如果以2016年上半年月均銷售速度算，杭州市區(qū)商品住宅庫存消化時(shí)間僅需5個(gè)月，酒店式公寓雖屬商業(yè)地產(chǎn)，但因其類住宅屬性也頗受市場(chǎng)青睞，消化周期在11個(gè)月左右。但與之成鮮明對(duì)比的是另兩種商業(yè)地產(chǎn)類型——寫字樓和商鋪,其中寫字樓庫存消化需38個(gè)月、商鋪庫存消化需39個(gè)月，均超過3年。

商業(yè)地產(chǎn)去庫存難言輕松。好消息是，去年年底以來，在各種利好推動(dòng)下，杭州商業(yè)地產(chǎn)庫存正在持續(xù)減少。而即將召開的G20杭州峰會(huì)，有助于讓杭州更有效地對(duì)接全球優(yōu)質(zhì)資源，這或?qū)⒂兄诤贾萆虡I(yè)地產(chǎn)去庫存。

雖有回暖跡象

但形勢(shì)依舊嚴(yán)峻

上半年，杭州土地市場(chǎng)總體處于炎夏，有一類性質(zhì)的土地出讓卻不溫不火——當(dāng)涉宅用地平均溢價(jià)率57.3%時(shí)，商業(yè)用地的平均溢價(jià)率僅4.3%，基本無溢價(jià)。

據(jù)浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，上半年，杭州市區(qū)商地成交28宗，總出讓面積48.3萬平方米，可建面積127.7萬平方米，總成交金額53.8億元，樓面均價(jià)4212元/平方米。最高樓面價(jià)為湖濱南山項(xiàng)目，成交樓面價(jià)31511元/平方米；最低為余杭區(qū)南苑街道商地，成交樓面價(jià)僅203元/平方米。

出讓遇冷，是開發(fā)商“用錢投票”的結(jié)果，也客觀反映出杭州商業(yè)地產(chǎn)正面臨著供過于求的現(xiàn)實(shí)：在上半年市區(qū)新建商品房庫存中，寫字樓占比14.4%、商鋪占17.4%；而在成交量上，寫字樓只占總量的3.2%、商鋪占3.7%。

不過從成交量看，從去年下半年開始商業(yè)地產(chǎn)已顯現(xiàn)回暖跡象。2016年上半年杭州全市商業(yè)地產(chǎn)共成交2.3萬套、173.7萬平方米，較去年同期分別上漲133.5%、110.8%，為2014年以來首次半年度范圍內(nèi)呈現(xiàn)“供不應(yīng)求”，面積供求比為0.93。截至2016年上半年，全市已取得預(yù)售證的商業(yè)地產(chǎn)可售庫存為893.18萬平方米，按照近12個(gè)月杭州全市商業(yè)地產(chǎn)的月均成交面積計(jì)算，去化周期為36.7個(gè)月，已經(jīng)較去年同期減少19.9個(gè)月。

值得一提的是，目前的統(tǒng)計(jì)有值得商榷之處。有些寫字樓、商鋪的“庫存”,是開發(fā)商在領(lǐng)取預(yù)售證后并不打算出售，而是自持租賃的物業(yè)。“這是個(gè)動(dòng)態(tài)的數(shù)據(jù)，可能一開始開發(fā)商想出售，但后來出租了，反之亦不少。”省建設(shè)廳房地產(chǎn)監(jiān)管處相關(guān)負(fù)責(zé)人說,區(qū)分統(tǒng)計(jì)難度不小。

無論如何，雖然近幾個(gè)月杭州商業(yè)地產(chǎn)庫存持續(xù)減少、其中還存在開發(fā)商自持部分，但去化周期仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出一般認(rèn)為的12至24個(gè)月的合理區(qū)間，未來去化形勢(shì)依舊嚴(yán)峻。

整體還算健康

區(qū)域性供過于求

位于杭州拱墅區(qū)的大型城市綜合體杭州新天地，規(guī)劃用地800余畝,總建筑面積150萬平方米，包括寫字樓、商場(chǎng)、酒店及酒店式公寓等，要打造成為杭州市次級(jí)商業(yè)商務(wù)中心。負(fù)責(zé)銷售的張經(jīng)理告訴記者，現(xiàn)在銷售最好的是酒店式公寓，而在寫字樓方面，項(xiàng)目?jī)?nèi)有9幢面積達(dá)3000平方米的獨(dú)幢寫字樓，目前去化3幢；還有戶型建筑面積為100平方米至2400平方米不等的甲級(jí)寫字樓，一共3000套，目前去化近700套，僅占四分之一。但即使如此，今年5月住建部到我省調(diào)研商業(yè)地產(chǎn)去庫存課題時(shí)，此項(xiàng)目仍被作為典型。

據(jù)地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)，截至6月底，杭州優(yōu)質(zhì)寫字樓的總存量已過336萬平方米，“還有大量在建、未建的寫字樓。”該機(jī)構(gòu)杭州董事總經(jīng)理馬英樞告訴記者，“不過杭州寫字樓市場(chǎng)在二線城市中已算健康，只是局部暫時(shí)性過剩。”

“過剩主要在城市擴(kuò)張后的新區(qū)、新城中，大量商業(yè)地塊出讓，大量寫字樓進(jìn)入市場(chǎng)，但因?yàn)檫@些地方的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)比較薄弱、人口導(dǎo)入不足，加上交通、商業(yè)、居住配套等的不齊全，就很容易造成區(qū)域性寫字樓供過于求。”馬英樞分析說。比如在下沙金沙湖板塊，目前寫字樓供過于求矛盾突出。但是，在市中心、錢江新城等新興辦公區(qū)域，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較好,庫存去化情況就較好。

與住宅、類住宅不同，寫字樓不適合短線炒作，由于流動(dòng)性差，市場(chǎng)上寫字樓二手交易很少。此外，寫字樓戶型面積較大，資金門檻、交易成本均高出住宅。所以，寫字樓的投資客很少。寫字樓最重要的客戶還是企業(yè)這個(gè)“剛需”，而這取決于企業(yè)的自身經(jīng)營狀況及對(duì)未來業(yè)務(wù)擴(kuò)張的判斷，取決于經(jīng)濟(jì)大勢(shì)。

“寫字樓市場(chǎng)歷經(jīng)波折后出現(xiàn)曙光，但復(fù)蘇的道路依然漫長(zhǎng)。”馬英樞謹(jǐn)慎樂觀判斷下半年形勢(shì)。上半年,在樓市整體放量大背景下，在“營改增”固定資產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅抵扣銷項(xiàng)稅的利好作用下,在信貸環(huán)境寬松企業(yè)手頭有錢的情況下,寫字樓需求被激發(fā)出來——杭州主城區(qū)寫字樓新增供應(yīng)8.8萬平方米，成交總面積為23.5萬平方米，六個(gè)月完成去年全年總量的四分之三，總銷售金額同比增加54%。大宗交易頻出，如農(nóng)業(yè)銀行購買錢江新城的萬銀雙子中心整棟辦公樓；新浙控股斥資2.8億元購買了綠地中央廣場(chǎng)七層……隨著G20峰會(huì)在杭州召開，商業(yè)地產(chǎn)很可能將對(duì)接全球優(yōu)質(zhì)資源，吸引更多跨國公司進(jìn)駐,從而給杭州寫字樓去庫存注入新動(dòng)能。

面臨嚴(yán)重去化問題的還有商鋪。一方面在供給上，無效供給過剩，有效供給不足;另一方面需求不足，很多實(shí)體商業(yè)越來越缺乏生命力，市場(chǎng)飽和、商品同質(zhì)化、人工成本、場(chǎng)地租賃成本上升、電商改變了人們的消費(fèi)習(xí)慣等因素，導(dǎo)致傳統(tǒng)零售業(yè)步入一個(gè)漫長(zhǎng)的下降通道，招商難已經(jīng)持續(xù)很多年。好在商鋪是一種純投資產(chǎn)品，購買者都是投資客，而使用者如品牌和商戶基本不會(huì)自己購買。“作為一種投資產(chǎn)品，其市場(chǎng)表現(xiàn)完全取決于不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的投資氛圍。”馬英樞說,今年住宅市場(chǎng)火爆，商鋪表現(xiàn)也比去年有所提升。但是分化較為明顯,與商鋪在所在區(qū)域、自身定位等有關(guān)。

酒店公寓熱銷

“商改住”推動(dòng)自救

相較于庫存高企的寫字樓和商鋪，杭州的酒店式公寓卻表現(xiàn)不錯(cuò)，庫存消化周期在11個(gè)月左右。

今年上半年,“商改住”政策利好不斷。先是國家層面6月出臺(tái)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》,允許將商業(yè)用房等改建為租賃住房。7月初，在省政府發(fā)布的《浙江省房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革行動(dòng)方案》中，針對(duì)非住宅商品房庫存又提出“對(duì)空置待售的非住宅商品房，允許房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行整體用途轉(zhuǎn)換，涉及土地用途改變的，依法辦理用地手續(xù)。”整體用途轉(zhuǎn)換,將更有助商業(yè)地產(chǎn)去庫存。

杭州一些開發(fā)商已先行一步,把原先定位為寫字樓的物業(yè)改頭換面，轉(zhuǎn)而以酒店式公寓對(duì)外銷售。以江濱瀾廷為例,本來是以寫字樓形式對(duì)外出售。經(jīng)歷長(zhǎng)達(dá)近4年“消沉”后，今年6月16日，該項(xiàng)目“脫胎換骨”變更為酒店式公寓,6月26日，首開164套含裝修LOFT酒店式公寓房源當(dāng)天售罄。類似的例子還有同位于濱江區(qū)的金鉑灣項(xiàng)目，該樓盤前身為中月創(chuàng)智中心大廈，也是由寫字樓改為酒店式公寓。

未來,更多的非住宅商品房也許會(huì)通過業(yè)態(tài)、用途轉(zhuǎn)換的方式來達(dá)到消化庫存的目的。但也有業(yè)內(nèi)人士指出,用途轉(zhuǎn)換并不是那么容易。一是取決于開發(fā)商的項(xiàng)目進(jìn)度和改造成本,如果項(xiàng)目已經(jīng)快建成，改造成本就較大;二是用途轉(zhuǎn)變后,路網(wǎng)、車輛、水電煤等涉及規(guī)劃部分均要改;第三存在博弈的關(guān)系，如果大家都去改，會(huì)不會(huì)導(dǎo)致這一類產(chǎn)品供應(yīng)量突增？畢竟沒有任何一個(gè)市場(chǎng),能保證持續(xù)好賣。