四環(huán)內(nèi)別墅產(chǎn)品

　　在10月創(chuàng)造年內(nèi)第二高之后，進(jìn)入11月北京別墅市場(chǎng)成交開(kāi)始下滑。根據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月北京別墅市場(chǎng)共實(shí)現(xiàn)成交714套，成交面積22.85萬(wàn)平方米，環(huán)比分別減少22%、8%。不過(guò)雖然環(huán)比出現(xiàn)下滑，11月別墅成交同比仍保持86%的增幅。與此同時(shí)，11月別墅市場(chǎng)成交均價(jià)39715元/平方米，環(huán)比小幅下滑，同比上漲19%。

　　雖然別墅成交環(huán)比出現(xiàn)下滑，但從同比數(shù)據(jù)來(lái)看仍處高位水平。亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認(rèn)為，別墅成交的堅(jiān)挺一方面是受到需求的影響，從以往調(diào)控之后市場(chǎng)反應(yīng)來(lái)看，開(kāi)發(fā)商多會(huì)通過(guò)拋售中低端住宅產(chǎn)品來(lái)回籠資金，從而應(yīng)對(duì)調(diào)控的長(zhǎng)期性，而高端產(chǎn)品系往往會(huì)被“雪藏”直至市場(chǎng)好轉(zhuǎn)，因此高端住宅類尤其是低密度別墅產(chǎn)品的抗壓性相對(duì)較好。尤其是在目前土地出讓新特征的影響之下，未來(lái)低密度別墅產(chǎn)品的潛在供應(yīng)極度減少，因此中高收入的置業(yè)人群并未對(duì)于別墅市場(chǎng)未來(lái)預(yù)期發(fā)生太大改變，其置業(yè)腳步也并未因調(diào)控而放緩。而另一方面，調(diào)控之后別墅市場(chǎng)供應(yīng)方的積極態(tài)度也為成交的堅(jiān)挺奠定了基礎(chǔ)。

　　這為數(shù)不多的新盤(pán)之中，魯能釣魚(yú)臺(tái)美高梅別墅關(guān)注度最高。三環(huán)旁、別墅、新中式，這是魯能釣魚(yú)臺(tái)美高梅別墅的第一眼印象。

　　據(jù)項(xiàng)目人士透露，魯能釣魚(yú)臺(tái)美高梅別墅一共只有46套。全部是類獨(dú)棟合院產(chǎn)品，花園的面積在100-300平米不等，幾乎全部為270度圍合式庭院，兩種戶型，建筑面積分別為338平米及426平米。

　　作為房地產(chǎn)項(xiàng)目，三環(huán)旁的位置所帶來(lái)的隱喻自不必多言，在近年的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，上一個(gè)四環(huán)內(nèi)的別墅項(xiàng)目是龍湖西宸原著，但魯能釣魚(yú)臺(tái)美高梅別墅的容積率較西宸原著0.87更低，僅為0.56，可堪獨(dú)棟。而從地塊屬性來(lái)看，四環(huán)內(nèi)0.56的低密度土地在近十年的房地產(chǎn)市場(chǎng)上都難得一見(jiàn)，這種區(qū)位和產(chǎn)品形態(tài)上的疊加優(yōu)勢(shì)，將構(gòu)成魯能釣魚(yú)臺(tái)美高梅別墅的核心賣點(diǎn)。

　　2016年四環(huán)內(nèi)的頂豪，從萬(wàn)柳書(shū)院到北京壹號(hào)院，再到中駿天宸、華潤(rùn)昆侖域等等，可以用“扎堆”來(lái)形容，如此密集的亮相，可知城市核心的高端項(xiàng)目其實(shí)并非想象中的稀缺。

　　真正少的，是別墅產(chǎn)品。綜合近10年北京四環(huán)以內(nèi)別墅存量來(lái)看，僅有188套，除去爛尾項(xiàng)目126套房源，真正入市的內(nèi)城別墅產(chǎn)品僅62套。且從2011年至今，除去2015年供應(yīng)的47套別墅外，僅入市過(guò)2套別墅，從2015年下半年至今更是零供應(yīng)，魯能釣魚(yú)臺(tái)美高梅別墅極有可能是四環(huán)內(nèi)別墅的收官之作。

　　開(kāi)發(fā)商對(duì)于這46套的態(tài)度很明顯：做品牌、做精品。這也是必然之選——三環(huán)這樣的區(qū)位、0.56容積率的土地，在北京供地短缺和密度控制之下，這兩大屬性疊加出現(xiàn)的概率幾近為零。對(duì)于擁有這塊地的魯能來(lái)說(shuō)，將其打造成精品甚至藏品，這是對(duì)這塊土地價(jià)值最基本的尊重和認(rèn)同。魯能釣魚(yú)臺(tái)美高梅別墅集魯能、釣魚(yú)臺(tái)、美高梅三大品牌優(yōu)勢(shì)于一身，預(yù)計(jì)有不錯(cuò)的產(chǎn)品表現(xiàn)。

　　不一樣的新中式

　　在今年的別墅市場(chǎng)上，新中式風(fēng)格是絕對(duì)的主流，傳統(tǒng)文化也因此成為諸多頂級(jí)別墅的精神背書(shū)。不過(guò)，在98%的別墅都分布于五環(huán)外的背景下，脫離了地緣談文化。

　　相比之下，中軸線上、天壇正南的魯能釣魚(yú)臺(tái)美高梅別墅則有著厚重的人文土壤，其所在之地本身原為明清帝王石榴園，而中軸線更是有近千年的歷史承載，至今仍然有著旺盛的生命力和歷史縱深感，這將是魯能釣魚(yú)臺(tái)美高梅別墅對(duì)新中式最好的注解。

　　在先天的地緣文化沉淀之外，魯能釣魚(yú)臺(tái)美高梅別墅以“禮”為精神內(nèi)核，衍生出其所獨(dú)有的“九禮”文化價(jià)值，分別對(duì)應(yīng)項(xiàng)目的9大價(jià)值。

　　據(jù)悉，魯能釣魚(yú)臺(tái)美高梅別墅借鑒了乾隆花園的五進(jìn)式院落布局，為居住其中者規(guī)制五重歸家禮序。而在建筑排布上，魯能釣魚(yú)臺(tái)美高梅別墅對(duì)古代京城街巷“一街九巷”手法的沿用，更是對(duì)其地緣文化內(nèi)核的映照。

　　而在產(chǎn)品之外，給人的另一大懸念在于，以服務(wù)見(jiàn)長(zhǎng)的釣魚(yú)臺(tái)和美高梅，聯(lián)袂之后將呈現(xiàn)怎樣的服務(wù)？在房地產(chǎn)重心向后續(xù)運(yùn)營(yíng)偏移的趨勢(shì)下，服務(wù)的創(chuàng)新，更值得關(guān)注。