近日，在融創(chuàng)與樂視合作召開的發(fā)布會上，融創(chuàng)中國董事局主席孫宏斌談到此前投資鏈家，最大的原因是看好二手房巨大的增量市場。在剛剛過去的2016年，中國的房地產(chǎn)市場正從增量市場向存量市場轉(zhuǎn)變，一線城市的二手房成交量已經(jīng)達到了新房的2倍以上。

　　在這樣的背景之下，2016年的二手房市場競爭也越發(fā)激烈，政府調(diào)控加劇、首付貸叫停、傳統(tǒng)與互聯(lián)網(wǎng)模式的競爭……成為了這一年來行業(yè)的真實寫照。在年末之際，我們對2016年二手房市場做了梳理，從多個維度來回顧過去一年二手房市場的發(fā)展歷程。

　　市場成交：虎頭蛇尾的2016

　　對于二手房市場而言，2016年是大爆發(fā)的一年，尤其是在一線城市。相關(guān)研究報告顯示，2016年，“京滬深”三大一線城市二手房交易額超過3萬億元，是新房交易額的2倍以上，而30個典型城市二手房交易額為5萬億元以上，是新建住宅交易額的1.1倍。

　　不過，在2016年末，因為政策收緊的緣故，成交量有了明顯的下滑。眾多業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，2017年的二手房市場將會比較嚴(yán)峻。

　　在所有中介機構(gòu)中，鏈家、中原為代表的傳統(tǒng)中介依舊占據(jù)著最主要的市場份額，不過近年來涌現(xiàn)出的眾多互聯(lián)網(wǎng)二手房交易平臺發(fā)展也很迅速，也占據(jù)了一定的市場份額。以上海為例，涉足而二手房業(yè)務(wù)僅一年多的房多多目前已經(jīng)能夠排進市場前五了，愛屋吉屋、Q房網(wǎng)等互聯(lián)網(wǎng)中介也排在比較靠前的位置。

　　金融整頓：首付貸全面叫停

　　近年來，二手房行業(yè)的金融業(yè)務(wù)發(fā)展的如火如荼，但也存在諸多的隱患。

　　2016年2月，上海鏈家因為出售問題房源，并在操作過程中違規(guī)提供金融服務(wù)，而被消保委處罰。隨后，鏈家旗下的金融業(yè)務(wù)不斷受到業(yè)界質(zhì)疑，最終引發(fā)了首付貸在全國范圍內(nèi)的叫停。上海鏈家也因為違規(guī)被上海銀監(jiān)局暫停房貸業(yè)務(wù)一個月。

　　政府對于首付貸的整頓，是對于購房者在當(dāng)時市場火熱的情況下通過首付貸盲目加杠桿的規(guī)范，避免了市場波動而引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險的可能。首付貸的叫停也吹響了政府對于二手房金融業(yè)務(wù)全面規(guī)范的號角，對于整個2016年二手房市場有序健康發(fā)展起到了重要的作用。

　　行業(yè)規(guī)范：打擊“黑中介”

　　2016年8月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部門聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于加強房地產(chǎn)中介管理促進行業(yè)健康發(fā)展的意見》，從規(guī)范中介服務(wù)行為、完善行業(yè)管理制度、加強中介市場監(jiān)管三個方面，提出了16條政策措施，希望借此來規(guī)范房地產(chǎn)中介市場秩序，打擊的違法行為。

　　這些年以來，二手房行業(yè)一直存在著虛假房源、賺差價等一系列問題，政府此番出臺政策也是對于“黑中介”的重拳打擊。對此，各大中介機構(gòu)也紛紛響應(yīng)。鏈家再次強調(diào)了自己的真房源。房多多也稱自己“直買直賣”的模式，打破了“黑中介”長久以來依靠信息不對稱獲取利益的鏈條，是解決“黑中介”的有效方式。

　　資本運作：鏈家大舉融資、Q房出售股權(quán)

　　在2016年4月份的時候，就有媒體披露鏈家完成了60億元的B輪融資，領(lǐng)投方為華興旗下華晟資本，百度和騰訊同時成為戰(zhàn)略投資方。而在2017年1月9日，融創(chuàng)又以26億元獲得了北京鏈家6.5%的股份。

　　鏈家頻頻融資，一方面源于其大幅擴張之后對于資金的需求，另一方面也可視為其向資本市場沖刺的信號。

　　相比鏈家頻頻得到資本市場的青睞，Q房網(wǎng)就沒有那么幸運了。由于持續(xù)虧損導(dǎo)致資金緊張的Q房網(wǎng)在尋求被世聯(lián)行收購失敗之后，轉(zhuǎn)而與瀝青生產(chǎn)商國奧高清展開了談判。最終，在2017年1月3日發(fā)布公告，以38億元完成了對Q房網(wǎng)的收購。

　　在2017年，在二手房行業(yè)這樣的資本運作還將繼續(xù)，不過在資本寒冬的市場背景之下，只有一些優(yōu)質(zhì)的企業(yè)才能夠融到更多的資金。

　　互聯(lián)網(wǎng)迷局：安個家倒閉、愛屋吉屋裁員風(fēng)波、房多多異軍突起

　　2016年12月26日，安個家創(chuàng)始人兼CEO梁偉平以公開信的方式證實，安個家倒閉。而在一個月之前，愛屋吉屋后臺職能部門400人被裁，占到職能部門總?cè)藬?shù)的20%，是其成立以來最大一次人員調(diào)整。

　　一系列的風(fēng)波，讓外界開始質(zhì)疑二手房行業(yè)內(nèi)的眾多互聯(lián)網(wǎng)平臺是否能夠真正生存下去。確實，在年末市場開始轉(zhuǎn)冷的情況下，一些以燒錢模式發(fā)家的互聯(lián)網(wǎng)平臺一旦碰到融資困難，就會陷入困境。不過，也有一些互聯(lián)網(wǎng)平臺因為成本控制得當(dāng)，發(fā)展的比較順利。

　　房多多雖然進入二手房行業(yè)僅一年，但憑借其“直買直賣”模式可謂是異軍突起。據(jù)悉，相比于傳統(tǒng)中介每月人均0.2單的效率，房多多可達到人均1-2單。借助于人效優(yōu)勢，房多多收費不足傳統(tǒng)中介一半。因此，房多多發(fā)展迅猛，在其進入的多個城市，市場份額均居于前列。

　　展望2017：二手房成交占比繼續(xù)擴大市場分化加劇

　　繼一線和部分二線城市之后，2017年會有更多城市的二手房成交量超過新房。有統(tǒng)計顯示，2016年，我國新房住宅交易額約10萬億元，二手房住宅交易額為6.5萬億元。據(jù)測算，在存量資產(chǎn)端，二手房約180萬億元、商辦物業(yè)50萬億元，待售住宅庫存約3萬億元；在存量資產(chǎn)產(chǎn)生收益（即服務(wù)型收入，包括代理、渠道、媒體等）端，租賃交易額約為1萬億元、二手房交易傭金1千億元、物業(yè)管理5千億元，在加上城市更新等，這個市場的潛在空間巨大，目前才剛剛打開。

　　顯然，在2017年，新房與二手房之間的成交差距將進一步縮小，二手房市場比重將越來越大。

　　此外，隨著2017年市場趨于冷淡，整個行業(yè)或?qū)⑦M一步洗牌。不少傳統(tǒng)中介可能會面臨關(guān)店裁員的情況，一些經(jīng)營不善的企業(yè)將被淘汰，一些專注于提升效率和服務(wù)的企業(yè)將獲得更大的發(fā)展空間。

　　不出幾年，中國房地產(chǎn)市場的存量時代即將真正的到來。