房屋產(chǎn)權(quán)的問(wèn)題，越來(lái)越受到人們的關(guān)注，之前市場(chǎng)上出現(xiàn)過(guò)“小產(chǎn)權(quán)”房，雖然很快就被政令禁止了，但小編覺(jué)得還是有必要說(shuō)說(shuō)大、小產(chǎn)權(quán)的故事，供大家在買房的路上避開(kāi)錯(cuò)誤。

所謂小產(chǎn)權(quán)房，是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。“小產(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒(méi)有國(guó)家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同在國(guó)土房管局不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。

通俗點(diǎn)解釋就是，國(guó)家發(fā)產(chǎn)權(quán)證能買賣的叫大產(chǎn)權(quán)房，平時(shí)我們能買到的普通商品房都屬于大產(chǎn)權(quán)房，其中包括70年產(chǎn)權(quán)、50年產(chǎn)權(quán)、40年產(chǎn)權(quán)三種。而國(guó)家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫小產(chǎn)權(quán)房。

“小產(chǎn)權(quán)房”的性質(zhì)有三種：一種是在集體建設(shè)用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有者，外村農(nóng)民不能購(gòu)買;另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的房子。最后一種是各類農(nóng)業(yè)園或養(yǎng)老院的別墅：這類房屋一旦發(fā)生糾紛，購(gòu)房者無(wú)法得到賠償，因?yàn)橘I賣合同是無(wú)效的。

小產(chǎn)權(quán)房與大產(chǎn)權(quán)房的區(qū)別

一、小產(chǎn)權(quán)房

1、小產(chǎn)權(quán)房的房產(chǎn)證由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā)，職工并沒(méi)有實(shí)際的產(chǎn)權(quán)。

2、職工想要轉(zhuǎn)讓小產(chǎn)權(quán)房的話，必須在購(gòu)買五年之后才能夠進(jìn)行。

3、小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)用地一般是歸鄉(xiāng)政府集體所有，并且這類房產(chǎn)只能由這個(gè)鄉(xiāng)的村民購(gòu)買居住。

4、購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房之后，若要再轉(zhuǎn)讓，必須補(bǔ)交土地出讓金，否則便不能夠上市交易。

二、大產(chǎn)權(quán)房

1、大產(chǎn)權(quán)房的房產(chǎn)證由國(guó)家頒發(fā)，被國(guó)家認(rèn)可和接受。

2、職工可以自由出售或轉(zhuǎn)讓大產(chǎn)權(quán)房，沒(méi)有時(shí)間上的限制。

3、大產(chǎn)權(quán)房的用地是由國(guó)家(也就是當(dāng)?shù)卣?劃撥或者轉(zhuǎn)讓的，銷售對(duì)象可以是任何人。

4、購(gòu)買大產(chǎn)權(quán)房之后，購(gòu)買者可以自由進(jìn)行使用、出售或轉(zhuǎn)讓，不用補(bǔ)繳任何費(fèi)用。

買小產(chǎn)權(quán)房會(huì)具備一定的風(fēng)險(xiǎn)

1、缺少“五證”

“五證”即具備國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證及商品房銷預(yù)售許可證。如果沒(méi)有“五證”是不能辦理房產(chǎn)證的。沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，不受法律的保護(hù)。

2、拆遷難補(bǔ)償

除了不能辦理房產(chǎn)證外，那些“便宜房”實(shí)際上屬于在政府規(guī)定范圍以外的違章建筑，如果和國(guó)家的規(guī)劃相沖突，還很有可能被拆除，而且業(yè)主也不會(huì)得到拆遷安置補(bǔ)償。

3、質(zhì)量難保證

房屋質(zhì)量沒(méi)人監(jiān)督，一些開(kāi)發(fā)商為賺錢會(huì)偷工減料，存在安全隱患。這類房屋一般由土地所在村開(kāi)發(fā)，除了房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證以外，入住后的物業(yè)管理也極容易出現(xiàn)問(wèn)題。

4、小產(chǎn)權(quán)房不能抵押或者上市轉(zhuǎn)賣

由于沒(méi)有正規(guī)的產(chǎn)權(quán)證，小產(chǎn)權(quán)房不能作為抵押或上市專賣。這些都是購(gòu)房者在購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房需要注意的地方。

5、小產(chǎn)權(quán)房不能抵押貸款

小產(chǎn)權(quán)房不能在房地產(chǎn)管理部門登記備案，所以不可以辦理抵押等他項(xiàng)權(quán)利，沒(méi)有他項(xiàng)權(quán)利就相當(dāng)于沒(méi)有合法的質(zhì)押物抵押到銀行，銀行貸款就無(wú)法批復(fù)。

大產(chǎn)權(quán)房存縮水風(fēng)險(xiǎn)

房屋使用年限分兩個(gè)概念：一個(gè)是房屋本身的使用年限，另一個(gè)是土地使用年限。房屋是私人財(cái)產(chǎn)，購(gòu)房者享有永久的所有權(quán)和使用權(quán)。土地是國(guó)家的，開(kāi)發(fā)商和個(gè)人拿到的只是使用年限。因此我們通常所說(shuō)的產(chǎn)權(quán)年限，指的是土地的使用年限。

房屋產(chǎn)權(quán)的年限，是從開(kāi)發(fā)商拿地之日起開(kāi)始計(jì)算的，而地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的周期一般較長(zhǎng)(一般從拿地到交房入住需要2-5年甚至更久)，因此購(gòu)房者到手的產(chǎn)權(quán)一般會(huì)縮水幾年，一般70年產(chǎn)權(quán)的房子實(shí)際使用年限也就60多年，一些50年、40年產(chǎn)權(quán)的房子使用年限更短。因此，購(gòu)房者在購(gòu)買房子之前，一定要咨詢項(xiàng)目的拿地時(shí)間，而不僅僅是交房時(shí)間。