距離“9·30新政”公布至今已滿一個(gè)月,北京樓市在這30多天的時(shí)間里,經(jīng)歷了從火熱、觀望到降溫的態(tài)勢(shì)。

　　從多家機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)不難看出,新政對(duì)樓市的抑制作用已經(jīng)明顯顯現(xiàn):新房?jī)r(jià)格漲幅受到限制,二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)平穩(wěn)。伴隨著購(gòu)房者預(yù)期的轉(zhuǎn)向,在業(yè)內(nèi)看來(lái),從現(xiàn)在起到明年春節(jié)前后,市場(chǎng)將繼續(xù)維持降溫狀態(tài)。

　　新房二手房成交雙降

　　“9·30新政”的效應(yīng)不出所料地表現(xiàn)在新房、二手房的網(wǎng)簽量上。

　　據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,10月(截至30日),北京商品住宅(不含保障房及自住房)共成交8508套,環(huán)比上月減少41%,這一成交量也創(chuàng)造了近5個(gè)月的新低。與此同時(shí),10月北京商品住宅成交均價(jià)為35449元/平方米,環(huán)比下滑3%。

　　偉業(yè)我愛(ài)我家的數(shù)據(jù)顯示,10月除了自住型商品房外,各類新房的交易量均出現(xiàn)下滑。截至29日,公寓類產(chǎn)品在10月的交易量為5100套,普通住宅成交2367套,較9月全月分別下降了43.3%和48.8%;自住型商品房交易量有所增長(zhǎng),成交470套,環(huán)比9月全月增加39.1%。

　　另一方面,二手房成交也表現(xiàn)出降溫趨勢(shì)。

　　據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),10月(截至29日),北京全市二手住宅共網(wǎng)簽19291套,較9月同期下降了30.1%,10月全月網(wǎng)簽量從9月的3萬(wàn)余套跌至兩萬(wàn)套左右。二手房房?jī)r(jià)方面,10月份北京二手房房?jī)r(jià)明顯企穩(wěn),業(yè)主方漲價(jià)現(xiàn)象不再,部分著急賣房置換或著急用錢的業(yè)主開(kāi)始主動(dòng)調(diào)低報(bào)價(jià)。

　　供應(yīng)量縮水

　　成交量萎縮的同時(shí),10月北京樓市供應(yīng)量也在萎縮。

　　根據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì),從今年春節(jié)后正常的銷售季以來(lái),北京住宅市場(chǎng)月開(kāi)盤量基本維持在30盤左右,這個(gè)“銀十”顯得十分冷清。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,新政之后的10月份北京住宅市場(chǎng)僅有9個(gè)項(xiàng)目取得預(yù)售許可,新增預(yù)售2965套,環(huán)比減少64%,這一供應(yīng)量也創(chuàng)造了除春節(jié)所在的2月份之外的月度新低,供應(yīng)的不足也使得10月的成交難以為繼。

　　而需求萎靡不振,更令開(kāi)發(fā)商推盤意愿陷入空前低迷,11月預(yù)期入市的項(xiàng)目量也僅在10個(gè)左右。而之后的12月、1月、2月,進(jìn)入元旦-春節(jié)長(zhǎng)假期間,也是傳統(tǒng)的銷售淡季,大量項(xiàng)目也將紛紛封盤過(guò)冬。

　　對(duì)此,亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析,此輪大范圍的收緊調(diào)控之后,不管是首付提升帶來(lái)的購(gòu)房壓力的驟增,還是未來(lái)供地增多帶來(lái)的市場(chǎng)預(yù)期的改變,都使得短期內(nèi)購(gòu)房意愿出現(xiàn)停滯。

　　郭毅表示,對(duì)房企來(lái)說(shuō),一方面要重新進(jìn)行有效客戶的篩選,另一方面也憂慮推盤價(jià)格的市場(chǎng)接受度,多重的不確定性使得房企的入市意愿減弱,因此也造成了10月、11月連續(xù)兩個(gè)月僅有10余項(xiàng)目開(kāi)盤的供應(yīng)低迷現(xiàn)象。

　　北京亦莊一項(xiàng)目營(yíng)銷人員告訴記者,最近確實(shí)有部分客戶因?yàn)橘Y金原因暫緩購(gòu)房計(jì)劃。“但是項(xiàng)目前期積累了人氣,暫時(shí)不用太擔(dān)心蓄客”。不過(guò),部分高價(jià)項(xiàng)目因?yàn)槟貌坏筋A(yù)售證而無(wú)法開(kāi)盤,令不少項(xiàng)目感到了不小的壓力。

　　土地市場(chǎng)瘋搶不再

　　供需雙降的同時(shí),最近的土地市場(chǎng)也表現(xiàn)出降溫態(tài)勢(shì)。

　　11月2日,北京土地市場(chǎng)迎來(lái)新政后的第二拍。此次出讓的是公租房與自住房地塊,現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)過(guò)9輪舉牌后,中鐵以21.5億元競(jìng)得。

　　在素來(lái)“僧多粥少”的北京土地市場(chǎng)上,9輪舉牌即結(jié)束的情況并不多見(jiàn)。據(jù)了解,中鐵競(jìng)得的是“海淀北部地區(qū)整體開(kāi)發(fā)”永豐產(chǎn)業(yè)基地(新)HD00-0401-0146地塊R2二類居住用地(配建公共租賃住房),規(guī)劃總建面為91049平方米。其中,公租房36000平方米,自住房55049平方米。預(yù)計(jì)可以回款26.467億元。該地塊也是落實(shí)北京市“9·30新政”的首批“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”試點(diǎn)地塊之一。

　　業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,“9·30新政”之后,北京樓市成交量明顯下滑,供應(yīng)量銳減,今年四季度甚至明年的銷售額下滑已成定局。與此同時(shí),“控地價(jià)、限房?jī)r(jià)”的土地政策直接打擊開(kāi)發(fā)商們拿高價(jià)地的預(yù)期和積極性。

　　實(shí)際上,不僅是在北京,全國(guó)多個(gè)熱點(diǎn)城市的土地市場(chǎng)也出現(xiàn)了不同程度降溫。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,相比調(diào)控前市場(chǎng)火爆的8月、9月,高價(jià)地?cái)?shù)量明顯減少。10月份累計(jì)10億元以上的地塊中,溢價(jià)率超過(guò)100%的有17宗,主要出現(xiàn)在天津、長(zhǎng)沙、南寧、上海、佛山、沈陽(yáng)、南昌。而8月和9月10億元以上的地塊中,溢價(jià)率超過(guò)100%的分別為46宗和50宗,且高價(jià)地塊基本集中在少數(shù)幾個(gè)城市。

　　降溫或延續(xù)到明年4月

　　市場(chǎng)降溫背后,更是購(gòu)房者預(yù)期的變化。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析,新政之后市場(chǎng)中的需求開(kāi)始出現(xiàn)分化,一小部分之前已經(jīng)鎖定意向房源,或是出于結(jié)婚、子女就學(xué)等特定原因急需購(gòu)房的群體,仍然在繼續(xù)購(gòu)房。而另外一大部分需求并不迫切的群體則開(kāi)始選擇觀望,在這其中,一些需要“賣舊買新”涉及連環(huán)單交易的改善性需求,由于在“賣舊”環(huán)節(jié)難以在預(yù)期價(jià)位出讓,也使得其“買新”的置業(yè)計(jì)劃被迫延期。

　　據(jù)我愛(ài)我家反饋的數(shù)據(jù)顯示,10月份北京二手房實(shí)際買賣合同簽訂量大幅減少,這說(shuō)明受新政影響,更多的尚在找房的客戶陷入觀望,延遲了購(gòu)房計(jì)劃。

　　偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析,受此影響,11月份網(wǎng)簽量還將繼續(xù)大幅回落。而10月份北京二手房?jī)r(jià)格明顯企穩(wěn),業(yè)主端漲價(jià)現(xiàn)象不再,部分著急賣房置換或著急用錢的業(yè)主開(kāi)始主動(dòng)調(diào)低報(bào)價(jià),預(yù)計(jì)11月份北京部分前期房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快區(qū)域的房?jī)r(jià),以及大戶型房?jī)r(jià)將出現(xiàn)回落。

　　有業(yè)內(nèi)人士表示,預(yù)計(jì)這輪供應(yīng)端的盤整局面將維持到明年4月前后,屆時(shí)隨著新一批自住房等政策房產(chǎn)品的入市,以及后續(xù)限定房?jī)r(jià)的項(xiàng)目陸續(xù)供應(yīng),預(yù)計(jì)住宅的市場(chǎng)供應(yīng)將會(huì)逐步復(fù)蘇,與此同時(shí),樓市的產(chǎn)品形態(tài)、價(jià)格體系也將發(fā)生新的變化。