新政之下，即使拿到預售證也不意味著可以順利賣房。北京商報記者日前在北京市住建委官網發(fā)現，截至目前，多個已經拿到商品房銷售預售證項目顯示“未按時辦理銷售機構注冊備案”，這是否意味著這些即使拿到預售證的項目并不能進行網簽？一位業(yè)內人士表示，出現這樣的情況既有可能是政策收緊影響，也有可能是開發(fā)商自身因素導致，但在當下調控高壓之下，“非常時期”的樓市一切都變得微妙起來。

　　未備案銷售機構能否賣房

　　日前，消費者藍先生打來電話咨詢北京商報記者，他看好了一家商業(yè)寫字樓的一套房源。為更多了解該項目的信息，在準備下單前他查詢了北京市住建委官網，藍先生注意到該項目雖然已經取得了銷售許可證，但該樓盤的銷售機構、銷售員注冊備案的信息欄中顯示，該項目“未按時辦理銷售機構注冊備案”。理應對外公示的銷售人員、售樓電話、售樓地址等信息也沒有對外公布，這讓藍先生感到一絲不安：按字面理解，似乎是不符合相關規(guī)定的表述，那么開發(fā)商能正常銷售嗎？客戶購買類似的房產是否存在風險？

　　為此，北京商報記者查閱市住建委網站，發(fā)現在“新建商品房可售房屋查詢”的公示中，的確有部分已經取得銷售許可證的新項目在銷售備案“未按時辦理銷售機構注冊備案”，包括綠港花博中心、中糧稻田雅筑（稻香悅家園）、TBD萬科天地（祥業(yè)家園）等在內的幾家樓盤。實際上，就在兩天前還有更多項目未取得銷售機構和人員的注冊備案。

　　北京商報記者查閱資料了解到，北京市出臺的《關于規(guī)范本市商品房銷售機構和銷售人員管理的通知》規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)申請辦理商品房預售許可證時，應在預售方案中提供該預售項目《銷售機構和銷售人員情況表》。各銷售項目銷售機構和銷售人員的相關信息，在北京市房地產交易管理網項目信息中進行公示；同時該項目的售樓處應公示銷售機構和銷售人員姓名、胸牌號碼等基本情況。銷售人員接待購房客戶時應掛胸牌服務。預售或現房合同網上簽約時，應當注明該房屋銷售機構和銷售人員胸牌號碼。

　　帶著藍先生的疑問北京商報記者咨詢了數位業(yè)內人士。亞豪機構市場研究總監(jiān)郭毅表示，嚴格意義上來講，按照北京市的相關管理規(guī)定，市住建委網站上顯示該項目“未按時辦理銷售機構注冊備案”，標明項目的銷售機構和團隊人員等信息還沒有上傳系統(tǒng)，說明不能正常銷售。

　　一位行業(yè)人士則透露，按照規(guī)定，要想申請預售許可證就需要備案銷售機構，對銷售信息備案雖然有要求，但以往執(zhí)行得并不算特別嚴格，也沒規(guī)定說如果不備案會有什么懲罰具體措施，以往相關單位在監(jiān)督執(zhí)法時主要看項目開發(fā)商是否“五證”齊全，以往監(jiān)管的原則就是取得預售許可證的項目都可以正常網簽。

　　捂盤新招？

　　該人士觀點似乎這在兩家未獲注冊備案的樓盤上得到了印證。

　　北京商報記者了解到，沒有通過銷售機構和人員備案的中糧稻田雅筑、TBD萬科天地兩個項目為自住型商品房。按照網上的披露信息顯示，中糧稻田雅筑將于12月1日正式開盤。而TBD萬科天地項目在2016年11月24日完成了990套房源的搖號，并在26日、27日兩天內完成了總共6棟樓的選房。 調查顯示，另一家位于大興的樓盤沒公示銷售備案信息但目前也處于在售狀態(tài)。

　　但情況也不盡相同，興創(chuàng)國際中心項目在10月29日取得預售許可證后，該項目新取證項目并未對外銷售，但原本銷售機構、銷售員注冊備案信息欄中標注的“未按時辦理銷售機構注冊備案”的標注，目前已變成空白。

　　按照相關規(guī)定，項目取得預售許可證后需在三日內開盤銷售。而那些拿證沒開盤的樓盤有沒有捂盤惜售的嫌疑？

　　對此，郭毅表示，按照流程審批通過才能上崗銷售，銷售機構、銷售員都要上傳系統(tǒng)審核，未經過審核的銷售員不能在案場銷售。

　　郭毅進一步表示，如果該項備案流程未完成而未能實現銷售，還不能說明項目捂盤惜售。而且從目前樓市情況來看，開發(fā)商取得銷售許可證的難度已經明顯加大，拿證對于企業(yè)而言是求之不得的事。無論是從當前的市場監(jiān)管嚴厲程度還是企業(yè)銷售意愿來看，開發(fā)商的捂盤動機都不明顯。另一位業(yè)內人士則表示，也有可能一些項目原計劃推盤量較大，先期取得了銷售許可證，但隨著市場的變化準備放緩銷售節(jié)奏，因此以銷售機構尚未獲得備案為名暫緩推盤，畢竟一旦開盤將全部公布所有房源令大多數企業(yè)都難以做到。

　　政府性因素與主動放慢兼?zhèn)?/span>

　　“未能按時辦理銷售機構注冊備案的原因可能性比較復雜。”前述人士表示，銷售信息的披露以往政府并沒有特殊強調，但現在明確標注出來，或許是“非常時期”利用各種行政措施限制。

　　“不排除是管理部門以此作為技術手段對已經取得銷售證的樓盤進行入市節(jié)奏調整，”他一進步分析，從各地政府的調控來看，通過調整項目取證、入市的時間節(jié)點，從而對總體房價實現管控已成為最基本的共識。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，從最近出臺調控政策的濟南、南京來看，當地采取了近期短暫性停貸的舉措。就是各地商業(yè)銀行內部規(guī)定，在11月底前暫停各類房貸。這是一種積極配合房價管控的做法，通過停止放貸，使得交易需求滯后。

　　當然，銷售機構及人員未能獲得注冊備案，很可能也是一個放慢項目入市銷售、暫緩交易達成的另一個手段。這可能有利于各地方按月進行樓市的管控。該人士透露，量價齊降的局面可能是管理部門現在愿意看到的景象。尤其是地方政府可能有每個月的成交量和房價的調控目標。

　　比如11月拿證的幾個項目可能在12月入市銷售，這樣也不會太過影響開發(fā)商的銷售進程。屆時高端樓盤和低價項目適當“搭配”入市也能夠讓每月房價數據變得更為平穩(wěn)，避免成交量和房價出現大起大落，影響公眾對市場預期的判斷。同時，也讓政府調控取得更為顯著效果。

　　郭毅分析當前取得預售許可證樓盤特點時表示，中小戶型項目現階段取證成功的可能性也相對較高。而中小戶型、中低價位商品住宅的集中入市，將會對北京商品住宅的整體均價水平產生一定的下拉作用。

　　開發(fā)商的無奈

　　另一個原因則可能與近期嚴格整頓樓市銷售市場相關。

　　“9·30”新政以來，住建部就進一步整頓規(guī)范房地產市場秩序工作進行部署，北京、上海、深圳、成都、武漢等地紛紛出臺相關治理措施，針對誤導、欺詐、炒作行為，包括發(fā)布虛假信息和廣告、捏造或者散布謠言、捂盤惜售等違規(guī)行為進行查處。其中，包括許多名企在內的眾多樓盤遭查處。北京多家樓盤因銷售誤導、捂盤惜售、暗中加價、捆綁搭售等問題遭到管理部門的整頓。

　　一位代理公司內部人士告訴北京商報記者，在之前一些樓盤銷售案場，不規(guī)范的情況比較普遍，在樓盤開盤熱銷期間，由于客戶很多，開發(fā)商登記在案的銷售人員人手緊缺時會增加很多“編外銷售人員”，他們的職責在接待客戶時與正常售樓員別無二致，只是在預售或現房合同網上簽約時，借用經過官方備案的銷售人員號碼即可完成簽約。然而，這個“套路”在如今的整頓風暴下可能行不通了。不定期的政府抽查和暗訪讓開發(fā)商頭疼不已，沒有企業(yè)愿意在這個當口成為調控打擊的典型，甚至部分開發(fā)商采取了“歇業(yè)”的方式暫避風頭。

　　實際上，按照《關于規(guī)范本市商品房銷售機構和銷售人員管理的通知》中規(guī)定，銷售機構未通過營業(yè)執(zhí)照年檢、資質備案或行業(yè)專項檢查；銷售人員未按規(guī)定領取胸牌、參加培訓； 銷售人員將胸牌轉借他人，準許他人以自己的名義從事商品房銷售業(yè)務的；銷售機構及銷售人員進行不符合項目實際的虛假宣傳等違規(guī)行為，一經房地產管理部門查實，將在網上公示違規(guī)行為，按規(guī)定進行處理。

　　有業(yè)內人士表示，整頓風暴下開發(fā)商不敢再冒險，一旦銷售機構和銷售人員的資格出現問題而被“處理”就有點得不償失，開發(fā)商寧可將項目銷售略微延后，也不愿意甘冒被查處的風險。