位于北二環(huán)附近的老牌爛尾項(xiàng)目杰寶公寓雖然以“盛德紫闕”的新面貌入了市，但依舊麻煩不斷。近日，劉女士等多位業(yè)主向北京商報(bào)記者報(bào)料稱，原本合同定于2016年12月31日前交房的盛德紫闕項(xiàng)目，因沒能如期完工而延期交房一年，且開發(fā)商目前還未能在延期交房的原因上得到業(yè)主的諒解，在交房時(shí)間、延期賠付方式等方面也未與業(yè)主達(dá)成一致。業(yè)主們更為擔(dān)心的是，本就是二度包裝入市的爛尾項(xiàng)目盛德紫闕，因?yàn)殚_發(fā)商施工進(jìn)展甚至是資金等問題而淪為二度爛尾項(xiàng)目。

　　“不可抗力因素”

　　延期交房理由受質(zhì)疑

　　在盛德紫闕項(xiàng)目拿到預(yù)售許可證后的2015年6月，劉女士用全款購買了該項(xiàng)目一套房子，并期望著能夠在2016年底就拿到新房鑰匙，但是讓她沒有想到的是，2016年11月16日劉女士收到了一封來自開發(fā)商北京杰寶房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡稱“杰寶公司”）的《延期入住通知》。該通知稱，“現(xiàn)因不可抗力等因素，交房時(shí)間擬更改為2017年12月31日”，要求業(yè)主在15日內(nèi)到售樓處辦理延期交房手續(xù)。

　　在劉女士看來，盛德紫闕項(xiàng)目本身就是爛尾多年的老項(xiàng)目，購買該項(xiàng)目時(shí)，按照銷售人員的介紹，項(xiàng)目不需要重新建設(shè)，只需要做外立面的處理和內(nèi)部裝修，本不需要耗費(fèi)很長時(shí)間的工期被再度延長一年，這讓包括劉女士在內(nèi)的業(yè)主很是不解。

　　“開發(fā)商給出的不可抗力因素包括霧霾、馬拉松、高考等，耽誤了工期才使得項(xiàng)目延期交付，但是在多數(shù)業(yè)主看來，這些都是可預(yù)見的因素，不能成為延期交房的理由。”劉女士如是說。

　　此外，另一份由業(yè)主提供的杰寶公司出具的《業(yè)主溝通函之一回復(fù)》中，開發(fā)商就工程進(jìn)展向業(yè)主做了如下說明：該項(xiàng)目的總承包單位是北京住總第四開發(fā)建設(shè)有限公司，總工期為240天，具體開工時(shí)間為2014年8月27日，結(jié)構(gòu)加固工程完成時(shí)間為2015年9月25日，總包單位上報(bào)的施工進(jìn)度計(jì)劃調(diào)整為2015年6月1日-12月31日；后進(jìn)度又有延遲，總包單位上報(bào)的施工進(jìn)度計(jì)劃調(diào)整為2016年3月1日-12月30日，延遲主要原因是加固工程情況復(fù)雜。目前，根據(jù)工程實(shí)際進(jìn)展情況，杰寶公司又制定了最終的施工進(jìn)度計(jì)劃，即2017年12月25日完成精裝修工程。

　　就延期交房的原因，盛德紫闕項(xiàng)目負(fù)責(zé)人楊凱在接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)表示，首先由于是老樓改造，加上經(jīng)驗(yàn)不足，加固工程耗費(fèi)了半年左右時(shí)間；其次，解決老業(yè)主歷史遺留問題又花費(fèi)了3個(gè)月左右；此外、霧霾、高考等不可抗力原因耽誤了71天的工期。

　　實(shí)際上，對于項(xiàng)目延期交付的處理辦法，業(yè)主與杰寶公司簽訂的購房合同上有了明確的規(guī)定。劉女士出具的購房合同第十四條顯示，逾期在60日之內(nèi)，自交付期限屆滿之次日起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日計(jì)算向買受人支付已交付房價(jià)款萬分之一的違約金，并于該商品房實(shí)際交付之日7日內(nèi)向買受人支付違約金，此外如果逾期60日，買受人有權(quán)退房。劉女士也進(jìn)而介紹，杰寶公司目前已向部分業(yè)主提供了《逾期交房補(bǔ)充協(xié)議》，該協(xié)議中明確，要將逾期違約金以直接抵扣物業(yè)費(fèi)的形式來向業(yè)主進(jìn)行賠付。

　　中咨律師事務(wù)所律師賈瑞果介紹，在遇到延期交房問題時(shí)，開發(fā)商通常會(huì)通過簽署補(bǔ)充協(xié)議來解決與業(yè)主之間的矛盾，是否要簽署補(bǔ)充協(xié)議需要業(yè)主自己來決定。業(yè)主可以選擇解除合同并要求支付違約金，也可以選擇繼續(xù)履行合同并要求對方支付違約金。

　　業(yè)主懷疑現(xiàn)有資金

　　不夠支付后期工程款

　　即便杰寶公司在補(bǔ)充協(xié)議中對違約金的賠付做出了明確的安排，但是劉女士并不打算接受開發(fā)商的提議，因?yàn)樵谒磥?，延期交房肯定另有原因，她最?dān)心的是杰寶公司在項(xiàng)目建設(shè)資金方面出現(xiàn)問題，從而導(dǎo)致交房延期，“如果真的是資金的問題，那2017年12月31日前能否如期交房也不敢保證”。劉女士坦言。

　　對于開發(fā)商建設(shè)資金是否已出現(xiàn)短缺的質(zhì)疑，杰寶公司向業(yè)主出示了一份《盛德紫闕延期交房情況說明》，其中，資金流入一項(xiàng)顯示，該項(xiàng)目已經(jīng)獲得了預(yù)售資金回款23億多元，貸款金額為12億元，合計(jì)流入35億多元；現(xiàn)有資金（包括預(yù)售監(jiān)管賬戶資金、保證金以及其他可用資金）一項(xiàng)顯示1.3億元。

　　“雖然還有1.3億元的資金可以使用，但是其中有部分是預(yù)售監(jiān)管賬戶資金、保證金，而開發(fā)商給出的所需要的工程款遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了現(xiàn)有資金。”業(yè)主王蕾（化名）向北京商報(bào)記者出具的開發(fā)商項(xiàng)目用款計(jì)劃顯示，盛德紫闕項(xiàng)目2017年的項(xiàng)目支出共計(jì)3.2724億元。“根據(jù)杰寶公司目前公布的數(shù)據(jù)，項(xiàng)目后期建設(shè)尚需要3.27億元，但現(xiàn)有資金僅為1.3億元，而該1.3億元包括被鎖定的重點(diǎn)監(jiān)管額度9480萬元，不能動(dòng)用的以按揭貸款5%計(jì)算的按揭貸款保證金2000多萬元，剩余可使用資金僅為1000多萬元。杰寶公司表示后期工程建設(shè)資金保證來源于2017年1月可以到賬的按揭貸款5100萬元以及房屋的后期銷售款或其他項(xiàng)目調(diào)撥的2.2624億元，可這些也都是不確定的款項(xiàng)。”王蕾如是介紹。

　　楊凱也向北京商報(bào)記者表達(dá)了同樣的意思，他承認(rèn)目前項(xiàng)目現(xiàn)有資金已不足1.3億元，但是項(xiàng)目可售房源還有30余套，貨值達(dá)15億元，項(xiàng)目商業(yè)部分的貨值在11億-12億元左右，開發(fā)商準(zhǔn)備以9億元轉(zhuǎn)讓價(jià)出售，這部分回款可以保證貸款的還款和工程付款。但是在業(yè)主看來，這些都屬于不確定款項(xiàng)。

　　據(jù)楊凱介紹，盛德紫闕可售房源更多的是大戶型，每套的價(jià)值至少在2000萬元以上，針對此，也有不愿具名的行業(yè)人士對盛德紫闕順利出售剩余房源的信心表達(dá)了懷疑。“‘9·30’新政之后豪宅銷量首當(dāng)其沖，尤其是受到首付提升的影響，首套、二套首付比例的同時(shí)提升，以及非普宅新規(guī)的加入，再加上認(rèn)房又認(rèn)貸條款的收緊，使得豪宅市場當(dāng)中改善及投資型客群都受到了波及，購房意愿普遍被打擊。特別是高端置業(yè)客群，不僅受制于增加首付的資金壓力，同時(shí)減杠桿也使得看空預(yù)期普遍形成，造成在售豪宅銷量的放緩。在此環(huán)境下，盛德紫闕項(xiàng)目的去化預(yù)期還存在很大的不確定性，這也是造成購房人懷疑該項(xiàng)目現(xiàn)金流問題的原因。”

　　實(shí)際上，業(yè)主對于項(xiàng)目資金缺口的擔(dān)心也來自于對開發(fā)商實(shí)力的不確定。北京工商局信息顯示，杰寶公司的投資人有三方，分別是北京金源新盛置業(yè)有限公司、北京盛華樂天置業(yè)有限公司以及自然人王旭東，前兩家公司的投資人均為盛德世紀(jì)置業(yè)股份有限公司，工商信息進(jìn)一步顯示，該公司為河北廊坊市注冊，股東為盛德基業(yè)控股股份有限公司（以下簡稱“盛德基業(yè)”）以及王旭東。換句話說，杰寶公司就是盛德基業(yè)旗下公司。盛德基業(yè)官方網(wǎng)站顯示，該公司的業(yè)務(wù)分為金融投資、低碳置業(yè)、商貿(mào)物流和環(huán)?？萍妓膫€(gè)板塊，其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊共有5個(gè)項(xiàng)目，售罄的3個(gè)項(xiàng)目均坐落在廊坊市，盛德紫闕便是該公司在售項(xiàng)目之一，另一個(gè)在售項(xiàng)目位于宜興。“簡單理解，盛德紫闕是盛德基業(yè)在北京操盤的第一個(gè)項(xiàng)目，而從盛德官網(wǎng)上看同時(shí)操盤的也只有一個(gè)項(xiàng)目，因此開發(fā)商承諾的從其他項(xiàng)目調(diào)集資金的說法也不知可行性有多大。”王蕾如是闡述自己的擔(dān)心。

　　開發(fā)商承認(rèn)

　　預(yù)售資金未全額入監(jiān)管賬戶

　　業(yè)主對于開發(fā)商資金實(shí)力的懷疑一方面來自于上述提到的現(xiàn)有資金及項(xiàng)目所需資金額度的不匹配，另一方面則來自于開發(fā)商未將預(yù)售資金放入監(jiān)管賬戶的質(zhì)疑。

　　王蕾向北京商報(bào)記者介紹，在自查中發(fā)現(xiàn)部分業(yè)主的貸款、首付款、全部資金有未進(jìn)入監(jiān)管賬戶的現(xiàn)象，這一點(diǎn)引起了業(yè)主的懷疑。

　　監(jiān)管賬戶對應(yīng)的概念是開發(fā)商預(yù)售資金監(jiān)管，所謂預(yù)售資金監(jiān)管，指的是房地產(chǎn)行政主管部門會(huì)同銀行對商品房預(yù)售資金實(shí)施第三方監(jiān)管，《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》中明確規(guī)定，商品房預(yù)售資金應(yīng)全部存入專用賬戶，由監(jiān)管銀行對重點(diǎn)監(jiān)管額度部分實(shí)行重點(diǎn)監(jiān)管，優(yōu)先保障工程建設(shè)。另外，開發(fā)商可依據(jù)商品房建設(shè)的節(jié)點(diǎn)來提取項(xiàng)目建設(shè)資金。

　　王蕾介紹稱：“杰寶公司在發(fā)給業(yè)主的《盛德紫闕延期交房情況說明》中提到，項(xiàng)目的預(yù)售資金回款額度是23億多元，但是東城區(qū)房管局公示的《資金監(jiān)管基本情況（截至2016年12月8日）》中顯示，盛德大廈的入賬總額為17.35億多元，這與杰寶公司所說的23億多元有5.65億元的差距，這是否說明杰寶公司至少有5.65億元的預(yù)售資金沒有全額進(jìn)入監(jiān)管專用賬戶？這也不符合《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》中提到的商品房預(yù)售資金應(yīng)全部存入專用賬戶的規(guī)定。不得不讓業(yè)主們懷疑，開發(fā)商在建設(shè)資金上存在困難，從而不得不違規(guī)使用預(yù)售資金。”

　　據(jù)了解，對于業(yè)主提出的涉嫌預(yù)售資金未進(jìn)入監(jiān)管賬戶的違規(guī)問題，杰寶公司方面并未給出明確答復(fù)。但是在接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)，楊凱承認(rèn)了將部分應(yīng)該進(jìn)入監(jiān)管賬戶的預(yù)售資金拿來用于償還股東借款的事實(shí)。“為了推動(dòng)這個(gè)項(xiàng)目，我們股東給這個(gè)項(xiàng)目借了款，股東也有資金緊張的時(shí)候，我們著急就拿去還了股東的借款。”但楊凱進(jìn)而表示：“這并不是挪用，監(jiān)管賬戶上面的錢政府只監(jiān)管一部分，幾千萬吧，多出來的錢是開發(fā)商可以自由支配的，我所犯的一些問題就是我著急了，沒有進(jìn)監(jiān)管賬戶。”

　　對于楊凱的解釋，上述不具名行業(yè)人士援引《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》指出，杰寶公司確實(shí)存在未將商品房預(yù)售資金全部存入專用賬戶的行為，按照該辦法第二十六條規(guī)定，開發(fā)企業(yè)存在未按本辦法規(guī)定收存、支取預(yù)售資金的，應(yīng)由市、區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令其限期改正，未按期改正的暫停違規(guī)項(xiàng)目的網(wǎng)上簽約，并將其違法違規(guī)行為記入企業(yè)信用信息系統(tǒng)。情節(jié)嚴(yán)重的，暫停該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在本市全部房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的網(wǎng)上簽約，并向社會(huì)公示。此外，對于預(yù)售資金的提取也并非像楊凱所說的“可以自由支配”，上述辦法中提到， 項(xiàng)目用款計(jì)劃按照地下結(jié)構(gòu)完成、主體結(jié)構(gòu)完成、竣工驗(yàn)收備案、初始登記完成四個(gè)環(huán)節(jié)設(shè)置資金使用節(jié)點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身資金狀況、融資能力，合理確定每個(gè)節(jié)點(diǎn)的用款額度。完成初始登記前，專用賬戶內(nèi)的資金不得低于重點(diǎn)監(jiān)管額度的5%。

　　2002年就已入市

　　購房者擔(dān)心再爛尾

　　在劉女士、王蕾等業(yè)主看來，開發(fā)商資金層面的問題帶給他們最大的擔(dān)心是項(xiàng)目交工時(shí)間的再度延期，而最壞的設(shè)想是項(xiàng)目會(huì)出現(xiàn)二度爛尾。“因?yàn)槭⒌伦详I本身就是一個(gè)爛尾多年的項(xiàng)目，作為業(yè)主我們看中的是臨近二環(huán)的優(yōu)越地理位置，從而忽略了項(xiàng)目自身產(chǎn)權(quán)萎縮多年的弊端，我們最不愿意看到的是，產(chǎn)權(quán)不斷萎縮，更怕再度爛尾。”

　　北京市住建委網(wǎng)站信息顯示，盛德紫闕的前身杰寶公寓于2002年12月10日獲得了預(yù)售許可證，該項(xiàng)目住宅部分為70年產(chǎn)權(quán)、商鋪為40年產(chǎn)權(quán)，允許銷售面積為7.5萬平方米，開發(fā)商就是杰寶公司。此后，首創(chuàng)集團(tuán)旗下首創(chuàng)資產(chǎn)管理公司拿下該項(xiàng)目3萬平方米的建筑面積、裝修投資2000多萬元，并于2003年時(shí)推出了“產(chǎn)權(quán)式商鋪”巨庫賣場，銷售火爆時(shí)價(jià)格曾高達(dá)每平方米4萬-5萬元。不過，由于賣場的每一層都被精心劃分成了一家一家的小商鋪，產(chǎn)權(quán)的分散給商業(yè)體的經(jīng)營管理帶來巨大困難，開業(yè)不久便遭到千余家業(yè)主的維權(quán)，最終賣場以失敗告終。此后，杰寶公寓便無人入駐，被擱淺至2014年，而由巨庫引發(fā)的首創(chuàng)與杰寶之間的債務(wù)糾紛也成為該項(xiàng)目淪為爛尾的源頭。

　　公開資料顯示，在2005年北京杰寶房地產(chǎn)開發(fā)有限公司產(chǎn)生債務(wù)糾紛，北京市東城區(qū)人民法院做出民事判決，由北京首創(chuàng)資產(chǎn)管理有限公司通過買賣合同、司法判決、承債及拍賣程序等方式合法取得北京杰寶公寓底商及部分房屋權(quán)益，杰寶與首創(chuàng)在2006年5月24日簽署了《杰寶項(xiàng)目辦理竣工驗(yàn)收備案及產(chǎn)權(quán)協(xié)議書》，但是到了2012年11月18日，首創(chuàng)又與杰寶協(xié)商，將該公司所擁有的杰寶公寓所有權(quán)益通過轉(zhuǎn)讓退回方式讓杰寶公司受讓或收回。

　　另有資料顯示，2011年6月和9月，盛德基業(yè)分別通過旗下兩家全資子公司，以85%和15%的股權(quán)比例分兩次收購了杰寶公司，將其納入旗下另一全資子公司，杰寶公寓項(xiàng)目也由此易主盛德。

　　在轉(zhuǎn)入盛德基業(yè)之手后，該項(xiàng)目更名為盛德紫闕，重新打造成為了坐擁黃金地段的豪宅項(xiàng)目，并于2015年5月17日拿到了北京市住建委的新房預(yù)售許可證，批準(zhǔn)擬售套數(shù)為334套，住宅擬售價(jià)格為88300元/平方米。根據(jù)北京市住建委網(wǎng)站最新信息，截至1月10日，該項(xiàng)目仍然有38套房源可售。值得一提的是，從1996年拿地算起，項(xiàng)目于2015年入市之時(shí)，該項(xiàng)目住宅部分的產(chǎn)權(quán)已經(jīng)縮水至51年，到2017年12月31日交房之時(shí)，項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)再度縮水至49年。北京商報(bào)地產(chǎn)調(diào)查小組