隨著中國房地產(chǎn)市場進入下半場，其核心變化是從增量時代步入存量時代，開發(fā)商如何轉(zhuǎn)型，成為目前擺在許多房企面前的一道棘手難題。

　　在日前舉辦的鏈家思享會上，主辦方鏈家研究院現(xiàn)場發(fā)布了《存量時代，流通為王》2017市場展望報告。報告顯示，在存量房時代，開發(fā)商應(yīng)主動尋求變革，建造并持有公寓、城市更新將成為房企下一階段的轉(zhuǎn)型方向。同時，經(jīng)紀行業(yè)作為存量房流通的關(guān)鍵支柱，滲透率逐漸升高，服務(wù)范圍更廣。租賃市場迅速崛起，品牌公寓運營商將能夠在解決新市民租房問題上發(fā)揮巨大的作用，甚至巔峰租賃市場過去的生態(tài)模式。

　　《存量時代，流通為王》報告數(shù)據(jù)顯示，北京2016年二手房銷售套數(shù)是新房的2.2倍，上海和深圳二手房與新房銷售套數(shù)比分別為3.3和1.8倍，北上深已正式步入“存量房時代”。熱點城市存量房交易數(shù)量遠遠超越新房，成為住房總供給不可忽視的一部分。

　　報告顯示，2017年房地產(chǎn)市場分化的局面不會得到明顯的改變，而供給缺口仍然很大，供給缺口不僅僅是新增土地供應(yīng)不足導致的新房未來的可售水平不足，更是指一線城市二手房流通效率較低。

　　“未來三到五年二手房全國整體交易額會逐步趕上新房，進入存量房黃金十年的階段，城市的集中度會相對更高，整個市場的模式從B2C走向C2C。”鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)博士說。

　　這一說法得到業(yè)內(nèi)人士的普遍認同。在新房時代，房屋供應(yīng)端由開發(fā)商掌握，需求端是個人，是明顯的B2C市場，而在存量房時代，供應(yīng)和需求的主體都是個人，市場呈現(xiàn)典型的C2C格局。

　　此外，值得注意的是，海外經(jīng)驗表明，在存量地產(chǎn)時代，房地產(chǎn)金融化將進一步加深。在中國經(jīng)歷坎坷的REITs (Real Estate Investment Trusts, REITs)，即房地產(chǎn)投資信托基金，或?qū)⒃?017年迎來突破。

　　德晟資本REITs事業(yè)部總經(jīng)理車陽在鏈家思享會上指出，在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域，中國還處在充滿想象力的階段，美國REITs市場在1980年代以后爆發(fā)，2015年達到9390億美元，是1985年的122倍。中國其實就是在美國的1985年。“美國權(quán)益型REITs復合年收益率為12%，比同期納斯達克指數(shù)高，是非常有吸引力的投資品。”

　　REITs起源于美國，根據(jù)《1960年不動產(chǎn)投資信托法案》，是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定投資者的資金，由專門投資機構(gòu)進行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的信托基金。截至2016年6月，共有33個國家和地區(qū)建立了REITs制度。

　　“中國房地產(chǎn)的下半場是更新和存量時代，大資管開始崛起，REITs開始崛起，開發(fā)商要么轉(zhuǎn)型，要么慢慢被淘汰。上半場的操盤手是開發(fā)商，接下來，中國的鐵獅門在哪、中國的黑石在哪？在存量時代，加速器是新資本和資產(chǎn)證券化，這是房地產(chǎn)上半場和下半場將會發(fā)生的非常重要的轉(zhuǎn)折。”車陽說。