今年1月北京二手住宅簽約12860套，環(huán)比上一個(gè)月的成交量下滑了近三成；節(jié)后第一個(gè)工作日，央行的逆回購(gòu)利息上調(diào)引發(fā)了市場(chǎng)對(duì)流動(dòng)性收緊的警惕。不過(guò)記者走訪的一些房產(chǎn)中介似乎對(duì)這種政策變化已經(jīng)習(xí)以為常，都在準(zhǔn)備像往年那樣迎接三四月份的季節(jié)性回暖。
半工半休心里不急
今年的這個(gè)春節(jié)假期，是房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人小崔休得最長(zhǎng)、最踏實(shí)的一次。“往年要么值班，要么初三就上了，今年初六才上，和公務(wù)員一個(gè)待遇了。”小崔開玩笑道。
小崔所在的門店位于西四環(huán)，主攻遠(yuǎn)洋山水小區(qū)。因?yàn)橹苓呌形逡恍W(xué)、景山分校和十一中學(xué)，是石景山最好的學(xué)區(qū)房，加上去年市場(chǎng)好，小崔去年收成不錯(cuò)，掙了二十多萬(wàn)，春節(jié)給了家人每人一個(gè)大紅包，高高興興地過(guò)了一個(gè)年。從2月3日正式上班，小崔的工作主要就是打電話找房源、約客戶，雖然還沒(méi)有約到一個(gè)客戶，但他一點(diǎn)兒也不著急。“現(xiàn)在很多人還沒(méi)從老家回來(lái)呢，怎么也要過(guò)了正月十五才上人，到了三四月份，會(huì)忙得沒(méi)時(shí)間吃飯。”所以，小崔目前還處于悠閑的半工半休狀態(tài)。
詢問(wèn)小崔為什么會(huì)如此樂(lè)觀，他解釋說(shuō)，往年都是這樣，這時(shí)候沒(méi)人，過(guò)了“兩會(huì)”又忙得不行。
很多人都認(rèn)為隨著北京疏解非首都功能力度的加大，外來(lái)人口會(huì)受到限制。但小崔不這么認(rèn)為：“我老家在鞍山，那邊像我這樣的年輕人，一個(gè)月收入5000元算高收入，而在北京，最少也能掙5000元，接觸的人和見的世面還不一樣。”
他舉了個(gè)例子說(shuō)，他老家有個(gè)堂哥在地鐵亦莊線附近租了個(gè)小門臉兒賣“手抓餅”，去年他租了個(gè)正規(guī)的商業(yè)房，租金就高了。他堂哥為了分?jǐn)傋饨?，把弟弟叫?lái)了，哥倆像出租車司機(jī)一樣“雙班倒”，人歇房不歇，房子從早5點(diǎn)到晚12點(diǎn)一直經(jīng)營(yíng)，租金成本就賺回來(lái)了。
另外，他還注意到一個(gè)細(xì)節(jié)，現(xiàn)在從北京到鞍山的火車票很好買，甚至當(dāng)天的高鐵票都能買到，但從鞍山到北京的高鐵和動(dòng)車票，10天內(nèi)的幾乎都賣沒(méi)了。
基于這個(gè)判斷，小崔認(rèn)為，今年即使客戶需求減少，但相比其他城市北京的生意還是“有的做”。
善用“利空”抓房源
很多人都覺(jué)得一有樓市政策調(diào)控，中介就會(huì)跟著“哆嗦”。不過(guò)對(duì)于中介中的“老司機(jī)”，很多都學(xué)會(huì)了“見風(fēng)使舵”，利用變化促成交。
“中介行業(yè)不像開發(fā)商似的僅僅賣房，是單邊操作，一有政策受影響比較大；中介是一手托兩家，有‘利好’當(dāng)然好成交一些，但有‘利空’也不怕。有‘利空’正好是和房主談判、收房源的好時(shí)機(jī)。”北二環(huán)一家中介門店的店長(zhǎng)小劉已經(jīng)有5年多的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，說(shuō)起對(duì)樓市變化的應(yīng)對(duì)，非常老到。
“比如，最近的逆回購(gòu)加息政策，對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，意味著資金成本可能會(huì)提高，會(huì)對(duì)客戶心理有一定影響，這對(duì)我們來(lái)說(shuō)，和房主談價(jià)格，就好談了。我們店里有一套房源，去年11月掛出來(lái)的，98平方米，報(bào)價(jià)1200萬(wàn)元，因?yàn)榭們r(jià)高，不好賣，一直沒(méi)賣出去，但業(yè)主心理預(yù)期高，堅(jiān)持不降價(jià)。這個(gè)逆回購(gòu)政策出來(lái)后，我就和他說(shuō)：春節(jié)回來(lái)工作日第一天，就出政策，是之前沒(méi)有過(guò)的，代表了政府的一個(gè)態(tài)度，資金面會(huì)收緊，銀行貸款成本會(huì)越來(lái)越高，您要真心想賣，肯定越早賣越合適，哪怕降一點(diǎn)兒價(jià)格。”經(jīng)過(guò)小劉這樣一番游說(shuō)，業(yè)主已經(jīng)松口價(jià)格可以談了，這就意味著，對(duì)于小劉他們，成交難度會(huì)降低。
小劉說(shuō)，因?yàn)楸倍h(huán)是學(xué)區(qū)房片區(qū)，這個(gè)區(qū)域一直是房源少、客戶多的“賣方市場(chǎng)”，逆回購(gòu)加息政策出來(lái)后，他們一直在利用這個(gè)政策“抓房源”，“手中有房，心里不慌。”是小劉經(jīng)常對(duì)店里經(jīng)紀(jì)人說(shuō)的一句“老人言”。
在亦莊上海沙龍的商業(yè)街，盤踞著好幾家中介，甚至一家中介就有兩個(gè)門店，經(jīng)紀(jì)人的競(jìng)爭(zhēng)壓力相對(duì)大一些，當(dāng)很多經(jīng)紀(jì)人還坐在溫暖的屋子里打電話時(shí)，小孫已經(jīng)開始在小區(qū)門口和超市門口發(fā)房源宣傳單了。
“我昨天已經(jīng)拿了一張了，不要了。”當(dāng)小孫把一張印有房源面積、價(jià)格和戶型的宣傳單遞給一位阿姨時(shí)，這位阿姨拒絕了。
“您昨天拿的是我同事的，您再看看我的，和昨天的房源不一樣。”小孫再一次殷勤地遞了過(guò)去，這次，阿姨收下了，小孫也釋然了。
小孫說(shuō)：“雖然都是一家公司的房源，但每個(gè)經(jīng)紀(jì)人根據(jù)自己的經(jīng)驗(yàn)，打印的房源不一樣，他打印的房源都是他精心挑選的，適合首次換房的大兩居或小三居。”
問(wèn)他為何這樣選擇，小孫得意地說(shuō)，這是他的“小秘訣”。去年“9·30”新政后，因?yàn)閷?duì)市場(chǎng)走勢(shì)判斷不好，很多人都選擇了觀望，其中最明顯的是單純買房的，或賣房的，而對(duì)于“一買一賣”的換房客戶來(lái)說(shuō)，不管房?jī)r(jià)漲跌，影響不是很大，成交率會(huì)高一些，所以他就把換房客戶作為了“主攻對(duì)象”。另外，因?yàn)閰^(qū)域內(nèi)有新房，很多資金充裕、二次換房的客戶都會(huì)選擇新房，他就選擇了首次換房的客戶。
把換房客戶作為“主攻對(duì)象”還有一個(gè)好處是，換房客戶涉及一買一賣，這就是兩筆業(yè)務(wù)，而根據(jù)小孫公司的傭金提成方式，不僅他賣房有傭金，只要是他錄入的房源，即使不是他賣的，也有部分“分賬”，這樣，就可以做到“一魚兩吃”，提高賺錢機(jī)會(huì)。據(jù)小孫介紹，現(xiàn)在很多同行都發(fā)現(xiàn)了這個(gè)“小秘訣”，他就只能比別人更勤奮、更精心一些了。
業(yè)內(nèi)分析
今年市場(chǎng)將平穩(wěn)運(yùn)行
春節(jié)后，有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策繼續(xù)收緊，不僅加息的預(yù)期逐漸出現(xiàn)，從地方執(zhí)行的調(diào)控政策看，也依然有收緊的可能性。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為：從全國(guó)整體看，政策力度還會(huì)逐漸收緊，政策內(nèi)容涉及房地產(chǎn)信貸、資金、購(gòu)買資格、供應(yīng)等多方面，預(yù)期后續(xù)一直到兩會(huì)期間，依然有出臺(tái)多重政策的可能性。是北京及其他主要一、二線城市的房?jī)r(jià)調(diào)整預(yù)期越來(lái)越明顯，在加息等可能性增加的情況下，這種趨勢(shì)和幅度會(huì)加大。
從市場(chǎng)趨勢(shì)看，調(diào)控后市場(chǎng)成交量下調(diào)了30%以上，預(yù)期一、二線城市在2017年成交量會(huì)維持調(diào)控后走勢(shì)，從供需矛盾看，因?yàn)橥恋毓?yīng)沒(méi)有明顯增加，加法難以落地，所以還是看減法對(duì)市場(chǎng)的影響。
另外，雖然2017年整體樓市降溫是主要趨勢(shì)，但因?yàn)楣┬杞Y(jié)構(gòu)難以全面改變，信貸雖然收緊但幅度有限，所以整體市場(chǎng)趨勢(shì)還是以量跌價(jià)微跌為主。 |
