狼煙起，戰(zhàn)鼓響。酒店式公寓即將限購(gòu)的消息一經(jīng)傳出，恐慌便驅(qū)使著購(gòu)房者與投資者爭(zhēng)先進(jìn)入“戰(zhàn)場(chǎng)”。戰(zhàn)士們沖鋒陷陣，酒店式公寓成交火爆。

  本以為勝券在握時(shí)，突然有人冒出一句：

  “不好，有埋伏！”

  酒店式公寓也有著難以改變的短板，交易稅高、不能落戶(hù)、沒(méi)有學(xué)區(qū)、產(chǎn)權(quán)年限短，這些都可能是讓?xiě)?zhàn)士們落馬的陷阱。

  封盤(pán)惜售 箭在弦上

  近日，《東地產(chǎn)財(cái)經(jīng)周刊》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“《東地產(chǎn)》”）記者每天都會(huì)接到關(guān)于出售酒店式公寓的來(lái)電，銷(xiāo)售人員往往非常自信地稱(chēng)其樓盤(pán)很快將迎來(lái)新一波的漲幅。

  其中，位于奉賢南橋新城的悅達(dá)南郊華都的銷(xiāo)售人員告訴《東地產(chǎn)》：“這個(gè)樓盤(pán)可選購(gòu)的房源已經(jīng)不多，基本處于封盤(pán)狀態(tài)?，F(xiàn)在單價(jià)在1.6萬(wàn)-1.7萬(wàn)元/平方米之間，8月底一過(guò)，我們將全面提價(jià)至2萬(wàn)-2.2萬(wàn)元/平方米之間。”

  據(jù)介紹，該樓盤(pán)于去年春天開(kāi)盤(pán)時(shí)，第一棟樓的單價(jià)低于1萬(wàn)元/平方米，年初時(shí)漲價(jià)至1.25萬(wàn)元/平方米。目前，7棟樓中已經(jīng)售出5棟樓，對(duì)于最后兩棟樓，開(kāi)發(fā)商非常惜售。銷(xiāo)售人員宣稱(chēng)：“剩下的房源我們是在往外擠著賣(mài)，每天僅推三套，不愁賣(mài)不出去。”

  面對(duì)記者的將信將疑，他并不以為然：“現(xiàn)在奉賢買(mǎi)地的價(jià)格都兩萬(wàn)多了，我們精裝修的房子才兩萬(wàn)出頭，現(xiàn)在不買(mǎi)以后肯定還要漲。再加上商住房很快就要限購(gòu)，那時(shí)想買(mǎi)都沒(méi)機(jī)會(huì)了！”

  不可否認(rèn)，火爆的酒店式公寓市場(chǎng)已經(jīng)吸引到眾多投資客的關(guān)注。部分酒店式公寓還推出了包租服務(wù)，投資者購(gòu)房同時(shí)還可簽訂長(zhǎng)期租約，每月享受租金收益。

  交易風(fēng)口 硝煙彌漫

  中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前7個(gè)月，上海酒店式公寓共成交130.5萬(wàn)平方米，同比增加67.1%，均價(jià)為21888元/平方米，同比增加18.4%。其中價(jià)格漲幅最大的區(qū)是閔行，均價(jià)33371元/平方米，上漲88.1%。

  另?yè)?jù)同策咨詢(xún)研究部數(shù)據(jù)顯示，截至7月底，上海酒店式公寓可售余量為124.83萬(wàn)平方米（3月底是159萬(wàn)平方米），按照近3個(gè)月平均去化速度，市場(chǎng)去化周期已經(jīng)降至6.52個(gè)月（3月底是10.6個(gè)月），連續(xù)3個(gè)月低于8-15個(gè)月的合理范圍值。

  針對(duì)酒店式公寓火熱的原因，上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦告訴《東地產(chǎn)》：

  住宅限購(gòu)政策升級(jí)，使得部分投資外溢，轉(zhuǎn)戰(zhàn)酒店公寓市場(chǎng)；部分原來(lái)要買(mǎi)住宅的買(mǎi)家被擋在門(mén)檻外，只能購(gòu)買(mǎi)這種物業(yè)。此外，樓市向好，資金充足，也是吸引大量資金涌向商用物業(yè)市場(chǎng)的原因。

  警惕風(fēng)險(xiǎn) 甲不離身

  雖然酒店式公寓市場(chǎng)看似火熱朝天，但事實(shí)上，7月份供求環(huán)比都出現(xiàn)明顯下滑。

  同策咨詢(xún)研究部數(shù)據(jù)顯示，7月上海酒店式公寓市場(chǎng)新增供應(yīng)9.35萬(wàn)平方米，較6月下滑4成。成交量同樣下滑24%至16.85萬(wàn)平方米，但成交均價(jià)仍呈現(xiàn)小幅上揚(yáng)態(tài)勢(shì)。

  就投資而言，盧文曦向《東地產(chǎn)》表示：

  酒店式公寓的盈利預(yù)期和現(xiàn)實(shí)會(huì)有落差，因?yàn)檗D(zhuǎn)手時(shí)需要繳納大量稅費(fèi)。此外，其物業(yè)管理費(fèi)、水電煤等使用成本都比較高。

  另一方面，風(fēng)險(xiǎn)累積還表現(xiàn)于作為過(guò)渡性產(chǎn)品的酒店式公寓，與住宅的價(jià)差正在不斷縮小。2015年1-7月，酒店式公寓與住宅的價(jià)差已經(jīng)達(dá)到294萬(wàn)元，相當(dāng)于一套剛需商品住宅的價(jià)格。而2016年1-7月，酒店式公寓成交均價(jià)同比漲幅超過(guò)100%，其中，市中心長(zhǎng)寧區(qū)的酒店式公寓均價(jià)達(dá)到8.14萬(wàn)元/平方米。

  在價(jià)差不斷縮小的情況下，酒店式公寓享有的權(quán)利范圍卻仍然有限，不能落戶(hù)、沒(méi)有學(xué)區(qū)、產(chǎn)權(quán)年限短等均是其難以改變的短板。至于那些帶有包租協(xié)議的酒店式公寓，投資者更要綜合考量，一般包租期都相對(duì)較長(zhǎng)，后續(xù)市場(chǎng)并不明朗，投資回報(bào)能否達(dá)到預(yù)期仍是未知之?dāng)?shù)。

  此外，作為投資者，在選擇酒店式公寓之時(shí)，最為需要理性思考的是將來(lái)的退出之道。

  據(jù)盧文曦透露，當(dāng)前一手酒店公寓市場(chǎng)并沒(méi)有到一房難求的格局，在新房供應(yīng)充分的背景下，購(gòu)房者不太可能選擇二手酒店公寓，因此客戶(hù)群體不多。就目前來(lái)看，二手酒店公寓市場(chǎng)處于不溫不火的狀態(tài)。

  據(jù)記者了解，早前，上海郊環(huán)區(qū)域市場(chǎng)上就曾出現(xiàn)酒店式公寓因后續(xù)管理缺失，致使項(xiàng)目?jī)?nèi)衛(wèi)生、安全、公建設(shè)施等出現(xiàn)隱患，從而影響到項(xiàng)目增值，以至于面臨投資房源無(wú)人接盤(pán)的窘境，這些都需要投資者引以為戒。