北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波在接受法治周末記者采訪時表示，在查處捂盤惜售行為時，還有一個難點值得關(guān)注，那就是捂盤惜售并非是一個法律意義上的詞匯，法律法規(guī)層面沒有這個詞，也沒有相關(guān)法律法規(guī)非常具體地就何為“捂盤惜售”進行解釋。
“拿了預(yù)售許可證卻不賣房，這是很典型的捂盤惜售，因為相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定必須在拿到預(yù)售許可證后的一定期限內(nèi)一次性推盤。但是還有很多變相的行為，算不算捂盤惜售，應(yīng)不應(yīng)該處罰？”樓建波表示。
四種變相捂盤行為
樓建波列舉了兩種情況：一是大幅提高售價，導(dǎo)致沒有人購買，從而拉長銷售周期的行為；二是明明沒賣卻說賣完了，或者簽假合同以減少可售房源，即當(dāng)開發(fā)商覺得自己的價格定低了，就私下跟員工簽訂假的購房合同，說房子賣完了，再過一陣子讓員工退房，再高價出售。
“這兩種情況造成的既定事實都是有房不賣，但是能否稱得上捂盤惜售，業(yè)界并無定論，也因而目前查的大都是拿了預(yù)售許可證卻不賣房的情況。”樓建波說。
位于上海的保利翡麗華庭項目，今年年中就出現(xiàn)過開發(fā)商在和購房者簽訂合同時，要求購房者在房款基礎(chǔ)上多繳納40萬元的裝修金的情況。
有業(yè)內(nèi)人士曾經(jīng)在接受法治周末記者采訪時就認為，開發(fā)商突然加價就是想要逼退購房者，留著房子以后提價，因為當(dāng)時保利翡麗華庭的售價低于周邊新出讓土地的樓面價。
北京來碩律師事務(wù)所主任李文謙還告訴記者，他在多年的執(zhí)業(yè)過程中還發(fā)現(xiàn)另外兩種變相捂盤的方式，一是后續(xù)房源轉(zhuǎn)售為租，二是晚領(lǐng)證分批拿。
“有的開發(fā)商將一些項目的后續(xù)房源轉(zhuǎn)售為租，待租客撤離后，重新翻新外立面和內(nèi)部裝潢，再高價出售，有的甚至就帶租約出售。對于開發(fā)商而言，這種變相捂盤方式不但可以延長銷售周期，而且還可以拿租金來償還銀行利息。”李文謙說。
至于晚領(lǐng)證分批拿的情況，李文謙解釋說，是指開發(fā)商盡可能的拖延拿預(yù)售許可證的時間，或是分次分批的拿證，以此拉長銷售周期。
一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士告訴法治周末記者，分批拿預(yù)售許可證，可謂是開發(fā)商普遍使用的、靈活調(diào)整推盤節(jié)奏方法。尤其是在樓市上漲周期內(nèi)，很多開發(fā)商通常都是一次只為少量房屋申請預(yù)售許可證，每次開盤后都可以造成“日光”的結(jié)果，這樣后續(xù)推盤時可以順勢漲價。
“通常先開盤的位置都是相對不好的，樓王的位置往往是最后開盤的。”一位購房者也跟法治周末記者描述她觀察到的現(xiàn)象。
開發(fā)商怎么才能分批拿預(yù)售許可證？
前述不愿具名的業(yè)內(nèi)人士稱，因為《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定，要獲取預(yù)售許可證必須滿足“投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期”等多個條件。
公開資料顯示，北京市住建委2013年還發(fā)布預(yù)售新規(guī)，建筑項目為7層及以下的，需要主體結(jié)構(gòu)封頂才能辦理預(yù)售許可、對外銷售；8層及以上的，要完成至少規(guī)劃中一半的層數(shù)，并且不低于7層才能申請預(yù)售。
“只要不能滿足任何一個條件，都無法拿證，那么多條件，開發(fā)商可以靈活掌握。”前述不愿具名的業(yè)內(nèi)人士表示。
捂盤惜售并非樓市瘋漲根源
法治周末記者查詢公開資料發(fā)現(xiàn)，在國家層面雖沒有關(guān)于捂盤惜售的具體定義，但合肥在2008年出臺了的《關(guān)于進一步加強我市商品房預(yù)（銷）售管理工作的通知》中，明確規(guī)定了屬于捂盤惜售的五種情況。
如果開發(fā)商存在“以超出周邊樓盤數(shù)倍的畸高價格掛牌，且在一年內(nèi)單幢樓盤銷售率不到5%的”“對已達到預(yù)售標準的房地產(chǎn)項目不申報預(yù)售許可，經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門《行政告知書》敦促后，仍不申報的”等情況，都屬于合肥市認定的捂盤惜售行為。
“即便是地方這樣的細則，開發(fā)商也很容易規(guī)避掉。”房產(chǎn)專家陳寶存認為。
在樓建波看來，當(dāng)前情況下，要想盡量減少開發(fā)商捂盤惜售的行為，可以考慮的解決途徑有兩個：一是從法律層面明確捂盤惜售的定義；二是政府部門在出讓土地時，在出讓合同中明確約定，必須在多久之內(nèi)開發(fā)完，銷售環(huán)節(jié)不得出現(xiàn)哪些情況。
“否則在當(dāng)前情況下，打擊捂盤惜售的精神很難貫徹下去。”樓建波說。
此外，樓建波和陳寶存在接受法治周末記者采訪時均表示，捂盤惜售并非導(dǎo)致當(dāng)前房價快速上漲的根源。
“從目前的情況來看，在一線城市，即便是開發(fā)商把捂著的房子都賣了，也處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。”陳寶存認為。
因而，在陳寶存看來，與捂盤相比，更嚴重的問題是捂地，有的開發(fā)商拿到土地后坐等升值遲遲不開發(fā)。
“要想扼制房價過快上漲，更應(yīng)該從增加土地供應(yīng)的角度來解決問題。”陳寶存認為。 |
