據(jù)中國(guó)之聲《新聞縱橫》報(bào)道,在剛剛過(guò)去的幾個(gè)月,全國(guó)樓市出現(xiàn)了新一輪漲價(jià),幅度之大讓很多專(zhuān)家都直言“看不懂”。面對(duì)一路走高的房?jī)r(jià),大多數(shù)人都望“樓”興嘆。然而相比于“買(mǎi)不起房”的窘境,還有一部分人面臨著“買(mǎi)不到房”的尷尬。

　　這兩天,中國(guó)之聲的記者走訪了北京多個(gè)樓盤(pán),發(fā)現(xiàn)新盤(pán)的可售房源數(shù)量十分吃緊,然而在這種情況下,個(gè)別開(kāi)發(fā)商還玩起了“分層、分單元”出售的捂盤(pán)新花樣。也就是說(shuō),開(kāi)發(fā)商在拿到預(yù)售許可證后,沒(méi)有將預(yù)售房源一次性推售,而采取了“擠牙膏”式的多次開(kāi)盤(pán)推售,而且有成為常用營(yíng)銷(xiāo)手段的趨勢(shì)。那么,開(kāi)發(fā)商如此賣(mài)房符合相關(guān)規(guī)定嗎?他們的目的又是什么呢?

　　開(kāi)發(fā)商玩出了新花樣:分單元、分樓層開(kāi)盤(pán)

　　捂盤(pán)惜售,對(duì)于中國(guó)購(gòu)房者來(lái)說(shuō),不是一個(gè)新詞,簡(jiǎn)單說(shuō),就是在房?jī)r(jià)不斷變化的市場(chǎng)中,開(kāi)發(fā)商選擇暫時(shí)不賣(mài)房。國(guó)家有關(guān)部門(mén)對(duì)捂盤(pán)惜售進(jìn)行過(guò)多次整頓,但開(kāi)發(fā)商的花樣也層出不窮,從最初的不開(kāi)盤(pán),到如今常用的一個(gè)項(xiàng)目分樓號(hào)按批次開(kāi)盤(pán),捂盤(pán)行為并沒(méi)有得到根本遏制。

　　在樓市價(jià)格經(jīng)歷了新一輪漲價(jià)的背景下,開(kāi)發(fā)商玩出了新花樣:分單元、分樓層開(kāi)盤(pán)。

　　行政副中心確定東遷之后,通州成為北京樓市新風(fēng)向標(biāo)。新城運(yùn)河核心區(qū)核心位置,大運(yùn)河北段源頭五河交匯之處,幾處高層建筑正進(jìn)行著封頂和外立面施工。“沒(méi)有房”是這個(gè)區(qū)域銷(xiāo)售人員的口頭禪,“我們8月13號(hào)開(kāi)盤(pán)賣(mài)的191套,開(kāi)盤(pán)兩個(gè)小時(shí)我們直接售罄了。”

　　在北京市住建委網(wǎng)站上,記者查詢(xún)發(fā)現(xiàn),這個(gè)商住項(xiàng)目分別在2015年11月、12月及今年的8月分批取得預(yù)售證。今年的8月批準(zhǔn)銷(xiāo)售的套數(shù)多達(dá)613套。銷(xiāo)售人員說(shuō),因?yàn)樗麄儾扇×?ldquo;分層出售”的方法,“預(yù)計(jì)下次開(kāi)盤(pán)大概年底左右,下次開(kāi)盤(pán)不一定一次開(kāi)到頂層,一定會(huì)分幾次,買(mǎi)的話就得先等著了。”

　　下一次,開(kāi)哪幾層、賣(mài)多少套,也都確定不了。

　　銷(xiāo)售人員:大概開(kāi)十幾層以上吧。十五層以上?

　　記者:大概會(huì)開(kāi)多少套啊?

　　銷(xiāo)售:這個(gè)確定不了。因?yàn)檫€沒(méi)開(kāi)始排號(hào)。

　　記者:是要看排號(hào)的人多少再?zèng)Q定?

　　銷(xiāo)售:對(duì)的,是這樣的。

　　記者:下次是一次性開(kāi)完還是還要留?

　　銷(xiāo)售:應(yīng)該不會(huì)一次性開(kāi)完。

　　同樣,是通州一家部分房源已經(jīng)售罄的商住樓盤(pán)售樓中心,銷(xiāo)售人員介紹,這里B系列的樓盤(pán)已經(jīng)賣(mài)的差不多了,其中也經(jīng)歷了兩次開(kāi)盤(pán),“5月26取得預(yù)售許可證,5月28號(hào)開(kāi)的盤(pán)。分兩次,第二次是6月底7月初。第一次開(kāi)的偶數(shù)層,第二次拿出一半。根本沒(méi)有愁賣(mài)不出去。開(kāi)發(fā)商想怎么賣(mài)就怎么賣(mài)。有辦法留房,每個(gè)區(qū)域都有自己的庫(kù)存。”

　　分層銷(xiāo)售的方法,不止在通州,也不僅僅出現(xiàn)在商住項(xiàng)目中。記者打開(kāi)北京市住建委網(wǎng)站,從最近拿到預(yù)售許可證的住宅項(xiàng)目中,隨機(jī)挑選了兩個(gè)樓盤(pán),其中一個(gè)位于望京地區(qū),預(yù)售價(jià)格顯示近十萬(wàn),北京市建委網(wǎng)站上的開(kāi)盤(pán)時(shí)間為9月6號(hào)。

　　銷(xiāo)售:還沒(méi)開(kāi)盤(pán),現(xiàn)在交認(rèn)購(gòu)。我們(預(yù)售)證已經(jīng)拿下來(lái)了,但是還沒(méi)有開(kāi)始收錢(qián),要交您的資質(zhì),審核完才讓您交錢(qián)呢。規(guī)則還沒(méi)定。

　　記者:這次3、4、5號(hào)樓都會(huì)開(kāi)嗎?

　　銷(xiāo)售:不是,我們只開(kāi)63套房。

　　記者:那就是分樓層賣(mài)?

　　銷(xiāo)售:我們是這樣,現(xiàn)在有3棟樓,開(kāi)兩棟樓的兩個(gè)單元。

　　另一個(gè)朝陽(yáng)東壩地區(qū)的住宅同樣也取得了預(yù)售證,在建委網(wǎng)站標(biāo)注的開(kāi)盤(pán)時(shí)間為9月24號(hào)。但銷(xiāo)售人員說(shuō):

　　銷(xiāo)售:沒(méi)有預(yù)售,還沒(méi)有開(kāi)盤(pán),估計(jì)11月開(kāi)盤(pán)。

　　記者:這批開(kāi)多少套啊?

　　銷(xiāo)售:這都沒(méi)確定呢。

　　記者:你一棟樓多少套不知道啊?還分樓層開(kāi)啊?

　　銷(xiāo)售:當(dāng)然分樓層開(kāi)啊。這都不一定,我們6號(hào)樓就不是(一次性)賣(mài)的,就是分樓層。

　　北京市住建委早前明確:自領(lǐng)取預(yù)售許可證之日起三天內(nèi)必須開(kāi)盤(pán)　并按整棟對(duì)外銷(xiāo)售

　　根據(jù)可查的公開(kāi)報(bào)道,早在2006年,北京市住建委就明確:對(duì)于已領(lǐng)取預(yù)售許可證或進(jìn)行現(xiàn)房信息確認(rèn)的項(xiàng)目,須在北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)和售樓處公布每棟樓開(kāi)盤(pán)進(jìn)度和擬售價(jià)格。開(kāi)發(fā)企業(yè)自領(lǐng)取預(yù)售許可證之日起三天內(nèi)必須開(kāi)盤(pán),并按整棟對(duì)外銷(xiāo)售。

　　2010年4月,國(guó)家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部又下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問(wèn)題的通知》,其中要求,取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要在10日內(nèi)一次性公開(kāi)全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價(jià)格,并嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格,明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷(xiāo)售。

　　然而,從記者的調(diào)查來(lái)看,現(xiàn)實(shí)的執(zhí)行顯然并不樂(lè)觀。那么分層、分單元銷(xiāo)售的動(dòng)力在哪里?

　　鏈家地產(chǎn)一位姓曹的經(jīng)理認(rèn)為,“擠牙膏式的開(kāi)盤(pán)”讓開(kāi)發(fā)商有了動(dòng)態(tài)調(diào)節(jié)住宅價(jià)格的可能。按照規(guī)定,樓盤(pán)在取得預(yù)售許可證之后,開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售價(jià)格不能高于備案的最高價(jià)。不排除一些開(kāi)發(fā)商以略低于最高價(jià)的金額開(kāi)盤(pán),小規(guī)模測(cè)試市場(chǎng)熱度之后,可以在一定區(qū)間內(nèi)對(duì)價(jià)格作出調(diào)整。

　　“二手房最終解釋權(quán)在業(yè)主手里,新盤(pán)最終在開(kāi)發(fā)商呢,預(yù)售價(jià)當(dāng)時(shí)是五萬(wàn)三,開(kāi)盤(pán)當(dāng)天那棟樓是五萬(wàn)三到五萬(wàn)五的價(jià)。加推的那部分樓全都是五萬(wàn)五的價(jià)。比如說(shuō)客戶排卡排的太多,這次就130套房子,結(jié)果排了七八百個(gè),就要加推一些房子。”

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉:分單元、分樓層開(kāi)盤(pán)違規(guī)

　　更重要的是,這種分層、分單元的銷(xiāo)售方法,制造出樓盤(pán)房源緊張的氣氛。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為:嚴(yán)格意義上來(lái)講是違規(guī)的。但是沒(méi)辦法監(jiān)管,你要說(shuō)肯定要買(mǎi)的你是可以買(mǎi)的,一旦取得預(yù)售證,在有效期內(nèi)價(jià)格是不可更改的。最高上限就是取得預(yù)售許可證的價(jià)格,這樣來(lái)說(shuō)開(kāi)發(fā)商的目的是為了把市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)拉平穩(wěn),凸顯房源緊張,因?yàn)楹茈y判斷是否是捂盤(pán)。因?yàn)轫?xiàng)目的確是處于可銷(xiāo)售狀態(tài)。

　　按照國(guó)家住建部的規(guī)定,沒(méi)有在規(guī)定時(shí)間內(nèi)對(duì)外公開(kāi)銷(xiāo)售或未將全部準(zhǔn)售房源對(duì)外公開(kāi)銷(xiāo)售,以及故意采取畸高價(jià)格銷(xiāo)售或通過(guò)簽訂虛假商品住房買(mǎi)賣(mài)合同等方式人為制造房源緊張的行為,要嚴(yán)肅查處。在火爆的樓市中,“惜售”花招層出不窮,畸形變成了常態(tài),究竟是誰(shuí)的失職?中國(guó)之聲將繼續(xù)關(guān)注。