昨天下午,作為杭州重啟“限購令”后的首次土地拍賣會,杭州推出蕭山、余杭5宗地塊試水市場。

　　業(yè)內(nèi)外共同關(guān)注的這場土拍會,關(guān)系著接下來杭州樓市的走勢。結(jié)果,蕭山市北宅地以20267元/m2的樓面價(jià),刷新了蕭山區(qū)紀(jì)錄;蕭山新街24號地塊的競拍激戰(zhàn)3個(gè)多小時(shí),才在傍晚6時(shí)許由中南以12690元/m2的樓面價(jià)競得,而24號地塊與25號地塊先后以323%和326%溢價(jià)率,刷新了杭州土地拍賣溢價(jià)率的歷史紀(jì)錄;余杭未來科技城加油站地塊以98837元/m2的樓面價(jià)出讓,也是讓人大呼意外。

　　樓面價(jià)刷新蕭山土地紀(jì)錄

　　昨天下午1:30,錢江晚報(bào)記者趕到蕭山區(qū)招投標(biāo)中心,只見參與競拍的房企規(guī)?？胺Q“豪華”。記者現(xiàn)場了解到,作為首先出讓的24、25號新街姊妹宅地,共有廣宇、融科、萬科、濱江、龍湖、首開、中天、榮安、碧桂園等27家競買單位報(bào)名。而26號市北東單元地塊也同樣引來了綠九、港中旅、新城、順發(fā)、保利等16家報(bào)名房企。因現(xiàn)場人數(shù)超過預(yù)期,工作人員不得不另外加座。

　　當(dāng)主持人宣布起拍總價(jià)3.45億元、樓面起價(jià)僅為3000元/m2的蕭政儲出24號新街單元地塊開拍后,僅僅過了兩輪,該地塊溢價(jià)率已達(dá)100%。第18輪,中銳出價(jià)11.53億元時(shí),樓面價(jià)已破萬。此時(shí)現(xiàn)場業(yè)內(nèi)人士已感到驚訝,“難以想象,樓面價(jià)已經(jīng)追平了周邊樓盤售價(jià),這個(gè)價(jià)格以后誰來買單?”

　　直到下午5:22,這場漫長的拍賣才終于畫上句號。最終由中南14.62億元奪下,樓面價(jià)12690元/平方米,溢價(jià)率323%,刷新了杭州宅地出讓最高溢價(jià)率紀(jì)錄。

　　隨后,其姊妹地塊25號新街宅地,經(jīng)過29輪報(bào)價(jià),被陽光城以17.812億元總價(jià)奪下,樓面價(jià)12760.41元/m2,溢價(jià)率達(dá)326%,再次刷新紀(jì)錄。此時(shí),窗外天已黑,現(xiàn)場業(yè)內(nèi)人士開起玩笑,“下次土地出讓會要記得帶晚飯”。

　　在這兩塊地所在的新街區(qū)域,去年合眾拿的地塊以2002元/m2的底價(jià)撿漏成交,前年融科東南海項(xiàng)目的地價(jià)為2082元/m2,相比之下,地價(jià)漲了近5倍。

　　就在地塊出讓前,新街地塊的周邊在售樓盤已經(jīng)有所動作。其東面的融科東南海項(xiàng)目上調(diào)了備案價(jià)到18880元/m2。該項(xiàng)目在今年初時(shí)成交均價(jià)僅8703元/m2,前八月的均價(jià)則在9500元/m2左右,但在本月成交均價(jià)已上升到11500元/m2。

　　26號市北東單元地塊開拍時(shí),時(shí)間已18:47,起拍價(jià)9億元,樓面起價(jià)為12000元/m2的26號市北東單元地塊,在首輪報(bào)價(jià)時(shí),鄭州綠都出價(jià)14億元后,溢價(jià)率直接提到55%,樓面價(jià)達(dá)到18655元/m2。隨后經(jīng)過四輪報(bào)價(jià),便由港中旅以15.21億元總價(jià)競得,樓面價(jià)20267元/m2刷新了蕭山紀(jì)錄,溢價(jià)率69%。

　　余杭崇賢地價(jià)亦進(jìn)入萬字頭

　　昨天下午,余政儲出[2016]34號崇賢沾橋地塊經(jīng)過33輪報(bào)價(jià),由27號競買人祥生以13.865億元總價(jià)競得,樓面價(jià)10325.9元/m2,溢價(jià)率150%。資料顯示,該地塊為住宅用地,周邊在售旭輝時(shí)代城、贊成杭家、佳源名城等樓盤。地塊出讓面積67133.3平方米,容積率1.1～2.0,體量約13.4萬平方米。

　　高地價(jià)未來如何消化?業(yè)內(nèi)人士分析,“可以通過適當(dāng)降低容積率,可以打造排屋和高層相結(jié)合的高低配產(chǎn)品,提升品質(zhì)。而且地塊東面又有河景,可以打造高溢價(jià)產(chǎn)品,將大幅提升項(xiàng)目的溢價(jià)能力。”

　　讓人意外的是余杭未來科技城加油站地塊。經(jīng)過73輪報(bào)價(jià),由6號競買人中石化以13600.0萬元總價(jià)競得,樓面價(jià)達(dá)98837.21元/m2,溢價(jià)率高達(dá)1218%。不過,加油站地塊和住宅市場關(guān)系不大。

　　為何一塊加油站地都能引來如此大陣仗的爭奪?業(yè)內(nèi)人士分析:“該加油站地塊在未來科技城核心區(qū),文二西路沿線,離阿里巴巴總部不遠(yuǎn),因?yàn)檐嚵髁烤薮?即使地價(jià)就花了1.36億元,未來每年也可以達(dá)到5%的投資回報(bào)率。”

　　非明星地塊,為何拍出高價(jià)

　　限購后的首場土拍會為何如此熱鬧?現(xiàn)場一位資深業(yè)內(nèi)人士向記者分析,“一方面由于今年下半年以來,杭州整體供地不多,開發(fā)商拿地難,存貨不多的房企為了補(bǔ)倉,外來房企想要戰(zhàn)略入杭,饑餓程度可以想象;另一方面,由于樓市持續(xù)升溫,不少房企的土地儲備即將耗盡,為了生存,拿地意愿也越來越強(qiáng)烈。”

　　雙贏置業(yè)營銷機(jī)構(gòu)老總章惠芳表示,當(dāng)天出讓的這幾宗地,從地理位置來看都算不上明星地塊,但幾乎都拍出了萬元以上的樓面價(jià),說明開發(fā)商依然看好杭州樓市的后市。開發(fā)商在拿地這件事上的焦慮心理,跟當(dāng)下購房者搶房的焦慮心理,其實(shí)是一樣的。

　　蕭山新街的兩宗地,因?yàn)槠鹋膬r(jià)只有3000元/m2,跟最后成交價(jià)相比,在數(shù)據(jù)上呈現(xiàn)出了“溢價(jià)300%”,其實(shí)因?yàn)樽罱鼛讉€(gè)月市場環(huán)境迅速變化,房價(jià)增幅較大,而這次的土地起拍價(jià)仍然按照幾個(gè)月前甚至一年前的價(jià)格估算,沒有及時(shí)調(diào)整,所以并不是很精準(zhǔn)。

　　杭州透明售房研究院院長方張接表示:杭州樓市目前的態(tài)勢是庫存持續(xù)下降,目前的庫存去化周期只有6個(gè)月左右,供需平衡已經(jīng)處于一個(gè)臨界點(diǎn)。今年以來的樓市這么熱鬧,開發(fā)商們賺得盆滿缽滿,手握大量現(xiàn)金,急需尋找下一個(gè)項(xiàng)目。而土地市場目前又是僧多粥少的局面,這就決定了拿地的競爭很激烈,拿地的價(jià)格不會低。