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小區(qū)換物管 業(yè)主怎就做不了主?

時間:2016-11-06  來源:《經(jīng)濟參考報》  作者:陽湖網(wǎng)

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    幾十名保安在小區(qū)門口一字排開,另有十多名保安隔路相望。這是近日發(fā)生在昆明江東花城小區(qū)新老物業(yè)管理公司對峙的一幕。

  自2003年江東花城小區(qū)建成,昆明龍泉物業(yè)服務(wù)集團有限公司就負責(zé)小區(qū)物管。“一開始做得挺好,2008年以后物業(yè)服務(wù)態(tài)度和質(zhì)量下滑,衛(wèi)生大不如前,小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)損壞癱瘓,小區(qū)內(nèi)盜竊案不斷。”小區(qū)業(yè)主張女士說。此外,物業(yè)私自出租會所、擅自上漲停車費等也令許多業(yè)主心生不滿。

  2016年6月,江東花城業(yè)委會解聘龍泉物業(yè),選聘云南實力物業(yè)服務(wù)有限公司為新物管。江東花城業(yè)委會主任金鷗介紹:“10月1日零時,小區(qū)與龍泉物業(yè)合同到期,應(yīng)由實力物業(yè)接管,但龍泉物業(yè)不走。”

  10月11日,昆明市盤龍區(qū)住建局下達行政命令,責(zé)令龍泉物業(yè)在10月17日前依法向業(yè)委會開展物業(yè)服務(wù)交接。然而龍泉物業(yè)沒有如期退出,并向昆明市住建局提起行政復(fù)議。龍泉物業(yè)總經(jīng)理賈祖勝表示,在糾紛得到合理解決之前龍泉物業(yè)不會退場。

  江東花城的新老物管之爭并非孤例,類似事件在廣州、重慶、南京等地屢有發(fā)生,其中不乏極端案例。2014年元旦,上海大唐盛世花園小區(qū)新老物管交接時雙方對峙互罵,一名老物管公司的員工駕車沖向新物管列隊的人群,導(dǎo)致2死6傷。

  近年來,物業(yè)投訴和糾紛呈多發(fā)態(tài)勢。四川省保護消費者權(quán)益委員會今年發(fā)布的2015年度全省消費者滿意度指數(shù)報告中,物業(yè)服務(wù)滿意度位居服務(wù)類消費的倒數(shù)第三名。云南省工商局今年上半年全省消協(xié)組織受理投訴情況分析則表明,物業(yè)投訴正大幅增加,其中“房屋裝修及物業(yè)服務(wù)”類別受理的投訴數(shù)量2015年上半年共59件,今年上半年則增加到158件。

  記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),現(xiàn)實中存在的三道“門檻”,導(dǎo)致更換物管絕非易事。

  首先,業(yè)主群體難統(tǒng)一,業(yè)委會難產(chǎn)生,導(dǎo)致很多小區(qū)遲遲無法撤換物管。南昌市梵頓公館業(yè)主羅先生曾一手張羅成立業(yè)委會,他深有感觸地說:“龐大的業(yè)主群體,抱怨、看熱鬧的多,真正行動的卻很少,業(yè)委會的成立一直止步不前。”

  其次,法定程序較繁瑣。根據(jù)物權(quán)法和物業(yè)管理條例,更換物業(yè)須經(jīng)召開業(yè)主大會討論表決通過,選聘新物管公司必須符合招投標程序。有的業(yè)委會并不知道相關(guān)的法律法規(guī),出現(xiàn)違章辦事。如2014年,南京江寧百家湖別墅花園業(yè)委會在未召開業(yè)主大會,未取得全體業(yè)主統(tǒng)一意見的前提下更換物業(yè),而且違反了招投標程序,最終遭到業(yè)主反對。

  第三,行政調(diào)解難。即便經(jīng)過了各項法定程序,如果老物管堅持不退出,政府能做的也非常有限。2009年,上海某置業(yè)有限公司以解聘程序不合法為由將上海南華城小區(qū)業(yè)委會告上法庭,被判敗訴之后仍不退出。在這之前,業(yè)委會和業(yè)主們多次尋找相關(guān)管理部門,但都未能得到有效解決。

  “政府行政職權(quán)很小,不能強制哪一方退出。”江東花城小區(qū)所在的昆明市盤龍區(qū)金辰街道辦事處主任曾曠妃說,街道辦的職能是指導(dǎo)、監(jiān)督,只能通過調(diào)解促使雙方達成一致,“目前還沒有明確的法律規(guī)定住建部門可以強行清退物業(yè)公司。”

  昆明市盤龍區(qū)住建局副局長周俊說,住建局向龍泉物業(yè)發(fā)布了責(zé)令其移交退場的行政指令,如果龍泉堅持不退,住建局可提請綜合行政執(zhí)法局按照相關(guān)法律對其進行行政處罰。但如果再繼續(xù)僵持下去,糾紛雙方只有走司法途徑解決。

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