昨天是南京為期四天的“網(wǎng)絡(luò)土拍”次日,共有7幅住宅地塊公開拍賣。繼江寧的正方新城住宅用地在土拍首日達(dá)到最高限價(jià)需搖號決定買家后,昨天這7幅宅地也全部“復(fù)制”這一模式,且必須現(xiàn)房銷售。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì),本次網(wǎng)絡(luò)土拍推出的20幅住宅用地有可能全都達(dá)到最高限價(jià)而銷售現(xiàn)房,南京樓市將全面進(jìn)入“現(xiàn)房銷售”時(shí)代。

　　昨日土拍結(jié)果

　　昨日共計(jì)交易7幅地塊,7幅地塊均達(dá)到最高限價(jià),需9月23日進(jìn)行現(xiàn)場搖號確定競得人。7幅地塊總起始價(jià)為86.1億元,成交總價(jià)143.2億元,溢價(jià)57.1億。

　　搶地實(shí)錄

　　鐵心橋G45地塊:42家房企搶一塊地,將搖號定歸屬

　　G45地塊是昨天的首拍,位于雨花臺區(qū)鐵心橋街道,這是一幅純住宅用地,出讓面積為近4萬平方米,容積率為2.2,是軟件大道上并不多見的宅地。根據(jù)官方公告,該地塊起拍價(jià)為15.6億元,最高限價(jià)為25億。

　　昨天上午9點(diǎn)30分網(wǎng)拍剛啟動,開發(fā)商們應(yīng)價(jià)的速度簡直可以用“飛快”來形容,1分鐘之內(nèi)已經(jīng)狂飆了40多輪,不到3分鐘時(shí)間,開發(fā)商的出價(jià)已經(jīng)達(dá)到“現(xiàn)房銷售”的標(biāo)準(zhǔn),網(wǎng)站上也顯示出“現(xiàn)房銷售待確認(rèn)”的字眼。10分鐘的冷靜期結(jié)束后,地價(jià)繼續(xù)飆漲至25億元,即達(dá)到了最高限價(jià),網(wǎng)絡(luò)拍賣隨即停止,將進(jìn)入搖號階段,最終的結(jié)果需等9月23日搖號后方可得知。

　　此時(shí),根據(jù)開發(fā)商參與搖號的電腦頁面上顯示,“共有42家房企參加搖號”,不少業(yè)內(nèi)人士將電腦截圖在微信朋友圈里發(fā)了出來,連連感嘆“簡直比買房還難”。確實(shí)如此,如今樓盤開盤時(shí)買房人面對的大都是3人搶1套房或是4人搶1套房,特別搶手的也不超過10:1,而這幅地塊竟然42家房企搶1塊地,難度陡增,一些購房者也調(diào)侃說,“(買不到房)這仇總算是報(bào)了”。

　　根據(jù)G45地塊25億元的最高限價(jià)推算,該地塊的樓面價(jià)高達(dá)28977元/㎡,而此前鐵心橋區(qū)域的地塊最高價(jià)是世茂拿下的12000多元/㎡,地價(jià)漲幅遠(yuǎn)超預(yù)期,而且近3萬元的樓面價(jià)已經(jīng)與周邊房價(jià)水平相當(dāng)。無論哪家房企拿地,將來售價(jià)勢必要超過40000元/㎡,這將會直接拉抬周邊的房價(jià)。

　　江北G47、G48、G49地塊:毫無懸念拍至最高限價(jià)

　　位于江北的G47和G48地塊緊挨在一起,分別是江浦街道白馬2號、白馬3號地塊,也是前一次土地拍賣時(shí)遭遇“熔斷”而流拍的住宅地塊。兩地塊的出讓面積分別為5萬平方米和6.5萬平方米,容積率分別是1.5和1.4,項(xiàng)目靠近銀城白馬瀾山樓盤,附近也有地鐵10號線等配套,在開拍前就被不少房企看好。

　　結(jié)果不出所料,這兩幅宅地分別經(jīng)過66輪和79輪競拍,雙雙達(dá)到最高限價(jià),分別為16.5億元和20.3億元,樓面地價(jià)都超過22000元/㎡,與目前的江北宅地最高價(jià)相當(dāng),其周邊樓盤房價(jià)在25000元-30000元/㎡之間。根據(jù)開發(fā)商透露的信息,G47地塊有38家房企參與搖號,G48地塊則有42家房企參與搖號。

　　江北的G49住宅用地位于環(huán)北路南側(cè)和江淼路北側(cè),靠近青奧公園,出讓面積為5.6萬多平方米,容積率2.5,起拍價(jià)為20億元,最高限價(jià)31.6億元。59輪過后,該地塊已達(dá)到最高限價(jià),將通過搖號決出買家,地塊的樓面地價(jià)同樣超過22000元/㎡,周邊樓盤如保利西江月的售價(jià)在27000元-28000元/㎡左右。

　　江寧G46地塊:樓面價(jià)創(chuàng)下區(qū)域新高

　　江寧G46地塊靠近火車南站,坐落于樓盤左鄰右里的北側(cè),是一幅商住混合用地,地塊面積為2.3萬平方米,臨近地鐵1號線與3號線,地塊起拍價(jià)11.5億元,最高限價(jià)20.2億元。88輪競拍過后,有9家開發(fā)商報(bào)價(jià)達(dá)到20.2億元的最高限價(jià),將通過搖號決出買主。依據(jù)地價(jià)推算,該地塊的樓面價(jià)高達(dá)27034元/㎡,成為江寧板塊的地價(jià)新高,周邊房價(jià)在30000元/㎡左右,二手房價(jià)則在20000元-25000元/㎡之間。

　　還有兩幅江北的G50、G51住宅用地也都達(dá)到最高限價(jià),兩地塊位于泰馮路、寧六公路附近,容積率均為2.1。經(jīng)過86輪和39輪競拍,兩幅地塊的價(jià)格分別達(dá)到19.3億和9.5億,將搖號決定歸屬,參與搖號房企分別有19家和17家。兩地塊的樓面價(jià)均接近16000元/㎡,相當(dāng)于周邊的樓盤房價(jià)。

　　4大焦點(diǎn)問題

　　1

　　南京樓市“現(xiàn)房”時(shí)代來臨?

　　房地產(chǎn)市場或?qū)⑷娆F(xiàn)房銷售

　　土拍首日的江寧G44地塊達(dá)到最高限價(jià),意味著南京迎來首幅現(xiàn)房銷售地塊,而昨日一下子涌現(xiàn)出7幅達(dá)到最高限價(jià)的住宅用地,這些項(xiàng)目上市時(shí)必須實(shí)現(xiàn)現(xiàn)房銷售,在不少業(yè)內(nèi)人士看來,顯然南京的“現(xiàn)房”時(shí)代已經(jīng)到來。

　　兩天土拍涉及到的住宅地塊全都達(dá)到最高限價(jià),而市場上開發(fā)商的土地“饑渴癥”持續(xù)難以緩解,僧多粥少局面之下,房企肯定“拼命”搶地。來自多家房企的競地信息顯示,江寧九龍湖、仙林湖等板塊的宅地也將迎來三四十家開發(fā)商報(bào)名,屆時(shí)地塊也很可能達(dá)到最高限價(jià),從而實(shí)行現(xiàn)房銷售。

　　2

　　現(xiàn)房銷售會導(dǎo)致“房荒”嗎?

　　兩年內(nèi)新房供應(yīng)量或減少

　　“現(xiàn)房銷售”本是抑制房企拿地沖動的調(diào)控政策,沒想到開發(fā)商卻毫不畏懼,紛紛使出“擠破頭”的勁頭在南京土地市場拼殺,一旦住宅地塊全都變?yōu)楝F(xiàn)房銷售,那么其副作用很快就將顯現(xiàn)——兩年內(nèi)供應(yīng)斷檔。

　　業(yè)內(nèi)人士介紹,目前南京房地產(chǎn)市場的規(guī)定是,工程進(jìn)度完成1/4就可以申領(lǐng)預(yù)售許可證,高層住宅蓋到七八層就能上市回款,因此市場上有不少樓盤拿地半年就開賣,實(shí)現(xiàn)了資金的高周轉(zhuǎn)。如果現(xiàn)房銷售的話,也就意味著開發(fā)商必須拿到竣工備案表,通常會比現(xiàn)在延期一年或更長,精裝房還會拖得更久。

　　打個(gè)比方,今年拍的地,2017年開始銷售,2019年交付,這是正常的開發(fā)流程。若是現(xiàn)房銷售,從拿地到竣工至少兩年多的時(shí)間,除了小區(qū)綠化可以緩做,建筑的主體必須達(dá)到可以交付的條件。這意味著今年拍下的地兩年后才能上市,如果這次土拍拍賣的宅地都需要現(xiàn)房銷售的話,兩年內(nèi)的供應(yīng)量一定會吃緊。

　　3

　　有房在手的房企會“捂盤”嗎?

　　需要主管部門加強(qiáng)監(jiān)管

　　手中貨量充足的房企,在可預(yù)見的市場將面臨供應(yīng)短缺的情況下,是否會“囤房”不售或者抬高房價(jià)呢?業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,這很有可能。根據(jù)南京市的相關(guān)規(guī)定,領(lǐng)取預(yù)售證而不開盤的開發(fā)商將會受到處罰,如果房企不領(lǐng)預(yù)售證,現(xiàn)有規(guī)定是無法阻止的。

　　“這就需要兩方面入手,一是房管部門可以對其約談,督促其盡快將房源上市,二是物價(jià)部門嚴(yán)格把關(guān),限制房價(jià)水平。”樓市專家指出,其實(shí)相關(guān)部門主動干預(yù)房地產(chǎn)市場會產(chǎn)生一定的副作用,不過當(dāng)房企的行為影響到樓市整體的健康時(shí),可能還得主管部門“出手”。

　　4

　　二手房價(jià)格會跟風(fēng)上漲嗎?

　　建議房主平常心看待

　　新房供應(yīng)跟不上,二手房會因此漲價(jià)嗎?我愛我家、鏈家地產(chǎn)等多家中介公司人士認(rèn)為,現(xiàn)階段不存在這樣的問題,市場變化有待觀察。專業(yè)人士指出,二手房市場需要分區(qū)域來看,供應(yīng)量長期較大的板塊如江寧、江北等地,房齡普遍較高,小區(qū)環(huán)境等也比不上近幾年新建的小區(qū),房主漲價(jià)過高、過快的話,很難實(shí)現(xiàn)成交。

　　而在河西、仙林等新城區(qū),二手房市場供應(yīng)偏緊,房價(jià)甚至出現(xiàn)倒掛現(xiàn)象,一旦新房數(shù)量跟不上,二手市場也可能出現(xiàn)“缺貨”現(xiàn)象。不過,中介人士還是建議房主以平常心看待市場變化,理性定價(jià)。