近來，不少海外地產(chǎn)來中國舉行房地產(chǎn)項(xiàng)目推介會，在資金投資配置荒、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長放緩、高品質(zhì)的成熟物業(yè)回報(bào)低等因素的驅(qū)使下，越來越多的買家轉(zhuǎn)戰(zhàn)海外樓市投資，其中，澳洲、美國、英國等房地產(chǎn)吸引投資客最多。

    2015年國人海外投資房產(chǎn)三大熱點(diǎn)地區(qū)

    紐約 57.8億美元 倫敦 20億英鎊 澳洲 38億澳元

    現(xiàn)象：國內(nèi)高凈值人群海外購房

    近年來，國內(nèi)高凈值人群在資產(chǎn)配置的驅(qū)動下，紛紛加入海外購房大軍。獨(dú)立顧問公司Knight Frank在近日公布的調(diào)查報(bào)告中稱，紐約、倫敦、悉尼以及墨爾本這四個(gè)城市的房產(chǎn)年成交量，占2015年全年總交易量40％以上。其中，紐約成為中國投資者海外置購房地產(chǎn)最受歡迎地區(qū)，2015年吸引來自中國的直接投資共計(jì)57.8億美元，為2014年的5倍。

    美國海外房地產(chǎn)投資協(xié)會近日預(yù)計(jì)，外國投資者今年投到美國房地產(chǎn)的資金總額將超過去年，紐約仍將高居榜首。數(shù)據(jù)顯示，僅2015年紐約曼哈頓地區(qū)就吸收了來自中國的58億美元直接投資，比前一年翻了5倍。德州的休斯頓、達(dá)拉斯緊隨其后。此外，目前中國買家在洛杉磯、波士頓和芝加哥的房地產(chǎn)投資也開始增加，因?yàn)槟抢锏耐顿Y回報(bào)不比紐約差。

    同時(shí)，倫敦的房產(chǎn)投資也出類拔萃，僅2015年前三季度就吸引了超過20億英鎊的中國資本。

    而過去幾年，作為一個(gè)成熟的市場，澳大利亞高度透明的市場、人民幣對澳元的匯率優(yōu)勢以及高企的投資收益率，吸引了中國投資者紛至沓來。大量中國投資者也出于子女求學(xué)等原因投資澳洲住宅市場。據(jù)悉，中國商業(yè)房地產(chǎn)的買家在去年為澳洲房地產(chǎn)帶來了逾38億澳元，悉尼和墨爾本僅次于曼哈頓成為中國投資的首選地，黃金海岸附近也成為新的投資熱點(diǎn)。

    原因：國內(nèi)富豪資產(chǎn)配置多元化

    日前，諾亞財(cái)富在調(diào)研了1000個(gè)高凈值人士后發(fā)現(xiàn)，雖然目前將海外投資作為主要配置資產(chǎn)的高凈值人士占比只有12%，但由于海外資產(chǎn)尤其是美元資產(chǎn)的吸引力，以及國內(nèi)符合收益要求資產(chǎn)的減少，更主要是出于分散風(fēng)險(xiǎn)的目的，近八成的高凈值人士計(jì)劃在未來增加海外投資的配置比例。

    奧燁集團(tuán)在投資移民上頗具影響力，其董事總經(jīng)理陳永慶在接受本報(bào)記者采訪時(shí)說，中國人投資海外房產(chǎn)熱潮的原因，是受國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)和政策的影響。國外金融危機(jī)對于當(dāng)?shù)刭I家的打擊很大，不少城市的樓盤需要借助外力來恢復(fù)元?dú)?。而在中國，每年大量熱錢更需要投資渠道，但受國內(nèi)樓市調(diào)控政策的限制，熱錢投資國內(nèi)房產(chǎn)的渠道受阻，海外樓市則成了投資熱土。

    而風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、資產(chǎn)多元化配置也成為國內(nèi)買家轉(zhuǎn)向海外的重要原因。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，從目前實(shí)際情況看，從去年下半年開始，國內(nèi)房價(jià)出現(xiàn)了快速上漲，部分購房者擔(dān)憂有泡沫，所以不會盲目入市。因?yàn)槠溆休^好的海外置業(yè)渠道，會到海外進(jìn)行購房。這也是資產(chǎn)多元化配置策略的使然。

    未來：資金回流可能性不大

    近期出臺的一系列利好政策似乎使國內(nèi)房地產(chǎn)將煥發(fā)“第二春”，但據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，房地產(chǎn)由“黃金十年”轉(zhuǎn)向“白銀時(shí)代”，所面臨的挑戰(zhàn)并不是短期可以克服的，國內(nèi)樓市想要讓資金重新大規(guī)?；亓鞯目赡苄圆淮?。

    陳永慶表示，目前國內(nèi)樓市的環(huán)境確實(shí)好了一些，但資金從國外抽回國內(nèi)買房，不僅需要時(shí)間成本，還需要經(jīng)濟(jì)成本。更為重要的一點(diǎn)是，國內(nèi)宏觀調(diào)控政策仍然處于不穩(wěn)定狀態(tài)，尤其是一線城市樓市，這讓很多希望有國際資產(chǎn)配置的高端買家信心不足。

    第一太平戴維斯中國董事長劉德?lián)P表示，到境外投資房地產(chǎn)仍將成為未來的投資趨勢，“這由多種因素決定,海外旅游、國人儲蓄率高、中國市場缺乏投資渠道、住宅的租金回報(bào)率通常在2%~3%，而銀行貸款的利率高達(dá)6.9%~7%，這之間有著很大的差距。”

    PK：回報(bào)率哪個(gè)市場更高

    據(jù)悉，海外買房并不只是“土豪專利”，它們的首付很低，并且回報(bào)率要高于國內(nèi)大部分公寓，所以也讓很多純投資客蜂擁而至。

    奧燁集團(tuán)目前代理的南港中心項(xiàng)目在澳大利亞黃金海岸的CBD位置，由2棟25層的現(xiàn)代風(fēng)格超高層建筑組成，項(xiàng)目集高級公寓、寫字樓及商鋪為一體，為大型城市綜合體項(xiàng)目，除了辦公大樓外，另外還有455套的一線海景公寓。

    陳永慶給記者算了一筆賬，以一套南港中心100平方米的公寓計(jì)算，目前均價(jià)為2.5萬元/平方米左右，總價(jià)為250萬元，首付僅需兩成，即50萬元。此外，按照澳大利亞的規(guī)定，買家收樓后再開始銀行還貸。由于當(dāng)?shù)胤科蠖际琴u樓花，所以從銷售到交樓一般需要兩年的時(shí)間。

    “也就是說，買家只需要付50萬元，就可以坐等升值了。因?yàn)榘闹薜纳逃梦飿I(yè)回報(bào)率是最高的，差不多在6.7%~7.5%之間，黃金海岸的地價(jià)估值在昆士蘭州目前排名第一，為10.7%。”陳永慶說，“兩年后，你的房產(chǎn)就漲了20%，而這兩年時(shí)間內(nèi)買家不需任何經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。”

    陳永慶還表示，而廣州250萬元根本買不到市中心的房產(chǎn)，買家還需三成首付，如果是二次置業(yè)首付還更多。

    在公寓投資回報(bào)率方面，廣州公寓的投資回報(bào)率在1%~5%之間。據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，越秀天河兩大區(qū)域公寓回報(bào)率最高，為4%~5%；蘿崗、白云最低，僅為2%。

    風(fēng)險(xiǎn)：房價(jià)不高交易成本不低

    有專家提醒，海外很多國家房價(jià)不高，為此入市門檻比較低，是目前對買家最大的誘惑，但在購房、持有、出售幾個(gè)環(huán)節(jié)，成本很高。比如，在加拿大購買新房須支付貨品與服務(wù)稅(gst)，稅率為成交價(jià)的6%，另外可能須支付土地轉(zhuǎn)讓稅和省銷售稅(pst)，還需支付律師費(fèi)(通常為1000~2000加元)、驗(yàn)房和修補(bǔ)費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、中介費(fèi)(成交價(jià)的1%~2%)等，總共約合房價(jià)的10%左右。而在房屋持有階段，業(yè)主還需要依物業(yè)估價(jià)每年向市政府交物業(yè)稅，稅率各省規(guī)定不同。如多倫多現(xiàn)行稅率約為房屋價(jià)值的1%~1.2%。各種成本算下來，其實(shí)際支出要高出一大截。

    此外，海外投資房產(chǎn)，跟在國內(nèi)一樣，同樣有政策變化的風(fēng)險(xiǎn)。中國人炒房不斷拉升當(dāng)?shù)胤績r(jià)，會引起當(dāng)?shù)鼐用癫粷M。為了平息當(dāng)?shù)鼐用竦牟粷M，也許會有不利中國投資者的政策出現(xiàn)。在新加坡，因房價(jià)上漲過快，新加坡已推出第二套房房貸提高首付比例的政策。

    提醒：找資質(zhì)好的中介公司

    專業(yè)人士提醒，雖然一些海外房產(chǎn)收益可觀，但由于缺乏對海外的法律和項(xiàng)目的了解，國人的海外“淘金夢”可能暗藏著種種風(fēng)險(xiǎn)。

    陳永慶表示，中國人不懂當(dāng)?shù)氐姆桑热缱夥亢贤?、房屋買賣等方面的規(guī)定，在具體操作過程或許會出現(xiàn)一些問題，造成經(jīng)濟(jì)上的損失。還有的公司可能會有人“忽悠”購房者，利用虛假信息詐騙等。由于很多人不能親臨現(xiàn)場，也有可能出現(xiàn)“畫餅充饑”的情況。所以，他認(rèn)為，海外買房一定要選擇非常專業(yè)的海外置業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)。此外，在購房過程中所有的流程，包括找律師、監(jiān)管、驗(yàn)房等事項(xiàng)，要選擇專業(yè)的合作團(tuán)隊(duì)。

    相關(guān)連接：中國房企加大海外戰(zhàn)略

    近幾年來，“海外戰(zhàn)略”已成為不少房企的新方向和重要布局之一。綠地、萬達(dá)、萬科、富力、雅居樂等房企都相繼在海外市場布局，投資區(qū)域則從東南亞一路延伸到澳洲乃至歐美地區(qū)，而投資類型除了核心地區(qū)的辦公樓、高檔住宅外，也有像碧桂園森林城市一樣從零開始的“造城計(jì)劃”。

    萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林在英國牛津大學(xué)發(fā)表公開演講時(shí)表示，截至2015年12月30日，萬達(dá)集團(tuán)海外投資總額已超過150億美元。從2012年起開始布局海外市場的萬科，目前已陸續(xù)進(jìn)軍新加坡、美國、中國香港等國家和區(qū)域。自去年以來，萬科也明顯加快了海外布局的步伐，除了宣布進(jìn)軍歐洲外，在美國等地也表示將加大投資和布局。2014年正式試水海外投資的金地集團(tuán)，也對外表示，“國際化”將是金地未來10年戰(zhàn)略的關(guān)鍵詞。綠城集團(tuán)則在去年5月份中交集團(tuán)進(jìn)駐之后，曾對外表示有可能將借中交資源開拓境外市場。