剛剛落下帷幕的2016北京春季房展傳遞出這樣一個訊息，隨著我國進入老齡化社會的腳步加速以及人們養(yǎng)老觀念的變化，曾經(jīng)“炒而不火”的養(yǎng)老地產(chǎn)正在受到購房者越來越多的關(guān)注，有望成為樓市新的增長點，但中國的養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)真的準(zhǔn)備好迎接旺盛的需求了嗎？
   
房展會“銀發(fā)潮”洶涌
   
“姑娘，新聞上說的那個養(yǎng)老公寓怎么走？”“小伙子，海南的房子在哪兒呀？”在北京春季房展上，這樣的問詢不絕于耳。組委會的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，與往屆展會觀展人群以中青年為主不同的是，此次房展近五成的觀展者為60歲以上的老人，而購房者不再只將目光聚焦在北京本地的剛需或改善項目，而是更多地瞄準(zhǔn)國內(nèi)和國外的宜居城市和養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)。
   
一家河北涿州樓盤面向北京老年人群推出了“養(yǎng)生養(yǎng)老”概念。工作人員介紹稱，這家地產(chǎn)公司最早是從高爾夫球場運營開始，到后來開發(fā)旅游地產(chǎn)，再到現(xiàn)在的養(yǎng)生、養(yǎng)老的運營模式。“住在這里，養(yǎng)老配套設(shè)施完備，周末兒孫們來探望，也有地方玩兒。”
   
位于懷柔區(qū)的北京首個智能養(yǎng)老社區(qū)，以其區(qū)位優(yōu)勢和完善的養(yǎng)老設(shè)施吸引了大量中老年購房者。展會四天，看房登記達到160余組，實際成交共約40套。
   
在展位前，工作人員不斷向看展人強調(diào)，不是賣房，賣的是服務(wù)。“咱不是產(chǎn)權(quán)房，主要是合法使用權(quán)項目這個概念。1000平方米的康復(fù)醫(yī)療中心，室內(nèi)有全程監(jiān)控系統(tǒng)、煤氣泄漏報警系統(tǒng)，可以實現(xiàn)真正的居家養(yǎng)老。呼叫醫(yī)療中心，幾分鐘就來人。”
   
據(jù)了解，該項目采取會員制，交錢成為會員，享有對應(yīng)的一套公寓，實際上，會員獲得的是公寓30年使用權(quán)。將會員費和獲得使用權(quán)的公寓比對下來，差不多每平方米1萬元起。
  
雖然定位是“養(yǎng)老”實驗基地項目，但該項目張經(jīng)理稱，對會員的年齡等身份特征沒有要求。“這個房屋住多少人沒人管。這個房屋是提供給你的，在這30年任意處置這個房子，比如變動會籍資格，也可以出租，老人百年后兒女可以繼承。”
  
只是看上去很美？
  
事實上，在房展會之外，很多老年人已經(jīng)看過不少養(yǎng)老房產(chǎn)，他們對配套設(shè)施也有更多期待。“有一些就是拿原來的會所修修改改，不是那種真正適合養(yǎng)老的建筑。養(yǎng)老地產(chǎn)真正還是要看它的養(yǎng)護和醫(yī)療配套。”還有的老年人表達了自己的擔(dān)憂：“關(guān)鍵是有顧慮，怕假。”
   
老人們的顧慮也折射出了中國養(yǎng)老地產(chǎn)的現(xiàn)實困境：盡管大型開發(fā)商越來越把養(yǎng)老地產(chǎn)視為一種勢在必行的戰(zhàn)略選擇，萬科、保利等行業(yè)巨頭早已布局養(yǎng)老地產(chǎn)多年，更多的開發(fā)商也躍躍欲試，然而，在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)成為地產(chǎn)投資發(fā)展新“藍海”的背后，并非如看起來的那么美。養(yǎng)老地產(chǎn)的核心在于養(yǎng)老服務(wù)，而國內(nèi)大多數(shù)資本的理解還停留在以養(yǎng)老概念賣房，更關(guān)注怎么從房地產(chǎn)開發(fā)掙錢，而忽略了養(yǎng)老服務(wù)本身。
  
今年2月，中國老齡科學(xué)研究中心、清華大學(xué)建筑學(xué)院發(fā)布的《中國老年宜居環(huán)境發(fā)展報告（2015）》顯示，現(xiàn)階段我國雖然涌現(xiàn)出多種類型的老年宜居項目，但相較于發(fā)達國家及地區(qū)，老年宜居項目在策劃定位、規(guī)劃設(shè)計、工程建設(shè)、運營管理等環(huán)節(jié)均存在一些問題。
   
最主要的問題是高端項目扎堆，中端主流居住需求被忽視。目前，房地產(chǎn)開發(fā)商、投資商的養(yǎng)老項目多定位于高端老年客戶群。而現(xiàn)階段高端老年客戶有效需求有限，已有的高端養(yǎng)老社區(qū)或護理設(shè)施中許多已面臨低入住率與虧損困境。隨著項目數(shù)量的增多，高端市場將面臨更激烈的競爭態(tài)勢。與此相對，中端剛需老年群體的養(yǎng)老服務(wù)需求量更大，卻被開發(fā)、投資企業(yè)忽視。
   
盡管養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)熱情高漲，但是部分老年宜居項目規(guī)模過大，與老人需求不符。近年來，一些養(yǎng)老項目動輒用地規(guī)模高達數(shù)千畝甚至上萬畝，床位數(shù)量逾千張。這種建設(shè)規(guī)模逾千畝的大型郊區(qū)型項目，單純開發(fā)養(yǎng)老產(chǎn)品不僅會加大投資風(fēng)險，更會使后期運營管理面臨極大挑戰(zhàn)。
   
與此同時，目前我國的養(yǎng)老產(chǎn)品類型劃分多以建筑類型或開發(fā)模式為主，重豪華輕舒適，極少從老年群體需求進行分類，特別是根據(jù)不同護理級別、精神需求進行劃分。養(yǎng)老項目規(guī)劃設(shè)計在一開始就存在盲目和混亂。