提高、信貸條件加強(qiáng)，去年“9·30”之后北京整體的成交量都在下降，而且2017年成交下滑仍是趨勢(shì)。尤其對(duì)于前期拿地成本高的豪宅項(xiàng)目而言，2017年將面臨巨大的競(jìng)爭(zhēng)壓力和挑戰(zhàn)。

　　也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來低端需求依靠公租房、自住房以及遠(yuǎn)郊區(qū)商品住宅,中端需求轉(zhuǎn)向二手,而高端需求可供替代的產(chǎn)品日益減少,公寓豪宅產(chǎn)品雖短期內(nèi)因政策原因擬售價(jià)格受到限制,但長(zhǎng)期來看,北京新房市場(chǎng)供給不足的現(xiàn)狀將促使公寓豪宅的價(jià)值進(jìn)一步提升。

　　“北京豪宅市場(chǎng)同時(shí)面臨著認(rèn)購(gòu)價(jià)格卡死、簽約需要排隊(duì)的新難題，不少豪宅客戶已經(jīng)入住卻無法辦理網(wǎng)簽。因此1月成交價(jià)格存在一定的滯后性，并不能完全體現(xiàn)當(dāng)下市場(chǎng)的真實(shí)行情。”郭毅在接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)表示，縱使北京立下了人口管控的“軍令狀”，但擠出的是低端產(chǎn)業(yè)，保留下的財(cái)智精英們對(duì)住房的迫切需求并未改變，高品質(zhì)住宅的春天也遠(yuǎn)未結(jié)束。

　　郭毅進(jìn)一步認(rèn)為，今年高端市場(chǎng)沒有太多銷售壓力。其實(shí)開發(fā)商在北京擁有的土地量和在售項(xiàng)目都不算多,因此在銷售節(jié)奏把控上不會(huì)過分追求效率和推盤速度。對(duì)于即將入市的標(biāo)桿項(xiàng)目,由于市場(chǎng)上供應(yīng)的產(chǎn)品量相對(duì)較少,因此尋找客戶也變得更為容易。再加上北京拿地越來越困難,所以開發(fā)商在供應(yīng)節(jié)奏上也會(huì)有所收緊。

　　北京商報(bào)記者 彭耀廣/文 宋媛媛/制表