南京市政府辦公廳日前轉(zhuǎn)發(fā)了南京市房產(chǎn)局、南京市國土局、中國人民銀行南京分行營管部《關(guān)于調(diào)整南京市土地公開出讓競價方式、商品房貸款首付比例的 意見》，決定從2016年8月12日起，調(diào)整土地公開出讓競價方式和商品住房貸款首付比例。傳了一個月的南京房貸新政終于在昨天和蘇州的限購政策一起出 臺，不過和蘇州合肥等地相比，南京的房貸政策并沒有認房又認貸，也沒有將二套房首付貸款比例提高到60%，只是將二套房首付比例提高了5%。而在土地出讓 方面，熔斷拍地政策繼續(xù)，對搶地的開發(fā)商實行搖號，當競價達到最高限價90%時，所建商品房還必須現(xiàn)房銷售。新政的整體思路很明確，希望樓市進入長期平穩(wěn) 發(fā)展的斜上坡，而不是瘋狂走高或者瘋狂下跌的震蕩波。

  [房貸政策較溫柔]

  貸款買二套房，首付要多掏5%

  首套房貸款已結(jié)清，二套房首付不低于35%

  昨天下午，人民銀行南京分行發(fā)布《江蘇省市場利率定價自律機制關(guān)于調(diào)整南京市商業(yè)性個人住房貸款最低首付比例的決議》，對二套房首付比例分別進行了調(diào)整。

  該《決議》指出，根據(jù)《南京市人民政府關(guān)于商請調(diào)整差別化住房信貸政策的函》（寧政函〔2016〕59號），江蘇省市場利率定價自律機制就南京市政府提出的商業(yè)性個人住房貸款最低首付比例調(diào)整意見進行了商議，經(jīng)表決，同意執(zhí)行該意見如下內(nèi)容：

  一是對擁有一套住房且相應購房貸款已結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房的，高淳、溧水地區(qū)最低首付款比例保持30%不變，南京市其他地區(qū)最低首付款比例由“不低于30%”調(diào)整為“不低于35%”；

  二是對擁有一套住房且相應購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房的，高淳、溧水地區(qū)最低首付款比例保持30%不變，南京市其他地區(qū)最低首付款比例由“不低于45%”調(diào)整為“不低于50%”。

  以購買南京市區(qū)300萬元的房產(chǎn)為例，本次新政出臺后，要多掏錢了，對于擁有一套房且貸款已結(jié)清的購房人來說，首付由之前的90萬上漲為105萬元；對于擁有一套房且貸款未結(jié)清的購房人來說，首付則由原先的135萬，上漲為150萬。

  三套房停貸仍“認貸不認房” 二套房利率仍上浮10%

  就 在上個月，南京風傳出臺新版限貸政策，三套房直接停貸，這引起不少人關(guān)注。昨天，盡管新政中沒有單獨列出三套房政策，但記者看到，人行南京分行發(fā)布的《江 蘇省市場利率定價自律機制關(guān)于調(diào)整南京市商業(yè)性個人住房貸款最低首付比例的決議》中指出：“自律機制還議定，本次調(diào)整未涉及的其他事宜，按照原差別化住房 信貸政策相關(guān)規(guī)定執(zhí)行；決議執(zhí)行時間以南京市政府公布的政策執(zhí)行時間為準。”

  這也就意味著，并不是之前坊間傳言的三套房直接停貸， 而是將繼續(xù)執(zhí)行今年以來三套房貸款“認貸不認房”的政策。今年2月1日，人民銀行、銀監(jiān)會曾出臺了《關(guān)于調(diào)整個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》，再次明確 禁止對“三套”及以上住房發(fā)放貸款，也就是“認貸不認房”：對于二套及二套以上住房，相應購房貸款“已結(jié)清的”居民家庭，繼續(xù)執(zhí)行差別化信貸政策給予放 貸；對于二套及二套以上住房，“未結(jié)清”的，不得發(fā)放“三套”及以上住房貸款。

  利率方面，根據(jù)之前政策，對有住房、有貸款且“未結(jié)清”貸款的二套房，其“貸款利率下限”仍為基準利率的1.1倍不變。“已結(jié)清”的，商業(yè)銀行貸款利率下限可以定為0.7倍。對于二套及二套以上住房，相應購房貸款“已結(jié)清的”居民家庭，利率上浮也更高。

  首套房首付南京多家銀行已上調(diào)至3成

  根據(jù)昨日《江蘇省市場利率定價自律機制關(guān)于調(diào)整南京市商業(yè)性個人住房貸款最低首付比例的決議》中所指出：“自律機制還議定，本次調(diào)整未涉及的其他事宜，按照 原差別化住房信貸政策相關(guān)規(guī)定執(zhí)行；決議執(zhí)行時間以南京市政府公布的政策執(zhí)行時間為準。”那么首套房首付比例和利率也應延續(xù)此前的標準。

  本次新政前，央行、銀監(jiān)會于今年2月1日規(guī)定首次購買普通住房的商業(yè)貸款最低首付比例可以降為20%，隨后，南京大多數(shù)銀行對首套房執(zhí)行的政策是首付25%，利率9-9.5折。

  不過，7月以來，南京已有多家銀行上調(diào)首套房首付比例至3成。截至7月20日，融360監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，南京的17家商業(yè)銀行中，工行、農(nóng)行、建行、郵儲等9 家商業(yè)銀行上調(diào)了首套房的首付比例，由最低的2.5成上浮至3成。而在過去的5個月中，這些銀行首套房的首付比例全部都是2.5成。

  [土地出讓下狠手]

  地價超最高限價九成，要現(xiàn)房銷售 超過最高限價，搖號決定地塊歸屬

  雖然對于買房人的房貸政策很溫柔，但是由于土地多次熔斷，對開發(fā)商拿地的新政可謂十分嚴格，新的土拍政策有三條：

  一是規(guī)定經(jīng)營性用地公開出讓實行網(wǎng)上交易，競價所產(chǎn)生的保障房建設資金不計入房價準許成本。

  二 是當網(wǎng)上競價達到一定比例時，調(diào)整該地塊所建商品住房預售條件，其中當網(wǎng)上競價達到最高限價80%時，申領(lǐng)預售許可證應達到以下施工進度：七層及以下的， 應當完成基礎工程并施工至主體結(jié)構(gòu)封頂；八層及以上的，應當完成基礎工程并施工至主體結(jié)構(gòu)三分之二以上。當網(wǎng)上競價達到最高限價90%時，該地塊所建商品 住房必須現(xiàn)房銷售。這些要求將在土地出讓公告及土地出讓合同中進行明確約定，并由房產(chǎn)部門在后期頒發(fā)銷售許可證時嚴格執(zhí)行。

  三是當網(wǎng)上競價達到最高限價時，仍有兩家以上單位要求繼續(xù)競買的，停止網(wǎng)上競價，改為現(xiàn)場搖號產(chǎn)生競得者，并在最高限價基礎上再加一個加價幅度作為成交價。采取 該做法，主要目的是既要防止產(chǎn)生新的高價地，控制地價過快上漲，同時又加大土地市場供應，對緩解市場需求、穩(wěn)定市場預期起到積極作用。

  開發(fā)商拿地不能有錢任性了

  三 條拿地新政讓持續(xù)看好南京市場的全國開發(fā)商們拿地的時候再也不能“有錢任性”了。之前由于一房難求，南京人買房不得不搖號，甚至花錢買房號，現(xiàn)在根據(jù)第三 條規(guī)定，開發(fā)商買地也要體驗一遍買房人的痛苦了，畢竟南京樓市吸引了全國開發(fā)商的目光，土地出讓又陷入停滯狀態(tài)，開發(fā)商搖號競價搶地的局面一定會發(fā)生，不 過南京市國土部門并沒有就如何搖號、加價幅度如何制定給出具體消息。相關(guān)人士表示，具體措施會跟著新的土地出讓公告出臺。

  開發(fā)商拿地上市的周期一般是10個月-12個月，現(xiàn)房銷售則要求樓盤上市時間增加一年到一年半的時間，如果是精裝修樓盤則還要再多半年到1年的時間。新政第二條的 規(guī)定不僅讓拿地變難了，而且如果競價過于激烈，出現(xiàn)擦著限價紅線成交的情況，對開發(fā)商的開發(fā)成本也提出了更高的要求，因為開發(fā)商回籠資金周期加長，資金占 用時間加長，貸款利息增加，開發(fā)成本大大增加，讓開發(fā)商在拿地舉牌接近最高限價的時候不得不好好考慮。