目前房地產(chǎn)市場的庫存積壓情況主要出現(xiàn)在部分二線城市與三四線城市，而這些城市商品房的剛性需求和投資性需求相對較小，去庫存的速度會比較慢，這就需要政府因城施策化解庫存。

    政府工作報告提出，完善支持居民住房合理消費(fèi)的稅收、信貸政策，適應(yīng)住房剛性需求和改善性需求，因城施策化解房地產(chǎn)庫存。那么，去庫存該怎么“去”，如何“去”？全國政協(xié)委員、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部專家委員會委員張泓銘和全國政協(xié)委員、北京林達(dá)集團(tuán)董事長李曉林做客中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)，討論了這一話題。

    房地產(chǎn)去庫存勢在必行

    “房地產(chǎn)行業(yè)去庫存，首先要正確認(rèn)識我國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀。”李曉林委員說，“一線城市房子量價齊升，二三四線城市房地產(chǎn)市場則表現(xiàn)冷清。房地產(chǎn)市場的庫存積壓情況主要出現(xiàn)在部分二線城市與三四線城市”。

    國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)庫存達(dá)7億平方米，三四線是最難消化庫存的區(qū)域。張泓銘委員推算說，這些庫存如果一兩年內(nèi)消化不力，部分中短期債務(wù)就無法償還，如果三五年內(nèi)消化不力，部分中長期債務(wù)就會開始無法償還，有可能導(dǎo)致系統(tǒng)性金融風(fēng)險。“現(xiàn)在去庫存問題更復(fù)雜了，一線城市出現(xiàn)了房地產(chǎn)市場過熱情況，我們要注意避免一種傾向掩蓋另一種傾向，即全局性房地產(chǎn)庫存難題，掩蓋了局部的房地產(chǎn)過熱”。

    適當(dāng)進(jìn)行政策刺激

    央行在春節(jié)前發(fā)布政策，要求降低不限購城市首套房首付比例。差異化是這次央行調(diào)整住房信貸政策的明顯信號。那么，差異化的政策到底怎么實施？

    “在總體減杠桿的前提下，我們要分不同的地區(qū)，采取不同的措施。”張泓銘委員說，要根據(jù)不同地區(qū)的樓市庫存情況“因城施策”，考慮如何在供需兩端去杠桿或加杠桿。“對于庫存嚴(yán)重的地區(qū)，對需求一端要用好政策加以引導(dǎo)和撬動，推動需求以消化庫存，對于供給則要適度收緊。對于已經(jīng)過熱的一線城市要反過來干，對需求降杠桿，對供給適度加大杠桿。”

    李曉林委員認(rèn)為，在一些三四線城市，商品房的剛性需求和投資性需求相對較小，在這種情況下，樓市去庫存的速度會很慢，這就需要出臺一些利好政策進(jìn)行刺激，比如降低稅收等。

    李曉林委員還指出，現(xiàn)在這么多房子賣不出去，正是政府購買保障房的好時機(jī)。他建議開發(fā)商把房價降一降，地方政府拿錢來買一批，消化一部分剛性需求，“大家一起努力，這樣就有可能加快三四線城市去庫存的速度”。

    鼓勵農(nóng)民工進(jìn)城買房

    政府工作報告提出，今年，我國將深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化，重點抓好農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化、推進(jìn)城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)和房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展、加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理等三項工作。

    “城鎮(zhèn)庫存的房子希望通過農(nóng)民工來消化，這個初衷和想法是好的。”李曉林委員說，“但實際上效果并不明顯。這些年農(nóng)民工掙到錢后大都回老家買房了，因為老家的房子比城里便宜”?，F(xiàn)在這一輪三四線城市去庫存，需要更多政策支持。

    張泓銘委員認(rèn)為，鼓勵農(nóng)民工進(jìn)城買房，要解決好兩個問題。一是搞好三四線城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。讓農(nóng)民工進(jìn)城不是簡單解決農(nóng)民落戶的問題，還要搞好經(jīng)濟(jì)發(fā)展，通過經(jīng)濟(jì)發(fā)展擴(kuò)大就業(yè)崗位。這樣做有利于農(nóng)民工進(jìn)城、落戶、購房。二是不僅要讓進(jìn)城農(nóng)民工買得起房，還要在公共服務(wù)方面做到全覆蓋，比如農(nóng)民工成為新市民后，醫(yī)保、社保要跟得上，子女教育問題要解決等。

    另外，農(nóng)民在農(nóng)村有自己的承包地和宅基地資產(chǎn)。從根本上講，需考慮如何改革農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度，如何使農(nóng)民資產(chǎn)權(quán)利通過資本市場轉(zhuǎn)化變成現(xiàn)金，這樣農(nóng)民進(jìn)城就有經(jīng)濟(jì)保障了。所以，要徹底解決農(nóng)民進(jìn)城的問題，還要考慮中小城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)及農(nóng)民資產(chǎn)市場化轉(zhuǎn)化的問題。