“地王”再起，牽動債券市場的神經?？紤]到5月份房地產銷售和房地產開發(fā)投資數據雙雙出現轉向，市場對此信號的判斷產生猶疑。通過觀察房兩者分別與10年期國開債利率的走勢可以發(fā)現，房地產開發(fā)投資與長端利率的關系更為密切，相關程度更高。之所以房地產銷售對長端利率的指示作用較弱，一是由于房價上漲對通脹的作用并不顯著，二是因為房地產銷售領先開發(fā)投資6個月左右，對實體經濟反映能力較弱。

房地產開發(fā)投資對長端利率的影響機制是什么？

房地產開發(fā)投資與長端利率高度相關的邏輯有三點：首先，房地產開發(fā)投資反映新的融資需求，信用派生帶動信貸利率上行，同時法定存款準備金補繳會對債券市場流動性產生擠出效應，提升長端利率中樞；其次，房地產開發(fā)帶動上游制造業(yè)及大宗商品開工和價格上漲，推升PPI進而提升長端利率；第三，購買土地成為地方政府性基金收入，推動基礎設施建設，“穩(wěn)增長”托底經濟限制利率下行空間。

收益率下降的拐點在哪里？

房地產后市判斷的邏輯是，首先房地產開發(fā)商的新開工意愿是由銷售狀況決定的，下半年銷售大概率將放緩，由此會對開發(fā)商的判斷和情緒產生一定影響。但是從土地的情況看，土地市場的火爆反映出資金避險需求升溫，優(yōu)質土地仍是房企投資的重要標的，疊加金融機構風險偏好下降，預計后續(xù)房地產市場不會出現大幅下滑，而是在總體高位上緩慢下行。在房地產“銷售-庫存去化-投資開發(fā)”鏈條暢通的前提下，預計在三季度末房地產新開工出現趨勢性下行。目前債市短期或出現小幅下行，但尚不足以形成趨勢性的投資機會，維持偏謹慎判斷。